北京城市副中心定向松绑“限购”，释放了什么信号？
第一财经
最严“限购令”实施7年后，北京城市副中心通州传出“双限购”松绑的消息。
25日，有坊间传闻称，北京某市属国有企业的员工们收到了一则事关通州区购房资质的邮件，邮件内容包括：为推动城市副中心向质量发展，支持市属企业在非首都功能疏解工作中发挥示范带头作用，通州区拟同意公司具备北京购房资格的员工，在通州区购买一套住房。
26日上午，第一财经致电通州区住建委，一名分管购房资质要求事务咨询的工作人员告诉记者，确有听说，享受该购房资质放宽的群体包括：非首都功能疏解项目名单中的部分企事业单位员工和招商引资的相关人员。
“但具体推进工作并非通州住建委主导，且我们也不分管购房资格的审批。从流程上来看，需要单位先根据一定的标准，筛选出一定数量的人员名单，再统一由区里交由北京市相关审查单位进行审核，最终确定上报人员能否购房。”该名工作人员建议，由于同一单位员工，是否享受该购房资质的优待也存在差异，建议直接咨询工作单位。
另有当地中介对记者透露，早在今年3月左右，通州限购松绑的口子已悄然打开，对于通州运河商务区一些企事业单位职工，将连续三年社保的资质要求缩短为三个月。“但受益人群比较有限。放宽限购只针对新房市场。”
楼市成交跌回七年前
根据北京市住房和城乡建设委员会和通州区人民政府在2015年联合发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，在符合北京现行限购政策基础上，可以在通州区购买一套商品住房的家庭，仍需满足四类附加条件中的一条。
四类条件分别为：京籍无房户；已有1套住房的通州户籍居民家庭，需落户通州3年（含）以上；已有1套住房的本市其他区县户籍居民家庭，需近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税；在京无房的外地人，需近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税。
这意味着，通州“限购令”升级后，在北京其他区拥有一套房产的京籍人员，但因工作调动等原因，计划在通州购房的，需将原有房产出售，再在通州购买首套商品住房；如果是已婚家庭，也可以选择先在通州工作3年，满足3年社保或个税的条件之后再购买第二套商品住房。
之所以升级通州的住房限购，通州住建委曾在2017年举办的 “副中心规划建设”一把手微访谈中提到，一方面是要坚持住房的居住本性，遏制炒房行为；另一方面，是希望通过社保户籍等条件来实现通州的职住平衡。
第一财经注意到，在北京通州“双限”政策出台的年份，正值国家聚焦“去库存”、全国楼市政策普遍放松之际。但彼时，受到京津冀协同发展以及北京市政府迁往通州等利好消息影响，通州楼市迅速升温，通州的房价也水涨船高。叠加通州住建委前期打击捂盘惜售、虚假宣传、恶意哄抬价格等行为无果，通州库存告急等原因，通州的楼市政策在当时全国放松潮中逆势加码。
中原地产最新研报显示，“双限”政策前一年（2014.9-2015.8），通州区新建商品住宅累计成交7361套，月均成交613套，而“双限”政策落地一年（2015.9-2016.8）累计成交3842套，月均成交320套，较之前下跌48%，同期全市降幅仅4%。2021年通州楼市成交量达到限购7年来的最高峰，但仍未超5000套。
其中，政策调控更容易触及的新房市场成交回落更明显。根据上述研报，2013年-2015年，通州新房成交套数占全市的比值均超过15%，而2016年以来，截至2022年8月中旬，新房成交占比仍未能恢复至“双限”政策前。
另据通州区统计局数据，2022年1-5月，通州区商品房销售面积为406290平方米，同比增长8.7%；但新开工面积为295424平方米，同比下降14.5%。
区域土地市场亦整体趋冷。今年2月，通州举行2022年拟入市土地推介会，全年拟供应10宗土地，其中居住类用地8宗。但截至8月初，居住类用地中仍存在没有正式挂牌成功出让的地块。
松绑“限购”后，楼市影响几何？
“和7年前相比，通州的住房市场已经出现了明显变化。” 中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强称。
他对记者表示，一方面，购房政策收紧后，在打击投机炒作行为的同时，也抑制了一部分刚需和改善性需求。“通州作为北京城市副中心，通州的人口、产业、基础设施建设都即将迎来一个快速发展的高潮，过严的楼市调控不利于通州的长远发展”。另一方面，北京历来都是全国楼市政策的风向标，此前，即便全国楼市整体下行压力较大，北京的楼市调控政策一直比较紧。但近月来，北京开始针对局部地区和特定人群松动限贷和限购，这充分说明楼市已经到了关键拐点，或预示全国楼市政策的全面放松。
“此外，通州目前的发展定位已经明确，相关区域的战略规划也已经出台，房地产作为实现通州高质量发展的一个重要的手段，服从于产业的整体发展，放松限购正当其时。” 王业强称。
在“双限”政策出台的第二年，通州的定位发生改变，由 “市行政副中心”升级为“城市副中心”。根据北京市总体规划要求，北京城市副中心到2035年人口控制目标为130万，将会承接北京中心区疏解人口40万-50万人。
从供给侧来看，“双限”政策制定之初，区域楼市去化快、供给不足的阶段性背景已不复存在，目前，当地甚至出现了楼市库存积压的情况。中指研究院数据显示，2017～2021年，通州区商品住宅市场的可售套数和可售面积持续走高，分别从2017年的2835套和308631平方米上升至2021年的10620套和1301360平方米。
多重因素影响下，去年以来，通州周围地区陆续传来限购松绑的信号。
2021年4月，在人民网领导留言板上，针对网友“马驹桥部分地区已正式划归亦庄开发区，何时会解除原有通州区限购政策”的疑问，北京经开区回复称“截至目前，亦庄新城地区按原购房政策执行。但对于亦庄新城范围房屋限购政策，“我们正在积极研究”。
而在与通州隔河相望的燕郊，今年8月份也正式官宣全面取消限购、限售。根据“廊坊政务”官方平台日前发布的《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条措施》“明白卡”，取消户籍、社保（个税）等不适应当前房地产市场形势的限制性购房条件，对“北三县”（三河、大厂、香河）和环雄安新区周边县（市）等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。
王业强预计，随着通州的放松限购，将对环京楼市进一步起到促进作用。“但短期不会出现明显的效果，需要根据根据整体市场发展进一步判断。”
那么，随着通州及周围区域限购政策逐步放松，如何防范拥有更多产业和人口的首都核心区以东楼市“虚火过旺”？
王业强提出了四点建议：第一，楼市放松政策在执行时仍要坚持“房住不炒”的基调，以形成稳定的市场预期；第二，要坚持因城施策、一城一策的调控方向，强化区域政府维护楼市稳定的主体责任和楼市调控的主动权；第三，加强楼市供给侧改革，将满足新市民的刚需和改善型需求作为政策重点，加强土地支持政策；第四，要将放松限购政策与保障性租赁市场发展结合起来，以进一步平抑房价并更好满足不同层次的住房需求。
