某县房屋登记机构询问：有一处房屋是在婚姻关系存续期间建造的，但是房屋所有权登记为男方所有。不久前，双方在民政部门协议离婚，离婚协议上说明双方无共同财产，并没有提到该房屋，现在男方来我处要求更换房屋所有权证。我们查阅了原来的登记档案，当时登记机构并没有要求申请人提供房屋归男方一方所有的证明。在这种情况下，我们能否直接为男方更换证书，或是依据离婚协议的内容由男方单方申请，登记为男方一方所有？
金绍达：在《房屋登记办法》的规定中，并没有更换房屋权属证书这一登记种类，房屋权属证书如果破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。换发房屋权属证书并不是登记，只是根据原登记簿所记载的内容重新发一本证书，所以并不改变登记簿的内容。按原建设部的相关规定，新的房屋所有权证上记载的“登记时间”也仍然是原来记载于房屋登记簿的时间，因此，即使登记机构为之更换房屋所有权证，房屋权利归属与更换之前没有发生任何变化。
本例中申请人要求更换房屋所有权证，其本意是要将房屋所有权登记为他一人所有。由于房屋是在婚后建造的，房屋所有权虽然登记为男方所有，但这并不影响房屋为夫妻双方共有，即或双方将该房屋约定为一方所有，也应当向登记机构提交该项约定，办理权属登记后方能产生物权效力。
《房屋登记办法》和《房地产登记技术规程》都要求申请人提交的申请材料具有一致性。但从本例中申请人提交的登记文件来看，相关内容并不完全一致：离婚协议书说明双方无共同财产，而房屋是在婚姻关系存续期间建造的，在申请登记时并没有提供房屋归男方一方所有的证明或双方的书面约定。现在双方虽然解除了婚姻关系，但是依《物权法》和《婚姻法》的相关规定，该处房屋实际上仍然是双方的共有财产。所以，登记簿的记载并未反映真实的权利状态。
本例中离婚协议上说明双方无共同财产，存在几种可能：
一是女方承认该房屋为男方一方所有，所以，在离婚协议上表示没有共同财产；二是房屋虽然是在婚姻关系存续期间建造的，但该房屋不一定就是双方共同生活期间的住所，或是女方不知道这一房屋是其配偶在婚姻关系存续期间所建；三是申请人提交的离婚协议可能不真实。
现在申请人要求重新领取房屋所有权证，应当先办理更正登记，使登记簿的记载和实际的权利状态一致，然后再办理房屋所有权的转移登记。按住房和城乡建设部房地产市场监管司2008年11月28日所发“关于对铜陵市房地产市场管理处《关于适用〈房屋登记办法〉有关规定的请示》的复函”规定：夫妻双方经民政部门协议离婚时，离婚协议对夫妻共有房产进行了约定处理的，在办理房屋所有权转移登记时，需离婚双方到场共同申请”。因此，在本例中，无论属于哪一种情况，都应当由双方共同申请，而不能仅凭离婚协议的内容由一方申请。
