2018年房地产主战场是重点二线城市
一半海水一半火焰，2017年的楼市用此形容不为过。这一年，全国共出台了250余次调控政策，被称为最严厉的一年，但同时商品房销售额创新高，突破12万亿，销售面积行将突破16万亿平米；龙头房企刷新业绩，千亿房企阵营扩容，不少房企在资本市场也实现逆势飘红。
凡事过往皆为序章。近期中央会议上再一次明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”战略地位，这被外界解读为，调控不放松。此种背景之下，2018年房地走向如何？腾讯房产北京站就此采访了链家研究院院长杨现领。
在过去的一年中，杨现领与他的团队提出“租赁的崛起”“存量时代”等楼市关键词，用翔实的数据对市场做出了精准的分析与研判。这一次他又会给我们带来怎样的解读？
2018年房地产主战场是重点二线城市
特殊的2017:三线城市意外繁荣 一线城市价格下跌
12月21日下午，我们的采访约在燕莎凯宾斯基酒店，这里堪称北京顶级商圈之一。根据链家网上的数据，周边二手房挂牌价从三月份的最高点8万6一平，逐步跌至11月份的7万6一平，带看量则从3月的顶峰2292次，下滑至11月的780次。这或许是北京2017年二手房市场最好的横切面。
自“317新政”以来，北京约发布了20次与楼市相关的调控政策及措施。这让北京市场进入“腰斩”时代，数据显示，截至2017年12月20日，北京新房已网签28749套，同比下降49.8%；二手住宅网签131761套，同比下降50.3%。
楼市冰冻是历来调控的直观反应。那么2017年中国楼市还有哪些新特点？杨现领一结束“RealData数据产品发布会“事宜，腾讯房产便向其抛出了第一个问题，此时的他刚刚实现了角色的升级，既是学者也是商人。据他透露，链家研究院变成事业制，RealData则是首个以盈利为导向的数据产品，它的目标是做成地产圈里的Wind。
“新特点很多，三四线城市的意外繁荣，一线城市的价格下跌，市场分化加剧，同时进入以’五限’为代表的调控年代，这都是以前没有看到过的。2017年是历史上非常特殊的一年，各种各样的不一样。”这位行走的“数据咖”举了一组数据来佐证这种特殊，调控下的2017年房价均价超过8000元／平的城市达到81个，比2016年上涨了30个。
“但是2018年的成交量很难保持2016年和2017年高歌猛进的局面。最重要的因素就是利率的收紧。”杨现领预测。
2018年：主战场从三四线城市回归重点二线城市
这种预测来自于12月20日刚结束的中央会议。会上指出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，同时，今后3年，打好防范金融风险攻坚战，要服务于供给侧结构性改革这条主线，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置。
杨现领拆解到，中国最大的风险，一个是房地产本身的金融风险，第二是跟房地产相关产业的金融风险。“经过两年的快速加杠杆后，2018年资金链相对不会那么宽松，房地产交易量面临较大的压力。”他进一步表示，资金价格的上涨、额度的紧张、放贷周期的延长以及资质审查的更加严格，叠加在一起，都会影响到交易量。
从区域来看，杨现领认为，2018年房地产主战场将从三四线城市回归重点二线城市。在北京、上海高房价和人口政策的挤压下，许多二线城市加快吸引人才，未来人口的流动方向更多向重点二线城市转移，但二线城市内部将会出现新的分化，一些“明星二线城市”将会崛起、房价可能被重估。
“而三四线城市会比较惨，去掉可售库存，又出现一批潜在库存，”杨现领分析，“今年三四线城市土地供应放量且价格高，但区域的整个购买力很难指正的。”数据显示，2017年上半年，全国100大中城市三线城市（70个城市）土地成交总价高达3585亿元，占100个城市土地成交总价比重为29%，为近年来最高水平。
杨现领认为，2018年会是房地产市场中长周期房价上升的拐点，增速会放缓，因为供应增多以及多元化的渠道开始建立。此外，在杨现领看来，2018年还是个特殊年份，是中国房改20周年、改革开放40周年，“十三五”承上启下的一年，“这些系列大周期的变化都会反映在房地产市场上。”
以下为访谈节选：
记者：60、70后很早就买了房，但80、90后却要面对巨高的房价，买房很艰辛，这是一种别具时代感的中年危机，您如何看待房子和人生幸福的关联度的？
杨现领：核心是房地产市场没有给消费者在不同生命周期里面的住房需求提供更多的选择。我们没有这么一个多元化供给的体系，所以我觉得房屋的消费上如何建立一个与生命周期不同阶段的住房需求，同时与不同收入阶层的家庭然后能够对应到非常多的品类和供给，决定住房所有的幸福的大的主题。
记者：北京在2017年提出了新增150万套住房，还有提出共有产权，也提出同租同权的概念，就是这一系列的一些变化，它会对之后北京的楼市带来一个怎么样的变化吗？
杨现领：总体我觉得变化不会特别大，原因是供应量很有限，相对于缺口来讲，北京还需要两个力量，第一个是增量开发，第二是存量盘活，北京30%的房子房龄都在30岁以上，把这些房子盘活，能新增供应几百万套。但有缓解作用，这也就是说2018年房地产市场有可能是长周期房价的一个上升期的拐点，上升速度会下降，因为供应出来了，多元化的渠道开始慢慢建立了。
记者：您如何看待银行进入房地产租赁行业？
杨现领：产业链都是合作的，开发商的优势在于房源的供给，中介、机构这些公司的运营在于运营端，资产端和运营端的分离是一个趋势，大家一起来改善供给，应该是个伙伴。
记者：现在90后比较流行“佛系”生活，当房地产遇上这些90后的生活方式会有什么变化吗？
杨现领：90后的需求跟80后肯定不一样，我们需要挖掘这些人的需求的特征，他买房子的产品特征是什么？租房子又是什么样的特征？买房子和租的比例是什么？今天我们总体对这个群体不太了解，这是比较有问题的。
