成都市《关于进一步加强商品房销售管理健全房地产市场监管机制的通知》解读文本
【发布日期】2013-6-5
一、制定《通知》的背景、目的及起草过程
（一）背景
2011年以来，《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》（成房发〔2011〕7号）在我市得到了严格贯彻落实，合理需求得到了有效引导，调控成效显著。当前房地产市场调控仍然处在关键时期，房价上涨预期增强，稳定房地产市场压力增大。2013年2月26日，国务院办公厅出台了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），其中第五条提出“加强市场监管和预期管理”，对商品房预售许可管理、预售资金监管、房地产市场预期管理、信用管理等作出了明确的要求。
（二）目的
为切实贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）文件精神，进一步加强商品房销售管理，加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展，根据《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）等有关规定，结合我市实际，制定《关于进一步加强商品房销售管理健全房地产市场监管机制的通知》（以下简称《通知》）。
（三）起草过程
从今年4月初开始起草至今，局政策法规处、产业处、产管处和登记中心、信息中心、交易中心、监察支队等的相关负责人多次对文稿进行了论证与修改，前后已5易其稿，形成了送审稿。
二、法律依据
（一）第一条第一款参照：
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第七条规定“预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。”
《关于加强商品房预售管理的通知》（成房发〔1994〕33号）第三条规定“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，或完成基础工程达到正负零零的标准，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。
（二）第一条第二款参照：
根据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第八条规定“房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。”
（三）第一条第三款参照：
《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）第五条规定“对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。”
（四）第一条第四款参照：
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第一条明确规定“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。”
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第一条第一款规定“房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售。”
《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十一条规定“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”
（五）第二条第一款参照：
《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第八条规定：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”
（六）第二条第三款参照：
《城市商品房预售管理办法》第十二条规定“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。”
（七）第三条第一款参照：
《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》（成房发〔2013〕13号）第七条中明确规定“房地产开发企业与买受人根据交易系统中商品房买卖合同示范文本及其补充协议指导文本协商拟定合同条款。”，第八条规定“商品房预售的，开发企业在联机打印商品房买卖合同后，即时通过交易系统完成商品房买卖合同备案，交易系统同时自动生成该商品房买卖合同登记备案信息。”
（八）第三条第二款参照：
根据《商品房销售现场管理达标有关事项的通知》（成房发〔2012〕116号）的第四条、第五条要求，从规范性、准确性、安全性、专业性、服务性、舒适性等方面对商品房销售现场进行规范管理。商品房销售现场管理未达到规范要求的，由市、相关区（市）县房产管理局责令限期整改，逾期未整改到位的，给予通报、曝光、依标准记减信用分、暂时关闭商品房买卖合同网上签约系统功能等处理。
成都市城乡房产管理局《关于推行使用“商品房销售信息公示系统”的通知》（成房发〔2013〕69号）第一条规定“本市行政区域内新申请商品房预售许可的项目和可售商品房源量超过50%的在售商品房项目，销售现场应当使用公示系统。”
（九）第三条第三款参照：
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第三条明确规定“实行代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。”
（十）第四条第一款参照：
《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）第五条规定“各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。”
（十一）第五条第二款参照：
《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）第五条明确规定“加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。”
三、主要措施
（一）明确商品房预售许可的条件
《通知》对商品房预售许可，从原则上坚持了住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第七条要求“预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。”，从条件上则坚持了《城市商品房预售管理办法》第五条规定“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”和我市《关于加强商品房预售管理的通知》（成房发〔1994〕33号）第三条规定“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，或完成基础工程达到正负零零的标准，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”，对裙楼带塔楼的预售许可，结合目前实际操作予以了坚持。
（二）要求商品房预售资金存入预售方案中确定的预收款监管专用账户
《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）第五条要求“对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书”。根据实际情况，我们将开发企业与银行签订的预售款监管协议纳入商品房预售方案中作为预售许可的必收要件；其次对取得预售许可证后，监管银行发生变更的，报预售许可机关备案并公示，后期通过对预售款监管督查，确保预售资金用于商品房房项目工程建设。
（三）实行商品房现售备案管理
目前，我市商品房现房销售存在一房多卖、限购措施得不到落实、销售价格未纳入指导范畴、交易情况无法统计分析等情况。为进一步加强商品房市场监管，稳定商品住房价格，需要将商品房现售纳入监管范畴。因此，在现售条件方面根据《商品房销售管理办法》第七条的规定并结合我市目前操作实际，明确要求现售前房地产开发企业应当完成商品房所有权初始登记；在现售管理方面，根据《商品房销售管理办法》第八条和第五条规定，以包括具备现售条件证明文件在内的现售方案备案为抓手，以网上签约为保障，加强商品住房限购落实、价格指导和防止一房多卖的房源管理等措施，对接受指导的备案予以开通商品房网签功能；同时，将网上签约并联机打印的现售商品房买卖合同作为房屋登记的要件。此外，《通知》移植了现在预售商品房管理中的措施，防止捂盘惜售。
（四）建立商品房市场重大事件报告制度
《通知》对重大事件的内容、上报时间、汇报对象进行了明确规定，要求房地产开发企业及时向房屋所在地区（市）县房产管理部门汇报在商品房销售与交付过程中出现的重大事件。
（五）建立商品房市场矛盾预警排查机制
目前，我局主要通过信访、领导信箱、网络投诉平台、举报投诉电话、现场检查等措施对房地产市场进行督查。《通知》进一步严格要求房地产开发企业畅通购房者诉求渠道，及时回应并妥善处理购房人的合理投诉；并完善投诉回访机制。
