四、特殊产权房屋买卖纠纷案件审判实务问答
15.村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属于本村的村民,该房屋买卖合同是否有效?
《民法典》生效前,依据原《合同法》第一百三十二条的规定:出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。《民法典》生效后,第五百九十七条规定,因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给他人的,必然涉及宅基地转让。依据《土地管理法》的相关规定,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此,村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属于本村的村民,由于该房屋买卖合同违反《土地管理法》的强制性规定,故而应认定为无效。
【案例及索引】杜某泉诉吴某庆等农村房屋买卖合同纠纷案
湖北省秭归县人民法院(2012)鄂秭归民初字第00780号
案件来源：北大法宝数据库
16.依法享有单位集资房购房指标的本单位职工将购房指标转让给非本单位人员的,其转让协议效力如何认定？
根据《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号)第三十四条、第三十五条的规定,单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分,参加单位集资合作建房的对象必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。可见,单位集资合作建房的购房指标与本单位职工的个人身份密切相关,如果单位集资合作建房的买受人并非建房单位的职工,则不能享有该单位的集资合作建房的购房指标。上述规定属于行政法规的禁止性规定,违反该规定的合同应当认定为无效。因此,依法享有单位集资房购房指标的本单位职工将购房指标转让给非本单位人员的,其转让协议无效。
【案例及索引】郭某与张某买卖合同纠纷案
江苏省徐州市中级人民法院(2006)徐民一终字第1号
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17.抵押权人同意转让已设定抵押权的房产的,可否再对原房产行使抵押权?
《民法典》第三百九十三条第三款规定，债权人放弃担保物权,则担保物权消灭。对于债权人同意抵押人转让抵押物的,能否认定抵押权已经消灭,原《物权法》第一百九十一条规定抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存,确立了抵押权人同意方可转让的原则。《民法典》第四百零六条规定,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。倘若抵押权人同意转让抵押物的,则不应由受让人代为清偿债务,在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力,抵押权的效力仅及于转让价金。
【案例及索引】中国农业银行股份有限公司重庆农行南岸支行与刘某、重庆金阳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
一审:重庆市沙坪坝区人民法院(2018)渝0106民初18938号
二审:重庆市第一中级人民法院民事判决书(2019)渝01民终5197号
再审：（2019）渝民申2952号
裁判理由：关于再审申请人中国农业银行股份有限公司（以下简称农行南岸支行）是否负有涤除案涉房屋抵押登记并协助刘某办理案涉房屋过户登记手续义务的问题。申请人提出其在《同意销售函》的最后一段注明了“上述房产的销售行为……不得阻碍我行抵押权的实现”，因此，其同意销售行为并不丧失所售房屋的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条的规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下，能否认定抵押权已经消灭，结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”之规定，可以作出这样的理解，本条确立了“抵押权人同意方可转让”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，农行南岸支行向金阳公司出具了《同意销售函》，同意转让抵押物，应视为放弃抵押权，此时农行南岸支行对于同意销售的房屋已不再享有抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。本案房屋买卖合同系现房销售，销售所得款项应用于提前清偿债务或者提存，但农行南岸支行作为抵押权人，有资金监管的能力，却在明确同意重庆金阳房地产开发有限公司可对外出售案涉房屋的情况下，未尽监管之责，故二审法院认定农行南岸支行作出的《同意销售函》已产生放弃抵押权的法律效力，判决其负有注销案涉房屋在产权部门的抵押登记手续以及协助刘某办理案涉房屋过户登记手续的义务并无不当。
18.当事人虚构房屋买卖合同并以该房屋向银行申请贷款的,如何认定抵押权的善意取得?
当事人双方虚构房屋买卖合同并以该房屋抵押向银行申请贷款的,房屋买卖合同的效力不影响抵押借款合同的效力,亦不影响银行对抵押权的善意取得。银行可基于善意,依法主张对该房屋的优先受偿权。
在不符合贷款条件的情况下,当事人双方虚构房屋买卖合同并以该房屋抵押向银行申请贷款,虽然房屋买卖合同被依法认定无效,但当事人蓄意欺骗、过错在先,如果银行在办理贷款过程中符合内部规范和行业习惯,则不能由此推定银行在审查房屋买卖合同真实性问题上存在过错,且房屋买卖合同与抵押借款合同系两份独立的合同,房屋买卖合同并非抵押借款合同的主合同,因此房屋买卖合同的效力不影响抵押借款合同的效力。
在房屋抵押已经办理登记、抵押权依法设立的情况下,如果银行对当事人签订虚假房屋买卖合同的事实并不知晓,且无证据证明银行在取得抵押权的过程中存在过错,则应认定银行依法善意取得该房屋抵押权,房屋买卖合同事后被认定无效的,不影响抵押借款合同的效力,亦不影响银行对抵押权的善意取得,银行可基于善意,依法主张对该房屋的优先受偿权。
【索引】参见吴金水主编:《借款担保案件裁判要点与观点》,法律出版社2016年版。
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