离异家庭处分未成年人不动产的登记申请问题
原创 肖攀 中国不动产官微
随着社会财富的增长，一些未成 年人因父母赠与、隔代继承等原因，名下拥有不动产。父母作为未成年人的监护人和法定代理人，代未成年子女处分不动产的情形越来越多。那么，在夫妻离异情况下，处分未成年人不动产的，是需要其父母双方代为申请登记，还是一方申请即可？这在实践中存在争议。
有人认为，城市房产价值大，处分未成年人名下大额财产属于重大民事行为，虽然离婚，但父母都有监护权，因此，必须由父母双方共同提出申请。有人认为，法律没有明确要求父母必须共同行使监护权，因而父母任何一方都可以代被监护人提出登记 申请。这两种做法在实践中都遇到了一定麻烦。要求父母共同申请的，一方可能联系不上或者拒绝配合，从而导致登记启动困难。鉴于此，有地方简化了离异父母处分未成年人不动产的登记手续，仅抚养一方到场即可。允许父母任何一方申请的，也出现了随意处分造成未成年人权益受损，或者另一方认为是私自处分，起诉登记机构侵犯其监护权等情况。出于审慎，大部分地方要求父母双方到场。
对于这个问题，笔者认为有两点必须充分考虑。一是未成年人不动产的处分，最根本的是维护未成年人的利益，不能简单追求交易效率；二是要综合登记机构的职责边界和审核能力，不能过多介入民事法律关系。基于此，笔者有以下初步思考。
监护权不因离婚而消除，有监护权就有登记代理权。
监护人的监护职责包括对被监护人的人身监护、财产监护以及代理被监护人实施民事行为。关于离婚后父母对未成年子女监护权的行使，世界各国有三种做法，第一种是单方行使，即离婚时法院确定由父或母一方单方行使未成年子女监护权；第二种是双方行使，即离婚后父母双方都有权行使对未成年子女的监护权；第三种是单方行使和双方行使并行，即离婚时由法院根据符合未成年人最大利益的原则，确定父母双方或者一方行使对未成年子女的监护权。根据我国《民法典》及有关司法解释，我国采取第二种方式。父母与子女间的监护关系，不因父母离婚而消除。离婚后，子女无论由父还是母直接抚养，仍是父母双方的子女。夫妻离婚后，与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女的监护权。因未成年人利益代理其处分不动产、申请登记是监护权的内容之一，法院判决或是协商确定未成年子女与一方共同生活，并不否认另一方对未成年子女财产的监护权。因此，只要监护权未被撤销或者未消灭，离婚父母就都有权代未成年子女申请不动产转移登记，而不论未成年子女由哪一方抚养，也不论未成年子女不动产来源于哪里。
离异父母共同行使监护权更为符合最有利于被监护人的原则。
《民法典》第35条规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”监护权是他益权，不是自益权，代为处分被监护人财产，只能是为了被监护人利益。为防止监护人滥用其对被监护人的监护权，法国、德国、日本等国家规定，父母或其他监护人为照管未成年子女的财产而实施风险较大的法律行为，须经亲属会议、法院或监护监督人批准。通过这样一种程序控制，来推动落实被监护人最大利益原则。我国没有这样的规定，但就程序控制的理念而言，处分未成年子女不动产的，离异父母共同行使监护权、共同代为申请登记，从程序上来看，比单方行使监护权、单方代为申请登记要更严谨。从未成年子女最佳利益考虑，由父母共同行使监护权，更有利于未成年子女的财产保护和安全，这也尊重了离异父母双方各自依法享有的监护权。同时，处分被监护人不动产申请登记的，监护人还应当出具为维护被监护人利益而处分不动产的书面保证。这也是登记中程序控制的一种方式，但登记机构对此书面保证只是形式审核，若因处分是否“为维护被 监护人利益”而发生争议，则需要由法院根据各种事实材料和保护被监护人的法律政策要求作出综合判断。
全部代理人共同代为申请是一般规则。
《不动产登记操作规范（试行）》1.9.1规定，代理人为两人或者两人以上，代为处分不动产的，全部代理人应当共同代为申请，但另有授权的除外。这应该视为对代理登记的一般要求，同样适用于法定代理。有地方对监护人共同申请也做出了规定。比如，《重庆市土地房屋权属登记条例》规定：“未成年人的土地房屋权利应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请登记的，应当提交证明监护人身份的材料。处分未成年人土地房屋申请登记的，监护人应当提供处分是为了未成年人利益的书面声明。监护人有多人的，应当根据监护约定代为申请，或者由监护人共同代为申请登记。”又如，《广州市不动产登记规程》规定，处分被监护人不动产的，应当由全体监护人共同申请，并提交有利于被监护人利益的书面保证；监护人委托代理人申请的，有利于被监护人利益的书面保证应当经过公证。
特殊情形下离异父母可单方代为申请登记。
一是离异父母一方监护权被撤销的。根据《民法典》第36条规定，监护人有以下行为的，人民法院根据有关个人或者组织的申请，可以撤销其监护人资格：实施严重损害被监护人身心健康的行为；怠于履行监护职责，或者无法履行监护职责且拒绝将监护职责部分或者全部委托给他人，导致被监护人处于危困状态；实施严重侵害被监护人合法权益的其他行为的。实践中，若离异父母一方确因未成年子女治病、上学或者生活需要处分未成年人不动产，而另一方无正当理由不予配合的，可向法院申请撤销对方的监护权。撤销监护权后，离异父母一方可凭户口簿、撤销监护权的法律文书等向登记机构代为申请处分未成年人不动产登记。二是离异父母一方监护权终止的。根据《民法典》第39条规定，被监护人取得或者恢复完全民事行为能力、监护人丧失监护能力、被监护人或者监护人死亡，以及人民法院认定监护关系终止的其他情形，可以认为监护关系终止。实践中，如果离异父母一方死亡，或者一方因遗弃、虐待、暴力伤害未成年子女等被法院终止监护的，另一方可以凭户口簿、死亡证明或法院终止监护的法律文书等向登记机构代为申请处分未成年人不动产登记。三是离异父母之间有明确约定的。比如，在离婚协议或者监护协议中，明确约定一方可以处置未成年子女不动产，或者约定处分未成年人不动产时可以由一方申请登记，此时在登记过程中，可以按照约定由离异父母一方代为申请登记。
作者单位：自然资源部不动产登记中心《中国不动产》2022年第7期
