专家预计今年企业拿地集中度提升 行业洗牌继续
企业拿地集中度提升
2017年土地市场高开低走，热点城市溢价率出现回落，“地王”几乎销声匿迹。但在调控政策持续收紧的背景下，房企整体拿地规模仍保持在高位。不管是大型房企，还是中等规模房企，均加强了在土地储备上的扩张。展望2018年，我国土地市场是冷是热？房企拿地还会热情高涨吗？有业内专家表示，2018年，企业拿地集中度将会提升，行业洗牌将会继续进行，大型房企收并购机会增多。
土地供应加大
据克而瑞研究中心和中国指数研究院统计数据显示，2017年前11个月，全国300城土地市场成交建筑面积超过17亿平方米，同比出现大幅增长。但距离2013年的土地成交高峰仍有一段距离。
克而瑞研究中心分析师马千里表示，“2017年，在一线城市尽量加大供应量的情况下，三四线城市采用因城施策方式，避免高库存区域过度供应土地。全国供地总量放量上行，但并未出现爆发式增长。”
由于土地供应加大，部分城市土地成交体量上涨。尤其是北京，2017年土地成交同比有了大幅上涨。来自中国指数研究院、亚豪机构统计数据显示，2017年全年北京土地出让金总额高达2796亿元，比2016年全年北京土地出让金总额增长超过225%。
其中，2017年北京成交的住宅用地有71宗，比2016年全年北京成交的住宅用地多了56宗。从各个行政区住宅用地成交情况来看，截至2017年12月19日，大兴区成交住宅用地最多，有14块，排在第一；房山区成交住宅用地有8宗，排在第二；丰台区成交住宅用地有6宗，排在第三。
土拍市场降温
在“房住不炒”的大背景下，“限房价，竞地价”、“熔断”、“摇号”等土拍新政层出不穷。无论是以北京为代表的一线城市，还是热点二三线城市，土地市场整体呈现出“降温”态势。
2017年1月19日，北京土地市场迎来新年首拍，3宗住宅用地吸引了包括远洋、懋源、万科等20余家房企及综合体参与角逐。在“限房价、竞地价”规则下，房山区西潞街道地块与平谷区金海湖地块经过几十轮报价后，均以70%的住宅面积自持上限进入到住宅建设方案投报阶段，而门头沟潭柘寺地块则被京投、远洋、龙湖、保利、首开联合体以63.3亿元收入囊中，土地市场热度可见一斑。
2017年初，二三线城市的土地市场同样“火热”。2017年4月6日，成都主城区8宗地块的集中出让吸引了百余家房企云集。在经历3次熔断和抽签之后，这场历时5个小时之久的“激烈”土拍最终以7宗地块楼面价破万的成绩成功收场。
值得注意的是，随着2017年一系列楼市调控政策的颁布和实施，土拍市场由热转冷。继2017年上半年的多场土拍“厮杀”后，下半年土地市场“冷静”了许多，甚至有部分城市最终以“流拍”结束了2017年的土拍工作。
北京土地市场2017年最后一宗地块——北京市延庆区延庆新城YQ00-0300-0058等地块，在截至2017年12月28日上午挂牌出让的最后一刻仍然无人问津，以流拍告终。这是继2017年11月4日平谷夏各庄地块流拍后，2017年北京土地市场上第二宗流拍的宅地。
以“爆冷流拍”告别2017年的城市不止北京一个。2017年12月27日太原市一宗优质宅地仅有一家房企报名，却难逃流拍结果；12月29日南京市一宗商办混合地块始终无人问津，最终流拍。
收并购成为拿地主要方式
2017年，随着房企整体销售规模的增长，行业集中度的加强，大型房企为了保持销售规模的领先优势，积极扩张土地储备。中等规模房企为了再上一个新台阶，也对新增土地储备表现积极。这样使得2017年房企整体拿地规模同比有了明显增长。
对于2018年我国土地市场走势，克而瑞研究中心分析师沈晓玲告诉北京晨报记者，“2018年的土地市场供应将紧随房地产市场变化的影响，通过及时增加或者减少供应，维持市场供求的基本稳定。土地供应难以大幅增加的城市，如上海、深圳等，可以大力推进旧改项目、城市更新的方式，提供更多的居住用房，补充市场需求的缺口。”
“2018年，企业拿地集中度将会提升。龙头房企销售规模还将继续扩张，市场占有率继续提升，预计对新增土地储备需求量还将继续增长。部分中等规模房企提出了近一两年内实现千亿的计划，在三年内还提出了三千亿的目标，有的是为了上升到新的梯队，有的是为了防止出现掉队，这些在今年拿地较多的企业，明年仍将会是土地市场上的生猛力量。但在土地市场政策持续收紧的情况下，土地出让条件将更加严苛，小型房企很容易被拒之门外。”沈晓玲说。
在沈晓玲看来，2018年，收并购仍将是部分房企的主要拿地方式。“在目前土拍市场起拍价居高不下，有的地块的楼板价甚至已高过周边楼盘的销售价格，为了有效降低拿地成本，部分房企依然会在收并购市场上寻找机会。”沈晓玲表示，在集中度加强和土拍价格较高的背景下，一些中小房企也面临被淘汰出局的危机，行业洗牌还将继续进行，这也给了规模较大的房企收并购的机会。
根据北京市规划和国土资源管理委员会及中国指数研究院相关数据显示，北京市2017年共成交住宅用地71宗，同比上涨373%。2017年北京市土地出让金总额达到2796亿元，同比上涨超过225%。2017年北京市成交的71宗宅地中，21宗地块分布在东城区、海淀区、丰台区、朝阳去和石景山区等市区，其余50宗地块均位于远郊区，占比达到七成。值得注意的是，近四成地块将建设“自住型商品住房”及“共有产权住房”，共计28宗；其余均遵循“限房价，竞地价”原则，限制商品住房销售价格。
北京晨报记者梳理北京市规划和国土资源管理委员会相关数据发现，大兴区以14宗住宅地块成交数量成为北京市2017年土地成交数最多的区域。其中，4宗地块将全部建设“自住型商品住房”或“共有产权住房”，分别位于大兴区瀛海镇、黄村镇、魏善庄镇和北京经济技术开发区河西区，销售价格在29000元/平方米至30000元/平方米(含全装修费用)；其余10宗地块则全部遵循“限房价，竞地价”原则，限定商品住房销售均价在50000元/平方米左右。值得注意的是，黄村镇、瀛海镇和旧宫镇区域成交的4宗限价房地块均含有一定比例的房企自持商品住房，未来有望为大兴区提供一定规模的租赁住宅。
2018年1月8日，北京市规划和国土资源管理委员会发布信息表示，截至2017年12月底，北京市实现集体土地建设租赁住房用地供应203.9公顷，完成率102%，超额完成2017年度供应任务。这是北京市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。据了解，已供应的203.9公顷用地，主要位于北京市中心城区、城市副中心和平原地区新城范围内，符合“毗邻产业园区、交通枢纽和新城”的选址原则，具有较明显的区位优势，有利于促进区域职住平衡。已供应用地中，在综合评估区域范围内基础教育、医疗、养老、社区综合服务等公共服务设施的服务容量与承载能力的前提下，增加了相应的公共服务设施用地，提升租赁住房的宜居环境。
