本案的房屋买卖合同应当确认无效还是应予撤销？
——记原告赵某诉被告李某房屋买卖合同纠纷一案
【案件基本信息】
1、裁判书字号:和顺县人民法院（2014）和民初字第69号民事判决书。
2、案由: 原告赵某诉被告李某房屋买卖合同纠纷
3、当事人: 原告赵某 被告李某
【案情介绍】
原告赵某在《和顺生活向导》报纸上看到北关粮农巷有一小二楼出售，联系电话是被告李某的父亲李某，经原告打电话，李某让找被告商谈，原、被告见面看房后，被告告知原告该房没有房产证只有土地证，于2013年10月22日原、被告达成一份书面《合约》，双方约定：“被告将粮农巷4号东二楼整体卖于原告，价格为叁拾玖万元整（390000.00元），原告于2013年10月22日，交被告定金伍万元整（50000.00元），剩余房款叁拾肆万元于2013年10月23日交清，如被告反悔，翻倍归还原告。如原告反悔或2013年10月23日无交清房款，伍万元定金归被告。证明人：郭彦林。”原告向被告缴纳定金后并口头约定第二天订立正式的房屋买卖合同。次日双方发生矛盾，原告未缴纳剩余房款，书面房屋买卖合同未履行。之后2013年12月被告将粮农巷4号东二楼卖给他人。遂原告起诉被告要求撤销双方的合约并返还不当得利人民币50000元。
【审理过程】
原告赵某诉被告李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月15日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵某及其委托代理人陈海珍、被告李某到庭参加诉讼。本案的争议焦点为1、原、被告的合约是否应当撤销？2、被告是否应当返还原告不当得利人民币50000元？
围绕本案争议焦点原告赵某提供如下证据：（一）和顺生活向导报纸一份，证明卖房的时候登记的信息是李海荣，手机号也是李海荣的。（二）合约一份，证明原告以人民币390000元购置被告粮农巷4号东二楼，《合约》签订之日付定金50000元，次日付清剩余房款。被告李某对原告证据无异议。本院对原告以上证据予以确认。
围绕本案争议焦点被告李某提供如下证据：（一）集体土地使用证两份，证明粮农巷4号东二楼有土地使用证，土地使用权人是被告的父亲李海荣。（二）李海荣的证人证言，证明粮农巷4号东二楼是李海荣2008年建造未领取房产证，后赠予儿子李某。原告赵某对被告以上证据的质证意见为：和集用（2006）第Z08172006002号土地证的原件涂改过存在重大瑕疵，该证原件上标明的土地使用权人是李海荣（义兴镇后南峪村人），按现有法律规定其不可能享有该权益，所以该书证不是被告不返还原告5万元的合法理由。对证人证言有异议，证人与被告是父子关系，登报纸的人是李海荣，卖房的人是李某，被告是在无任何授权的情形下处置别人的财产，本案至今也没有见到该房屋权属二人的任何有效证据。关于被告提供的和集用（2006）第Z08172006002号集体土地使用证，原告虽提出异议，但不能否认其真实性，故本院对此证件予以确认。
【裁判结果及理由】
原告赵某与被告李某双方签订的合约，既包含房屋买卖合同的主要内容，又包含定金合同的主要内容，该合约不仅符合我国买卖合同的规定，而且符合我国担保法定金合同的规定，故原、被告之间的房屋买卖合同、定金合同依法成立。房屋买卖合同为主合同，定金合同为从合同。但被告所卖的粮农巷4号东二楼房屋占地属义兴镇北关村农民集体土地，农民集体土地上的房屋买卖仅限于本集体经济组织成员之间，且房屋转让宅基地集体土地使用权必然转让，原、被告之间的房屋买卖行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项合同无效的规定，故原、被告之间的房屋买卖合同无效，房屋买卖合同为主合同，主合同无效从合同也无效，即原、被告之间订立的定金合同无效，故本院对原告要求返还人民币50000元的诉讼请求予以支持。在订立合约时，原告明知被告该房没有房产证只有土地使用证而仍与被告订立合约，不符合我国民法通则关于重大误解的规定，故对原告以重大误解为由撤销合约的主张本院不予采信。本案经本院主持调解无果，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第五条、第八十九条、第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
被告李某在本判决生效之日起二十日内返还原告赵某人民币50000元。
案件受理费1150元，由被告李某负担。
本院依法判决后，被告李某不服向晋中市中级人民法院提起上诉，晋中市中级人民法院于2014年7月15日以（2014）晋中中法民终字第692号判决维持原判。
【分歧意见】
第一种意见认为：原告赵某与被告李某之间的房屋买卖，买卖标的为农村集体土地上的房屋，农村集体土地上的房屋买卖法律上虽有限制规定，但不影响买卖合同及定金合同的效力，应依定金合同约定，被告李某对原告赵某的定金人民币50000元不予返还，对原告赵某的诉讼请求应予以驳回，以维护经济交易秩序安全，促进经济稳定有序进行。
第二种意见认为：原告赵某与被告李某之间的房屋买卖，买卖标的为农村集体土地上的房屋，违反我国法律强制性规定，即农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，农民集体土地上的房屋买卖仅限于本集体经济组织成员之间。应认定原、被告之间的买卖合同无效，本案原、被告之间的定金合同为买卖合同的从合同，依据我国担保法的规定，原、被告之间的定金合同无效，故对原告的诉讼请求予以支持。
【法官点评】
在我国农村，集体土地上的房屋买卖随着经济的加速发展正在逐渐增多，该案例具有普遍性和典型性。房屋买卖在我国经济活动中具有特殊地位，在我国法律规定中有明确严格的一系列登记、备案等特殊规定，基于我国农村集体土地上房屋买卖完全进入市场的条件尚未成熟，所以我国法律对城镇房屋和农村房屋买卖交易做了不一样的规定。在农村房屋买卖交易中，如果只强调经济交易安全合同有效，而损害了公民的财产利益，有违宪法及相关法律规定，更为严重的是会带来我国农村的不稳定。故按上述的第二种意见判决既合法又有利于农村的发展。
编写人：和顺县人民法院民一庭 梁青聚
