请求办理房屋过户登记是否受诉讼时效的限制
作者：彭旺鸿
［案情］
陈某与潘某原系夫妻关系。婚姻关系存续期间，夫妻在孚玉镇工贸区兴建两间三层房屋一套（含卫生间、厨房）。房产证、土地证登记在潘某名下，离婚前，以该房屋用作抵押向县建行借款12万元尚未归还。2006年6月19日，陈、潘签订协议离婚。该离婚协议约定：工贸区房产归陈某，潘某应于2006年8月19日内还清该房抵押贷款，将房产证、土地证取回交于陈某。协议订立当天，双方办理离婚登记。工贸区房屋交由陈某占有、使用。潘某于2010年4、5月间还清以该房抵押担保的银行借款。2011年9月，潘某未经陈某同意，又以工贸区房屋设置抵押向他人借款60万元。2012年6月11日，陈某以多次催促潘某办理工贸区房产过户手续未果为由，向本院提起诉讼，要求潘某交付土地证、房产证并协助办理过户登记。潘某则以该请求权丧失诉讼时效为由提出抗辩，并在诉讼期间，就其他事项提起反诉。
［分歧］
本案争议焦点之一是：房屋交付后，请求办理过户登记是否受诉讼时效限制。对此，一种意见认为，出卖人仅仅把房屋交给了受让人，在合同规定的日期届满时尚未办理房屋所有权的过户登记手续，就是没有履行移转房屋所有权这个最重要的主给付义务，属债权中的给付之诉，诉讼时效的期间应该起算。对原告请求协助办理房地产权证已超过两年诉讼时效期间的，其民事权利不予保护。另一种意见认为，原告请求办理过户登记，系物权请求权，不属债权诉讼时效的限制。
［裁判］
本案，原、被告协议离婚后，工贸区房屋实际已按协议约定交付陈某占有使用至今，并由陈某出租受益，请求潘某履行办理过户登记等附随义务，具有物权请求权性质，不应属诉讼时效限制。而且，离婚协议虽约定潘某应于2006年8月19日将工贸区房屋的房产证、土地证交付给陈某，但由于此时该房屋已以潘某的名义向县建行设置借款抵押担保，潘某直至2010年5月才还清银行贷款从而取出房产证、土地证，该房屋过户登记，客观上只能在还清抵押贷款后办理，事实上，2011年9月潘某又以该房地产设定抵押借款60万元。因此即使原告请求权受诉讼时效限制且陈某不能举证证明“多次催办”，诉讼时效也不能从2006年8月19日起计算。综上，潘某及其代理人的抗辩理由不能成立；陈某请求潘某交付工贸区房屋的土地证、房产证并办理过户登记，符合离婚协议约定，依法应予支持
［评析］
笔者认为，房屋交付以后，请求办理过户登记不应受诉讼时效限制。尽管物权法明确规定，物权具有法定性，不动产物权的转移、变更未经登记不发生效力，当事人请求办理过户登记没有产权为依据，只是基于合同的约定，似乎适用以债权为保护目的的合同法更恰当，但那只是纯粹的法律逻辑判断思路。从价值判断的角度来讲，如果在房屋已经交付的情况下，登记过户请求权适用诉讼时效，将会对债权人造成重大的不公，有违民法公平正义的基本原则。例如，在商品房销售合同中，房地产开发商通常无法及时办理房屋的过户登记手续，房屋买受人往往居住房屋数年，才有可能办理登记手续。如果一概适用诉讼时效，会极大损害房屋买受人的利益，造成社会的不公正。在法律的逻辑判断与价值判断出现矛盾时，按照法律解释方法的一般原理，应当放弃逻辑判断，而采价值判断。最高人民法院民一庭的倾向性意见也认为：如果已经将房屋交付买受人，买受人亦已实现对房屋占有的，买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。
笔者要提醒的是，尽管登记过户请求权在房屋交付的情况下不应适用诉讼时效，但是，该请求权不得对抗第三人善意取得的权利。因此，债权人也不应当“躺在权利簿上睡大觉”，应当尽早的要求房屋过户，以防止各种潜在的法律风险。
