上诉人辽宁丰雷服饰定制有限公司与被上诉人王敏房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院： 辽宁省沈阳市中级人民法院|
案号：（2013）沈中民二终字第2282号
上诉人（原审被告）:辽宁丰雷服饰定制有限公司，住所地:沈阳市沈北新区辉山大街123—23号。
法定代表人:丰雷，该公司总经理。
委托代理人:李晓蕾，辽宁申扬律师事务所律师。
委托代理人:崔勇，辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:王敏，男，1963年12月1日出生，汉族，辽宁嘉旭铜业集团股份有限公司董事长，住沈阳市和平区。
委托代理人:芦海涛，北京盈科律师事务所沈阳分所律师。
上诉人辽宁丰雷服饰定制有限公司（以下简称“丰雷公司”）与被上诉人王敏房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院做出的（2013）沈河民二初字第00203号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2013年11月25日受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员李妍、代理审判员相蒙（主审）参与评议的合议庭，于2014年1月9日公开开庭对本案进行了审理。上诉人委托代理人李晓蕾、被上诉人委托代理人芦海涛均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，诉争房屋坐落于沈阳市沈河区南三经街75号，建筑面积2770.6平方米，用途为办公，为原告王敏单独所有。
2012年7月11日，原告作为出租人（甲方），被告作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将诉争房屋整体出租给乙方。合同第3.1条约定:乙方承租该房屋仅作为丰雷品牌使用。第3.2条约定:租赁期共10年，自2012年7月11日至2022年7月10日。第4.1条约定:第一个租赁年度即2012年7月11日至2013年7月10日基础租金为人民币200万元，在此基础上第二年累进递增5%，乙方第一年度减掉装修期实付8个月租金。第4.2条约定:本合同签订后，乙方向甲方支付房屋租赁定金人民币100万元，待合同履行后，该定金转为使用出租房屋的租金。第4.3条约定:甲方于乙方给付定金之日（2012年7月12日）向乙方交付房屋。第4.4条约定:乙方进场装修前即2012年7月12日需向甲方交付使用水、电、煤气、采暖等日常费用的押金人民币5万元。第4.5条约定:甲方给予乙方4个月的装修期。第12.2条约定:在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应赔偿甲方的实际损失及4个月的装修期的房租，不可分离固定装修归甲方所有。
2012年7月12日，被告向原告交付了人民币100万元。
2012年7月23日，原、被告双方签署了《房屋交接单》，原告向被告交付了诉争房屋。2012年7月24日，被告向原告交付水电费押金人民币5万元。
2012年8月24日，原告向被告发出函件一份，内容为:“贵司因作丰雷品牌之用，于2012年7月11日与我方签订房屋租赁合同，合同约定装修由贵司完成，我方给予贵司四个月的装修期限（2012年7月12日至2012年11月11日）。但时至今日（2012年8月24日），不知何原因，我方未发现贵司采取任何措施以作装修之目的，由于北方特有的天气情况，秋季过后将不能开工。鉴此，我方本着诚恳友好之态度提醒对方尽量早日开工，以避免贵司在装修期内不能完工的不良后果，从而导致合同不能正常履行。另外，为了保证本合同的顺利履行，我方希望贵司能够承诺，若因贵司方原因导致装修延期或开业，贵司能保证按照合同正常履行交租义务。”同日，被告予以回函，内容为:“我方保证将按合同履行义务，因我单方原因导致的房屋延期装修或开业，不会影响我方对你方交租义务的履行。特此承诺！”
2012年11月23日，被告向原告发出《解除房屋租赁合同的商讨函》一份，内容为:“辽宁丰雷服饰定制有限公司与您在2012年7月11日签订了房屋租赁合同，现双方协商要解除该租赁合同。丰雷公司根据公司的经营情况和合同履行的实际情况拟定了解除方案，请王敏先生在本着给予一定谅解的情况下，协调此方案的可行性。根据合同约定的年租金人民币200万元，而丰雷公司实际交接房屋是2012年7月23日的实际情况，实际月租金是人民币16.66万元。截至今日即2012年11月23日，正好的4个月，本来这4个月是免租期，但丰雷公司愿意按正常月租金支付，小计是人民币66.64万元，另外向王敏先生另行支付人民币10万元作为提前解除合同的赔偿金。以上款项可从丰雷公司交纳的定金中由王敏先生直接扣除，余款人民币28.36万元返还给丰雷公司。以上方案也许不足以全部弥补王敏先生的损失，但也请您海涵谅解。”
2012年12月13日，被告委托辽宁申扬律师事务所崔勇律师向原告发出律师函一份，内容为:“辽宁丰雷服饰定制有限公司与您在2012年7月11日签订了房屋租赁合同，并于2012年7月23日进行实际交接。本所委托人在房屋租赁合同签订后，积极进行装修设计等工作，但还未进行实际装修时，本所委托人的经济发生了严重的变化，已不适合进行新的项目投资，于是在2012年11月23日本所委托人的法定代表人登门与您见面，告知您要求解除租赁合同的事宜，并按您的要求，于当天下午将《解除房屋租赁合同的商讨函》传真给您。后双方多次协商也未取得一致意见，但根据双方签订的合同约定，本所委托人可以提前终止合同。而且，根据合同12.1条，合同也将自动解除。因此，再次正式通知您，双方签订的租赁合同解除，请您尽快与本所的委托人进行交接，以免扩大损失。在合同履行过程中，本所委托人已向您支付人民币100万元房租和人民币5万元的押金。根据合同约定的年租金人民币200万元，而本所委托人实际交接房屋是2012年7月23日的情况，实际月租金是人民币16.66万元。本所委托人提出解除合同时正好刚结束装修免租期，但本所委托人提出，愿意按正常月租金支付，小计是人民币66.64万元，本所委托人还愿意向您另行支付人民币10万元作为提前解除合同的赔偿金，按此计算，您应向本所委托人返还余款人民币28.36万元。望您对本所委托人的意见认真考虑，并尽快进行房屋交接，以免扩大双方损失。同时，对给您造成的困扰表示遗憾。”
2012年12月17日，原告委托文乾宜向被告委托的崔勇律师回函一份，内容为:“王敏先生与辽宁丰雷服饰定制有限公司于2012年7月11日签订的房屋租赁合同合法有效，合同中的相关约定对双方均具有法律约束力，贵方函中所述意见极尽苛刻，我方拒绝接受。根据合同12.2条约定:在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应赔偿甲方的实际损失及4个月的装修期的房租。由于贵方委托人在冬季提出解约，扩大了我方的损失，故我方要求贵方委托人除已付的人民币100万元以外再付人民币100万元作为赔偿，否则我方不同意解除合同，请贵方斟酌。”
2013年1月8日，原告向本院提起诉讼，要求确认被告单方解除房屋租赁合同违约及另行支付人民币100万元违约赔偿。
在案件审理过程中，原、被告双方办理了房屋交接手续，被告将诉争房屋交付原告。
原审原告王敏诉讼请求为，一、确认被告单方解除房屋租赁合同违约；二、被告按双方合同第12.2条约定另行支付人民币100万元的违约赔偿；三、本案诉讼费用由被告承担。
原审反诉原告丰雷公司诉讼请求为，1、被反诉人返还剩余房屋租金及租房押金合计人民币38.36万元及逾期返还的利息人民币5961.14元；2、被反诉人承担反诉费用。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。
双方签订的租赁合同第12.2条约定:“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应赔偿甲方的实际损失及4个月的装修期的房租。”根据该条约定，合同实际赋予了被告以承担违约责任为代价解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条 第二款 规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条 第一款 规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条 的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故在2012年11月23日被告向原告发出解除合同通知，该通知到达原告之日起双方租赁合同已实际解除。
在租赁期限内，原告已将租赁房屋交付被告使用，但被告擅自解除合同，中途退租，系违约行为，应根据合同约定承担违约责任。
原告于2012年7月23日将诉争房屋交付被告使用，至2012年11月23日合同解除，虽然被告主张该4个月系合同免租期，但双方租赁合同约定，被告如擅自退租，应赔偿原告4个月装修期的房租，因本案租赁合同解除系被告违约所致，故被告不应享有免租期，该4个月的房租被告应当向原告支付。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条 第一款 规定:“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故在被告向原告提出解除合同时，原告应当及时接收房屋，避免损失扩大，但原告未能及时接收房屋，因此其无权主张之后的房屋租金。
被告违约解除合同，应给与原告一定的寻租期，以便原告寻找其他租户，该寻租期为原告的实际损失，被告应当予以赔偿，本院依法酌定该寻租期为4个月。
双方租赁合同解除，原告收取的被告水电费押金人民币5万元，原告应当予以返还被告，但因系被告违约，故其无权主张水电费押金的利息。
综上，被告应向原告支付房屋租金及赔偿损失共计8个月的房屋租金，根据双方合同约定租金标准，月租金为人民币166666.67元（人民币200万元÷12个月），故被告应向原告支付租金及损失人民币1333333.36元，被告已支付房屋租金人民币100万元，故其仍应支付人民币333333.36元。依照《中华人民共和国合同法》第六十第一款 、第九十三条 第二款 、第九十六条 第一款 、第九十七条 、第一百零七条 、第一百一十九条 第一款 之规定，经本院审判委员会讨论决定，原审判决:一、被告辽宁丰雷服饰定制有限公司于本判决生效后7日内一次性向原告王敏支付房屋租金及损失人民币333333.36元；二、反诉被告王敏于本判决生效后7日内一次性向反诉原告辽宁丰雷服饰定制有限公司返还押金人民币50000元；三、驳回原告王敏、反诉原告辽宁丰雷服饰定制有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13，800元，由原告王敏负担人民币7，500元，由被告辽宁丰雷服饰定制有限公司负担人民币6，300元，反诉费人民币7，143元，由反诉原告辽宁丰雷服饰定制有限公司负担6，143元，由反诉被告王敏负担人民币1，050元。
宣判后，丰雷公司不服，上诉至本院。上诉请求:请求撤销（2013）沈河民二初字第203号民事判决第一项和第三项。我国法律并未规定寻租期这项概念，双方签订合同时，对我方提前解除租赁合同的情形已经预设了解决方案，即我方补偿王敏装修期的租金，除此之外没有其他的加重赔偿条款，原审判决无视双方的约定，在装修期租金之外又判令我方承担4个月寻租期，是对合同约定的破坏；我方在通知对方解除合同后，积极为对方联系新的承租者，以求避免王敏损失的扩大，但王敏一方面不积极接收房屋，另一方面不同意我方给联系的承租者，我方已经尽到了相关义务，因此不应承担额外的寻租期损失。
被上诉人王敏辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，同意原审判决结果。
本院经审理查明的事实与原审基本相同。
本院认为:上诉人上诉请求焦点在4个月寻租期租金赔偿方面。根据相关法律法规，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，上诉人与被上诉人签订了房屋租赁合同，约定了租赁期为10年，而上诉人提前解除合同，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。双方合同中约定上诉人提前解除合同的责任条款虽然只提及缴纳装修期租金，但并未言明被上诉人无权追究其他违约责任，上诉人向被上诉人发出的解约函日期2012年11月23日为解除租赁合同时间，但没有提前通知被上诉人，被上诉人需要寻租期间寻找新的承租者，如果双方合同继续履行，则被上诉人不存在该期间的租金损失，因此寻租期租金损失属于合同法规定的违约责任中的可得利益损失，上诉人应当赔偿，原审判决对此酌定为4个月，并无不当，上诉人要求返还租金的请求于法无据，不予支持，原审判决事实清楚，适用法律正确，予以维持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第（一）项 规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20，943元，由上诉人辽宁丰雷服饰定制有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长李倩
代理审判员李妍
代理审判员相蒙
二〇一四年二月十三日
书记员郑金玲
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项:原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定
