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房屋代售人恶意串通、违反经验法则的,合同无效

日期:2018-01-17 来源:网 作者:网 阅读:0次 [字体: ] 背景色:        

房屋代售人恶意串通、违反经验法则的,合同无效

受托人代售房过程不符合交易习惯,严重违背生活经验法则,恶意串通、损害产权人合法权益的,买卖合同无效。

标签:房屋买卖|恶意串通|证据规则|经验法则

案情简介:2011年,张某公证委托曲某代售房屋。随后,曲某告知张某其作为代理人已与李某签订房屋买卖合同。2012年,张某以曲某、李某恶意串通为由诉请确认房屋买卖合同无效,并提交了相关交易过程有违生活经验法则的证据。

法院认为:①恶意串通,损害国家、集体或第三人利益的合同当属无效。本案中,曲某与李某所陈述的交易过程具有以下特点:第一,根据曲某代张某与李某所签房屋买卖合同,其中有关房屋交付、产权过户等主要合同义务履行时间未予明确;第二,该合同所载买卖双方签字日期相隔时间已逾一年,且二日期年、月、日均不相同,与一般书写笔误存在明显区别;第三,根据李某与曲某陈述,李某于领取产权证当日以现金方式一次性向曲某支付了94万元房款,但对于支付此数额较大款项事实,仅有其二人陈述予以证明,其二人亦未提供上述款项来源或走向的相关记录;第四,李某与曲某均称双方并无任何亲友关系,但曲某在未收到任何房款且李某未按双方合同约定支付定金情况下,仍协助李某将涉案房屋过户至其名下;第五,李某在交易过程中始终未实地勘察涉案房屋。从一般常理理解,如房屋交易过程中出现上述现象某一点,尚可解释为个案特殊性,但诸如本案一并出现在同一交易过程中,难以偶然性自圆其说,实属不符合交易习惯并有悖常理。综合考虑本案案情,并结合双方交易价格,应认定李某与曲某之间交易过程严重违背生活经验法则,双方之间存在恶意串通、损害张某合法权益情形。②曲某受张某委托,代其出售涉案房屋,曲某在处理委托人事务时,应以维护委托人利益为原则,并在遵循诚实信用原则基础上,尽力、勤勉履行义务。曲某虽以其与张某另有债务纠纷,以及委托合同约定了其有权代为确定价格为由予以辩解,但代理人为代理行为,始终应善意、诚信地以为被代理人处理事务为目的。若曲某认为其与张某另有纠纷,可通过包括诉讼在内的合法途径解决,而不能借代理之名解决双方纠纷或为自身谋取利益,此行为与法律创设代理制度立法本意相悖,亦属滥用代理权行为。李某自陈在拟定价格过程中已考虑到张某拒绝让其实地勘察房屋,以及曲某与张某另有债务纠纷因素;并称其未勘察房屋系张某拒接电话、拒不开门所致。故即使曲某持有张某授权委托书,李某此时亦应对涉案房屋产权人态度产生认知,并对于曲某行为是否损害他人利益形成合理怀疑。在此情况下,李某未与产权人进一步核实,反而与曲某继续交易,放任可能导致的损害发生。此事实亦可印证其存在主观恶意,判决确认曲某代张某与李某所签房屋买卖合同无效。

实务要点:受托人代为售房过程不符合交易习惯,严重违背生活经验法则,恶意串通、损害房屋所有权人合法权益的,应认定买卖合同无效。

案例索引:北京二中院(2012)二中民终字第14892号“张某与取某等合同纠纷案”,见《张志喜等诉曲文伟等确认合同无效纠纷案(经验法则、恶意串通)》(孙之智),载《中国审判案例要览》(2013民:190)。

作者:陈枝辉 



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