南京市住宅物业保修金管理暂行办法
【发布日期】2017-5-27
市政府关于印发南京市住宅物业保修金管理暂行办法的通知
宁政规字〔2017〕9号
各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
现将《南京市住宅物业保修金管理暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行。
南京市人民政府
2017年5月27日
南京市住宅物业保修金管理暂行办法
第一条 为了加强物业保修金管理，维护业主的合法权益，保障物业在保修期内的正常使用和维修，根据国务院《物业管理条例》、国务院《建设工程质量管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《南京市住宅物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅项目物业保修金的交存、使用、退还和监督管理。
第三条 本办法所称物业保修金，是指建设单位按照规定在物业保修金交存期限内交存，用作保障住宅共用部位、共用设施设备保修期内维修费用的专项资金。
前款所称物业保修金交存期限为五年，起始日自建设单位与前期物业服务企业完成物业管理项目承接查验，物业服务企业依法完成前期物业管理项目承接查验备案起计算；分期开发的项目，交存期限自项目最后一期完成前期物业管理项目承接查验备案起计算。
第四条 物业保修金的管理遵循“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。
第五条 市物业管理行政主管部门负责全市物业保修金的统一监督管理；区物业管理行政主管部门负责辖区内物业保修金的归集、使用审核和日常监督管理，并可指定当地的住宅专项维修资金管理机构（以下简称管理机构）具体从事管理工作。
街道办事处（镇人民政府）协助物业管理行政主管部门做好物业保修金监管工作。
第六条 物业保修金的交存标准按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存，市物业管理行政主管部门应当根据本市物业建筑安装成本的市场变化情况，适时调整并公布物业保修金的交存额度。
第七条 区物业管理行政主管部门应当选定当地金融机构，委托其作为本行政区域内物业保修金的专户管理机构，并在专户管理机构开立物业保修金专户。
第八条 开立物业保修金专户，应当按照交存单位设账，按开发项目设分账。交存期限内，交存单位名称发生变更的，应当自变更发生之日起30日内，持工商登记等有关证明材料向区物业管理行政主管部门办理存储户名变更手续。区物业管理行政主管部门应当在确认变更后3日内，通知专户管理银行予以相应变更。
第九条 建设单位在办理房屋所有权首次登记前，应当根据规划核准的当期项目总建筑面积，按标准将物业保修金交存于专用账户，取得缴款凭证。本条规定的办理房屋所有权首次登记前，包括办理房屋预（现）售手续环节。
第十条 交存期限内，物业保修金不足的，建设单位应当及时补交。物业保修金账面余额不足初始交存额的二分之一时，区物业管理行政主管部门或管理机构应当书面通知建设单位补交。建设单位应当在收到通知后10日内，将补交资金存入专用账户。
第十一条 物业保修期内，建设单位接到维修申请后拒不履行保修责任的，申请人可以向区物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）申请进行督促，并提供保修期限证明等材料。区物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请之日起5个工作日内，督促建设单位履行保修责任。
第十二条 建设单位经督促仍不履行保修责任,或者因歇业、破产等原因无法履行的，业主委员会或物业管理委员会可以根据议事规则凭维修工程项目说明、维修工程实施方案向区物业管理行政主管部门或管理机构申请使用物业保修金，未成立业主委员会或物业管理委员会的，物业服务企业、相关业主可以作为使用申请人。
市物业管理行政主管部门负责制发维修工程项目说明、维修工程实施方案的示范文本。
第十三条 区物业管理行政主管部门或管理机构应当自收到保修金使用书面申请之日起5个工作日内完成审核。对符合条件的，区物业管理行政主管部门或管理机构向申请人出具准予使用通知书。
第十四条 申请人取得准予使用通知书后，按照已申报的维修工程实施方案组织维修。申请人可以委托物业服务企业代为组织维修，并与维修施工单位签订工程合同。
第十五条 竣工验收合格后，申请人持施工合同、工程验收报告、工程款使用证明、工程决算报告等有关材料向区物业管理行政主管部门或管理机构申请划转物业保修金。决算费用在八千元（含）以上的，应当同时提交有资质工程造价咨询机构出具的审价报告。
符合保修金划转条件的，区物业管理行政主管部门或管理机构应当将保修金划转事项进行公示（公示时间为7日）。公示期满后，出具保修金划转通知书，通知专户管理银行将保修金划至申请人。
第十六条 下列情形不属于物业保修金使用范围：
（一）物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏，应当由当事人承担维修责任的；
（二）对物业共用部位、共用设施设备进行功能升级、改造或更新的；
（三）建设单位已实施保修并已达到设计使用功能的。
第十七条 物业保修金交存期满后，建设单位可向区物业管理行政主管部门或管理机构申请退还保修金。区物业管理行政主管部门或管理机构收到申请后应当将保修金余额退还建设单位，并将退还保修金事项在相关物业区域内公示10日。
第十八条 区物业管理行政主管部门或管理机构应当每年最少一次向建设单位发送物业保修金对账单。建设单位可以随时查询本单位资金账户的使用、结余情况。建设单位对资金账户变化情况有异议的，可以要求复核。接到复核申请后，区物业管理行政主管部门或管理机构应当予以复核，并于7日内将复核结果书面告知建设单位。
第十九条 本市建立物业保修金统计报表管理机制。区物业管理行政主管部门应当每半年向市物业管理行政主管部门报送当地物业保修金交存和使用情况统计报表。市物业管理行政主管部门应当每年组织对全市物业保修金管理情况进行检查。
第二十条 物业保修金的财务管理和会计核算应当执行《会计法》的有关规定，物业保修金的使用和管理应当接受审计部门的审计监督。
第二十一条 建设单位应当依法承担物业保修责任。对于拒不履行保修责任的，各有关行政主管部门应当依法给予相应处理，并可将其不良行为记入企业诚信档案。
第二十二条 本办法自2017年7月1日起施行。
