江苏省政府关于供给侧结构性改革去库存的实施意见
【发布日期】2016-4-5 【作者】 【来源】
苏政发〔2016〕47号
省政府关于供给侧结构性改革去库存的实施意见
各市、县（市、区）人民政府，省各委办厅局，省各直属单位：
根据中央决策部署和省委、省政府关于推进供给侧结构性改革的意见，为有效化解房地产库存，切实稳定房地产市场，现提出如下实施意见。
一、总体要求
全面贯彻中央关于深化住房制度改革和提高户籍人口城镇化率的决策部署，突出分类指导、因城施策，强化地方政府主体责任，将去库存与推进新型城镇化促进常住人口市民化结合起来，与完善住房保障体系结合起来，与促进房地产市场供需平衡结合起来，与加快房地产行业转型升级结合起来，实施精准去库存、联动去库存和转型去库存，统筹做好住宅类商品房和非住宅类商品房去库存工作，推动房地产业供给侧结构性改革，切实防控市场风险，逐步化解房地产库存，提高人民群众宜居水平，保持房地产市场平稳健康发展。
二、工作目标
到2020年底，全省基本建立符合经济社会发展规律、购租并举的住房体系，实现房地产市场供求基本平衡、产品结构基本合理，住宅类商品房库存去化周期保持在合理区间，非住宅类商品房库存有效化解。
到2016年底，全省商品房库存规模和住宅类商品房去化周期有明显下降，住宅类商品房库存去化周期力争控制在16个月以内，以省辖市为单位的去化周期原则上不超过20个月。
到2018年底，全省住宅类商品房库存去化周期力争控制在14个月内，以省辖市为单位的去化周期原则上控制在18个月左右。
目前房价上涨较快、去化周期较短的南京、苏州两市重点区域，要重点支持刚性住房需求，鼓励引导改善性住房需求，遏制投资投机性住房需求，防范市场风险，避免房价大起大落，着力保持房地产市场稳定。
三、重点举措
（一）深化户籍制度改革，有效释放农业转移人口城镇购房需求。全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市、严格控制特大城市落户条件，促进农业转移人口进城落户。到2020年，新增城镇常住人口800万人，常住人口城镇化率达到72%，与户籍人口城镇化率差距缩小到5%。促进进城落户的农业转移人口享有与城镇居民同等的劳动就业、基本公共服务等权利。研究建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制，根据国家部署建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制。
各地可结合实际情况，积极支持农业转移人口进城购房，同时鼓励开发企业给予适当优惠折扣出售存量商品房。各商业银行对农业转移人口进城购买首套住房的，在符合国家政策的前提下，在收入认定、首付款比例、贷款利率、还款方式等方面给予便利和优惠。对农业转移人口进城购买新建商品房的，各级教育行政主管部门按当地招生入学政策安排其子女就读。（各市、县人民政府，省发展改革委、省住房城乡建设厅、省财政厅、省教育厅、省公安厅、省人力资源社会保障厅、省国土资源厅、人民银行南京分行、江苏银监局）
（二）不断提升城市宜居性，更好满足居民购房需求。加快推进长三角城市群之间交通走廊建设，加强省内城市间以及城市内部区域间轨道交通的互联互通，提升城市功能，推进产城融合，加强城市外围地区公共服务设施配套建设，推进不同地区宜业宜居协调发展，扩大居民的购房选择。库存较大的城市和地区要有针对性地完善公共服务设施配套，提高交通可达性和生活便利性。尤其要加快完善库存集中区域的公共交通、教育、医疗、商业等公共服务设施配套，保障公共服务供给到位，促进库存商品房销售。（各市、县人民政府，省发展改革委、经济和信息化委、交通运输厅、住房城乡建设厅、教育厅、卫生计生委）
（三）深化住房制度改革，建立购租并举的住房制度。以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度。构建住房租赁信息政府服务平台，规范管理租赁行为，维护租赁双方的合法权益。大力发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资购买库存商品房，增加租赁市场房源供应。培育发展专业化、规模化的住房租赁企业。对无力购买住房的居民特别是非户籍人口，支持其租房居住，对其中符合条件的困难家庭给予货币化租金补助。（各市、县人民政府，省住房城乡建设厅、发展改革委、财政厅、国资委）
（四）加大棚户区改造力度，推进棚改安置和住房保障货币化。2016年完成25万套棚改新开工任务，到2020年力争完成70万套，住房保障体系健全率达到95%以上。将棚户区改造、住房保障体系建设与房地产去库存有机结合起来，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。从2016年起，各地原则上不再新建公租房，鼓励通过收购或长期租赁库存商品房或社会闲置住房作为公租房，加快实现公租房保障货币化。大力推进棚改安置货币化，通过团购存量商品住房、搭建公共平台帮助棚改居民自主购房、直接发放货币补偿等方式，逐步消化库存商品住房。各地要从严控制新建安置房，采取提高货币化安置奖励标准、协助群众购买安置住房、调整优化征收拆迁补偿政策等措施，引导棚改居民优先选择货币化安置，2016年货币化安置比例原则上不得低于50%，库存较大地区要进一步提高货币化安置比例。加大对货币化安置比例较高棚改项目的金融支持，从严控制商品住房库存较大地区的新建棚改安置住房项目贷款。（各市、县人民政府，省住房城乡建设厅、省财政厅、人民银行南京分行、江苏银监局、省金融办）
（五）加大支持力度，有效释放改善性住房需求。各地可根据实际情况，对城市老旧社区居住超过一定年限、只拥有一套住房或无自有住房购买商品住宅的，同城子女、父母通过换购商品住宅实现相邻居住的，以及购买成品装修住房和绿色住宅的户籍家庭制定相应的支持政策。鼓励各地通过优先回购老旧社区居民住房，用作公共租赁住房或乡镇学校教师、卫生院医护人员的周转宿舍。（各市、县人民政府，省住房城乡建设厅）
（六）充分挖掘潜力，用好用足住房公积金。着力做好住房公积金归集扩面工作。全省公积金每年归集总额不低于1000亿元，支持20万户以上家庭购买住房。落实住房公积金差别化贷款政策。继续推进住房公积金异地个人住房贷款，库存量大的地区，可根据实际情况适当调整公积金贷款额度。住房公积金个贷率高、资金流动性紧张的地区，可通过“公转商”贴息贷款等渠道筹措资金。（各市、县人民政府，省住房城乡建设厅、省财政厅、人民银行南京分行、江苏银监局）
（七）全面落实财税金融优惠政策，降低居民购房成本。严格执行国家出台的房地产交易环节的契税、营业税（增值税）、个人所得税、印花税和土地增值税等优惠政策。认真贯彻国家制定的差别化住房信贷政策，根据房地产市场变化及地方具体情况，省级市场利率定价自律机制及时对商业性个人住房贷款最低首付比例进行自律调整。规范房地产相关金融服务，引导金融机构合理确定贷款利率，优化贷款审批流程，提升住房金融服务水平。全面清理涉房金融收费，严禁商业银行违规收取承诺费、资金管理费，严格限制收取财务顾问费、咨询费。清理整顿房地产中介机构、房地产开发企业、P2P平台及小额贷款公司等开展的住房金融业务，依法依规查处打击为客户提供“首付贷”融资、加大购房杠杆、违反住房信贷政策的行为。（省地税局、省国税局、省财政厅、省住房城乡建设厅、人民银行南京分行、江苏银监局、省金融办、省公安厅、省工商局）
（八）坚持有保有压，合理控制土地供应节奏。充分发挥土地“闸门”调节房地产市场的关键作用，根据市场供需情况和调控要求，合理确定房产开发用地供应规模和结构，促进房地产供需总量平衡、结构优化。各地要加强房地产市场研判，根据住房建设规划及年度实施计划，结合住房可售面积、未开工住宅用地数量和去库存任务完成情况，合理确定住宅用地年度供应规模。住房供应明显偏多或在建住宅用地规模较大的地区，须减少住宅用地供应直至暂停供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，要根据需要有效增加住宅用地供应。房产供应明显偏多或在建房用地规模过大的地区，可根据实际研究制定未开发房地产用地的用途转换方案。通过调整土地用途、规划条件等，引导未开发用地转型利用，用于国家支持的养老、文化、科技、体育等新兴产业项目的开发建设，促进其它产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定土地价款。（各市、县人民政府，省国土资源厅、住房城乡建设厅、经济和信息化委、科技厅、物价局）
（九）优化住房供应结构，提升产品功能品质。各地可根据市场需求，对在建项目不改变用地性质和容积率等前提下，允许房地产开发企业适当调整优化套型结构，满足居民自住和改善性住房需求。鼓励房地产企业大力发展新型建造方式，推广装配式建筑和成品住房，开发建设绿色、低碳、节能环保的高品质住房，提升住房品质。房地产开发企业开发成品住房发生的实际装修成本，可按规定在税前扣除。认真贯彻国家关于调整房地产市场外资准入和管理的相关政策，优化和改进外商投资房地产管理。（各市、县人民政府，省住房城乡建设厅、发展改革委、财政厅、地税局、国税局、经济和信息化委、国资委、科技厅、商务厅、工商局）
（十）支持商业办公用房转型，加快消化非住宅类商品房库存。支持各地根据实际情况出台相关优惠政策，引导房地产开发企业将库存商业、办公、工业地产改造为孵化器、众创空间等用房，将库存非住宅类商品房转为研发办公生产性服务业、旅游、养老、文化等专项地产，并按规定享受国家和省有关政策优惠。对领取商品房预售许可证超过3年以上未出售的非住宅类商品房，鼓励开发企业转化为自持物业。各地建设发展总部经济园区、新兴产业基地等用房，要优先向自持物业企业商品房倾斜。支持房地产开发企业将闲置的商业办公用房转售为租。（各市、县人民政府，省住房城乡建设厅、发展改革委、财政厅、经济和信息化委、科技厅、民政厅、文化厅、国资委、旅游局、工商局）
（十一）清理涉房收费，减轻企业负担。全面清理房地产开发、销售过程中的行政事业性收费和政府定价管理的经营服务性收费，组织开展涉房收费专项检查，着力解决搭车收费、指定中介垄断收费等各种乱收费行为，切实减轻企业成本和居民购房负担。取消房地产开发、销售过程中行政事业性收费项目后，有关部门和单位依法履行行政管理职能所需经费，由同级财政预算予以统筹安排，保障相关工作正常开展。对房地产开发项目预征的土地增值税，项目建成后要按规定进行清算，需退还的要及时足额退还。（省物价局、发展改革委、财政厅、国税局、地税局、住房城乡建设厅）
（十二）加强市场监管，推进房地产市场诚信体系建设。加大对房地产开发经营中无照经营、虚假广告、霸王合同等违规行为的查处力度，净化房地产市场环境。加强商品房预销售管理，推行商品房买卖合同在线签定和备案制度。尚未建立存量房网签业务系统的城市，要加快推进系统建设。引导房地产开发企业科学合理定价。完善商品房预售资金监管机制，预防和化解市场风险。大力推进房地产市场诚信体系建设，规范房地产市场经营秩序。鼓励各地通过搭建商品房团购平台、组织房交会等途径，引导房地产开发企业调整营销策略。鼓励支持优质诚信房地产企业做大做强，推进兼并重组，提高产业集中度。（各市、县人民政府，省住房城乡建设厅、工商局、物价局）
四、保障机制
（一）强化组织领导。各级人民政府要高度重视房地产去库存工作，将其作为稳增长、调结构、惠民生、防风险的一项重要任务，认真研究谋划，强化整体部署，切实抓好落实。要坚持精准发力，采取针对性强的政策措施，综合运用税收、信贷、土地供应等调控手段，扩大有效需求，打通供需通道，加快消化库存。密切关注商业、办公地产项目和已出让土地尚未开发建设的项目，建立健全统计监测制度，全面准确掌握房地产库存情况，统筹推进去库存工作。全面加强房地产市场监管，准确把握走势，及时化解风险，抑制不合理需求，防止房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。省城市住房和房地产领导小组要建立健全房地产市场运行统计报表制度，加强统筹协调、分类指导和督促检查。各成员单位要充分发挥职能作用，推动各项工作落实。（各市、县人民政府，省各相关部门和单位）
（二）强化主体责任。各市、县人民政府要切实承担房地产市场去库存的主体责任，对存量商品房详细情况开展全面调查，结合实施保障性安居工程和城市棚户区危旧房拆迁改造，抓紧制订本地区商品房去库存实施方案，细化任务分解和措施落实，确保目标任务不折不扣落实到位。各市的去库存工作方案，于2016年4月底前报省城市住房和房地产领导小组办公室，并在以后每月底报送库存去化进展情况，年底前报送年度任务完成情况。（各市、县人民政府，省住房城乡建设厅）
（三）强化督查考核。省城市住房和房地产领导小组办公室要研究制定去库存工作考核办法，实行定期督促检查和情况通报制度，实施月报告、季检查、年考核。对领导重视、措施得力、成效显著的地区予以通报表彰奖励。对履行去库存、稳市场主体责任不力、效果不明显的市县，给予通报批评，必要时进行约谈，并按有关规定予以追责。及时总结各地促进房地产市场平稳健康发展的好做法，提炼形成可复制的经验，在全省面上推广。（省住房城乡建设厅，各市、县人民政府）
（四）强化舆论引导。各地、各有关部门要加强对房地产市场的正面宣传引导，充分发挥各类新闻媒体的作用，准确宣传房地产去库存政策，客观报道房地产去库存进展情况。对涉及房地产市场的不实信息要及时予以澄清，大力营造有利于化解房地产库存的良好氛围。（各市、县人民政府，省政府新闻办、省住房城乡建设厅）
江苏省人民政府
2016年4月5日
