房屋代售人恶意串通、违反经验法则的，合同无效
受托人代售房过程不符合交易习惯，严重违背生活经验法则，恶意串通、损害产权人合法权益的，买卖合同无效。
标签：房屋买卖｜恶意串通｜证据规则｜经验法则
案情简介：2011年，张某公证委托曲某代售房屋。随后，曲某告知张某其作为代理人已与李某签订房屋买卖合同。2012年，张某以曲某、李某恶意串通为由诉请确认房屋买卖合同无效，并提交了相关交易过程有违生活经验法则的证据。
法院认为：①恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同当属无效。本案中，曲某与李某所陈述的交易过程具有以下特点：第一，根据曲某代张某与李某所签房屋买卖合同，其中有关房屋交付、产权过户等主要合同义务履行时间未予明确；第二，该合同所载买卖双方签字日期相隔时间已逾一年，且二日期年、月、日均不相同，与一般书写笔误存在明显区别；第三，根据李某与曲某陈述，李某于领取产权证当日以现金方式一次性向曲某支付了94万元房款，但对于支付此数额较大款项事实，仅有其二人陈述予以证明，其二人亦未提供上述款项来源或走向的相关记录；第四，李某与曲某均称双方并无任何亲友关系，但曲某在未收到任何房款且李某未按双方合同约定支付定金情况下，仍协助李某将涉案房屋过户至其名下；第五，李某在交易过程中始终未实地勘察涉案房屋。从一般常理理解，如房屋交易过程中出现上述现象某一点，尚可解释为个案特殊性，但诸如本案一并出现在同一交易过程中，难以偶然性自圆其说，实属不符合交易习惯并有悖常理。综合考虑本案案情，并结合双方交易价格，应认定李某与曲某之间交易过程严重违背生活经验法则，双方之间存在恶意串通、损害张某合法权益情形。②曲某受张某委托，代其出售涉案房屋，曲某在处理委托人事务时，应以维护委托人利益为原则，并在遵循诚实信用原则基础上，尽力、勤勉履行义务。曲某虽以其与张某另有债务纠纷，以及委托合同约定了其有权代为确定价格为由予以辩解，但代理人为代理行为，始终应善意、诚信地以为被代理人处理事务为目的。若曲某认为其与张某另有纠纷，可通过包括诉讼在内的合法途径解决，而不能借代理之名解决双方纠纷或为自身谋取利益，此行为与法律创设代理制度立法本意相悖，亦属滥用代理权行为。李某自陈在拟定价格过程中已考虑到张某拒绝让其实地勘察房屋，以及曲某与张某另有债务纠纷因素；并称其未勘察房屋系张某拒接电话、拒不开门所致。故即使曲某持有张某授权委托书，李某此时亦应对涉案房屋产权人态度产生认知，并对于曲某行为是否损害他人利益形成合理怀疑。在此情况下，李某未与产权人进一步核实，反而与曲某继续交易，放任可能导致的损害发生。此事实亦可印证其存在主观恶意，判决确认曲某代张某与李某所签房屋买卖合同无效。
实务要点：受托人代为售房过程不符合交易习惯，严重违背生活经验法则，恶意串通、损害房屋所有权人合法权益的，应认定买卖合同无效。
案例索引：北京二中院（2012）二中民终字第14892号“张某与取某等合同纠纷案”，见《张志喜等诉曲文伟等确认合同无效纠纷案（经验法则、恶意串通）》（孙之智），载《中国审判案例要览》（2013民:190）。
作者：陈枝辉
