国有划拨土地上房屋抵押，并不导致抵押合同无效
——以划拨方式取得的国有土地使用权之上的房屋抵押合同只要合法履行了房屋抵押手续，就应认定该抵押合同有效。
标签：抵押｜房地一体｜破产｜房地产抵押｜单独抵押
案情简介：2002年，投资公司向银行贷款1700万余元，毛纺集团以其国有划拨土地上的房产抵押并办理了抵押登记。单独抵押的合同效力成为争议焦点。
法院认为：我国《担保法》第36条第1款规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占有范围内的国有土地使用权同时抵押。依该规定及房地产交易中心“房随地走、地随房走”，即房地产主体一致的原则，本案双方当事人应对毛纺集团提供抵押的房产及其占用范围内的土地使用权一并抵押，但双方仅对房产单独抵押的行为并不必然导致本案房产抵押合同无效的法律后果。对于划拨土地使用权上的房产抵押，法律并无禁止性规定，如因划拨土地使用权未履行抵押审批手续并办理抵押登记，进而否定房产抵押合同的效力，则与房产抵押合同订立的根本目的相悖。最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》有其明确的适用范围，与本案情形并不相同，故不适用于本案。本案房产抵押已办理登记手续，抵押合同生效，故债权人对该抵押房产有优先受偿权。
实务要点：划拨土地使用权之上的房屋抵押合同只要合法履行了房屋抵押手续，就应认定该抵押合同有效。尽管“房随地走，地随房走”，但房产和地产仍是相互区分的，必须承认土地使用权抵押合同和房屋所有权抵押合同为互不相同的抵押合同。由于《城市房地产管理法》第51条已以扣缴土地使用权出让金的形式对国家利益给予了充分保障，没有必要再因土地使用权的取得方式系划拨取得，对房屋抵押合同的效力特别加设限制。
案例索引：最高人民法院判决“某资产公司与某毛纺集团借款担保合同纠纷案”，见《划拨土地使用权之上的房屋抵押合同的效力问题——中国长城资产管理公司济南办事处与济南金冠毛纺集团有限责任公司借款担保合同纠纷上诉案》（李晓云，最高院民二庭），载《民商事审判指导·民商审判案例分析》（200802/14:184）；另载《最高人民法院商事审判裁判规范与案例指导·案例指导》（2010:235）；另见《现有法律并未禁止以划拨方式取得的土地使用权之上的房产的抵押》，载《最高人民法院商事审判指导案例·借款担保卷（下）》（2011:516）。
