分割家庭共同所有房屋的离婚协议是部分无效还是完全无效
——张某某等诉张甲、田某某确认合同无效案
案件基本信息
1.裁判书字号
湖南省洪江市人民法院（2015）洪民二初字第98号民事判决书
2．案由：确认合同无效纠纷
3.当事人
原告：张某某、邓某某、张某英
被告：张甲、田某某
基本案情
因修建湖南省洪江市托口水电站，三原告和二被告及二被告的婚生女孩张某丹（9岁）、张某雯（3岁）全家共七人被确认为移民对象，家庭房屋需拆除重建 2013年二原告张某某、邓某某夫妻共同修建的木房322m2、杂房120m2均被征收，加上其他各项补偿款，全家共计所得补偿款数十万元此后，全家在洪江市托口新集镇托口石化加油站旁以宅基地使用权转让形式获得90m2的建房用地，修建三层的房屋一栋，即一楼为门面（90m），二楼（约104m）、三楼（约104m2）为住房，并进行了装修。该栋房屋宅基地、建房和装修费共花费数十万元，将所得的移民款用完后，还借有外债10万元2015年3月2日被告张甲、田某某夫妻感情破裂到洪江市民政局协议离婚，并签订了离婚协议书，协议约定：l .双方自愿离婚；2．长女张某丹由女方（即被告田某某）抚养，次女张某雯由男方（即被告张甲）抚养；3．共同财产分割：有一栋3层楼房，2楼给女儿张某雯，3楼给女儿张某丹，所有内设装修归男方所有；4．共同债务的处理：女方借款由女方还，男方借款由男方还等。之后被告张甲、田某某领取了离婚证书。其中原告张某某与邓某某系夫妻关系，原告张某英系二人之长女、被告张甲系二人之次子，张甲与田某某育有长女张某丹、次女张某雯。以上七人均登记在同一户籍，张某某为户主。现三原告认为该房屋属于家庭共同财产，二被告私自在离婚协议中作此处分，严重侵犯了三原告的权益，而诉至法院请求判决：l.确认二被告签订的离婚协议第三条关于共同财产分割的条款无效；2．诉讼费用由二被告承担。
案件焦点
张甲与田某某离婚时将家庭共同所有的房屋分给自己的两个女儿，其分割协议是完全无效，还是部分无效。
法院裁判要旨
湖南省洪江市人民法院经审理认为：家庭共有财产由家庭成员共享所有权，山家庭成员共同行使占有、使用、收益和处分的权能。二被告办理离婚登记过程中，未经其他家庭成员同意，签订离婚协议将家庭共有房屋作为夫妻共同财产进行了分割，事后又未经其他家庭成员追认，应认定该条协议内容无效。被告田某某在辩称中提出的主张，因其未提交证据，不予采信；且部分主张不属于本案处理范围，在本案中不做处理，利害关系人可就该条款无效产生的法律后果依法另行主张权利。
湖南省洪江市人民法院根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九十三条、第九十五条、第九十七条、第一百零三条，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十一条、第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（以下简称《民通意见》）第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
确认被告张甲与被告田某某签订的离婚协议书第三条关于共同财产分割的条款无效。
法官后语
本案中，三原告要求确认无效行为之合同系离婚协议书中第三条关于家庭共同财产分割的内容。二被告签订的离婚协议书的第三条关于共同财产分割部分的房屋，原、被告双方一致认可属于家庭共同财产，不属于二被告的夫妻关系存续期问的夫妻共同财产，二被告不得私自处分。根据《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之问另有约定的除外"。本案中，并无证据证明被告张甲与田某某系占份额三分之二以上的共有人。根据《合同法》第五十一条规定“无权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。"以及《民通意见》第八十九条规定“共同共有人对共同财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿"。
被告张甲与田某某并未对该房屋享有全部的所有权和处分权，事后其他共有人又未对其处分行为进行追认，被告张甲明知该房屋系家庭共同财产，但其在没有得到其他家庭成员签字同意的情况下即与被告田某某签署离婚协议，故被告张甲与被告田某某的离婚协议违反相关法律规定，擅自处分家庭共同财产应属无效。二被告将家庭共同所有的房屋进行处分，分给其他共有人，其中包含二被告所有的份额，由于房屋权属未具体确定且不可分割，故二被告签订的离婚协议书第三条关于共同财产分割的条款完全无效。被告田某某辩称自已没有侵害原告张某英的权益，缺乏证据支持。另外，该离婚协议书第三条关于共同财产分割的条款被确认无效后，合同双方和其他对标的物有利害关系的人可就该条款无效产生的法律后果依法另行主张权利。
