北京市关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知
【发布日期】2013-12-3
北京市住房和城乡建设委员会 北京市财政局 北京市审计局 北京市住房资金管理中心
关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知
京建法﹝2013﹞20号
各区县住房城乡建设委（房管局），东城、西城区住房城市建设委，经济技术开发区房地局，市住房资金管理中心各区县管理部，各相关单位和相关业主：
为保证物业管理区域内发生《北京市物业管理办法》（市政府令第219号）第34条规定的6种危及房屋使用安全的紧急情况时，物业共用部位、共用设施设备能够得到及时维修，本着“确保安全，明确职责，减少交叉，规范程序，方便使用，依法追责”的原则，根据《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《北京市物业管理办法》、《北京市住宅专项维修资金管理办法》(京建物[2009]836号)的有关规定，现就我市住宅专项维修资金应急使用有关问题通知如下：
一、实施应急维修需要使用住宅专项维修资金的，无需经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置就专项维修资金用于应急维修的有关情况告知业主；没有业主委员会的，由物业服务企业告知。
二、应急维修需要使用商品住宅专项维修资金，维修资金尚未划转至业主大会专用账户的，由物业服务企业向物业所在区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门（具体地址见附件1）提出申请；维修资金已经划转至业主大会专用账户的，由业主委员会向物业所在区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门提出申请；业主委员会不愿意提出申请，业主委员会任期届满且换届未完成、名存实亡或业主委员会怠于履行职责的，由物业服务企业向物业所在区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门提出申请；物业服务企业、业主委员会未按规定申请应急维修的，由相关业主向区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门提出代修申请。相关业主是指《北京市物业管理办法》第34条规定的6种危及房屋使用安全的紧急情况发生时所涉及的房屋所有权人。业主委员会、物业服务企业不履行申请职责的，事后要依法追究相关责任。
应急维修使用本市系统单位售后公有住房住宅专项维修资金的，由物业服务企业或相关业主通知原售房单位向物业所在区县建委或房管局的房改部门（具体地址见附件2）提出申请；售房款和维修资金记在物业服务企业名下的，由物业服务企业提出申请；危改回迁住房原售房单位不愿提出申请或找不到原售房单位的，由物业服务企业提出申请；公有住房售房单位已经灭失的，由其上级单位提出申请，上级单位不愿申请或没有上级单位的，由物业服务企业提出申请。公有住房原售房单位、物业服务企业未按规定申请应急维修的，由相关业主向物业所在区县建委或房管局的房改部门提出代修申请。
应急使用中央国家机关在京单位售后公有住房（含职工住宅）住宅专项维修资金的，由物业服务企业或相关业主通知原售房单位到中央国家机关住房制度改革办公室提出申请；使用中共中央直属机关在京单位售后公有住房（含职工住宅）住宅专项维修资金的，由物业服务企业或相关业主通知原售房单位向中共中央直属机关住房资金管理中心提出申请（具体地址见附件3）。
三、商品住宅小区或同一个物业管理区域内既有商品住宅又有售后公有住房的小区实施应急维修，维修资金尚未划转至业主大会专用账户的，由物业服务企业组织实施；维修资金已经划转至业主大会专用账户的，由业主委员会或其委托的物业服务企业组织实施；因业主委员会、物业服务企业相互扯皮、不能履职无法实施应急维修，严重影响业主生活的，由物业所在区县建委或房管局组织代修，或由物业所在区县建委或房管局与属地街道办事处、乡镇人民政府协商，由属地街道办事处、乡镇人民政府组织代修，同时追究相关物业服务企业和业主委员会的责任。
同一个物业管理区域，主要是公有住房和售后公有住房的，应急维修由原售房单位或其委托的物业服务企业组织实施。原售房单位、物业服务企业未按规定实施维修的，由物业所在区县建委、房管局或街道办事处、乡镇人民政府组织实施，同时追究相关售房单位、物业服务企业的责任。
四、应急维修使用住宅专项维修资金的费用，由产权人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。产权属于开发建设单位的，由开发建设单位分摊；产权属于单位的，由单位分摊；产权属于个人的，由个人分摊。对个人购买的房改房，分摊应支付的维修资金先使用售房单位交存的专项维修资金，售房单位交存的专项维修资金不足的，差额部分从个人交存的专项维修资金中列支。
应急维修工程涉及的应分摊业主尚未交纳专项维修资金的，应立即补交应交纳的专项维修资金或分摊相应的维修费用。拒不交纳专项维修资金、分摊相应维修费用的业主，在办理所涉及房屋产权登记、过户、继承等手续时，应先补缴专项维修资金及其滞纳金，滞纳金交纳标准可由开发建设单位或业主大会在《临时管理规约》或《管理规约》中约定。
区县建委、房管局或街道办事处、乡镇人民政府组织代修的，维修费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支。
五、应急维修使用住宅专项维修资金相关程序
（一）由业主委员会、物业服务企业、售后公有住房原售房单位或其上级单位提出申请并提交以下材料：
1、已填好的应急维修使用商品住宅专项维修资金申请表或应急维修使用售后公有住房住宅专项维修资金申请表（见附件4）；
2、所选施工单位不在本市应急维修施工企业名录（见附件8）的，需提交营业执照、资质证书副本和复印件；
3、应急维修工程预算书；
4、住宅专项维修资金分摊明细表（见附件5）。
各区县审核部门不得擅自要求申请人提交其他材料作为申请应急使用住宅专项维修资金的要件。
（二）申请材料符合要求，各区县建委或房管局应当在接到申请后的2个工作日内作出同意的决定；情况特别紧急的，应当场作出同意决定。申请材料有问题的，应指导申请单位或个人抓紧补正相关材料。申请单位对申报材料的真实性和合法性负责。各区县建委或房管局如果对申报材料无确切把握，可要求申请人提供专业机构出具的鉴定报告、造价咨询报告或有关部门出具的整改意见书。各区县建委或房管局发现有虚报维修范围、虚报工程预算的情况，应依法依规严厉查处。可供选择的鉴定、造价咨询机构见附件6。
（三）住宅专项维修资金尚未划转至业主大会专用账户的，由申请人持区县建委或房管局同意使用的批复材料（应急维修使用商品住宅专项维修资金申请表、应急维修使用售后公有住房住宅专项维修资金申请表及加盖审批部门公章的住宅专项维修资金分摊明细表）到市住房资金管理中心区县管理部（具体地址见附件7）办理资金划转手续；专项维修资金已划转至业主大会专用账户的，由申请人持区县建委或房管局同意备案的批复材料到业主大会开户银行办理资金支付手续。市住房资金管理中心区县管理部、业主大会开户银行应当在接到区县建委或房管局同意使用的批复意见之日起2个工作日内办理支付，经办银行应当配合将维修资金及时转账到物业服务企业、业主委员会或公有住房住宅专项维修资金使用申请单位指定账户；发生特别紧急的情况时，市住房资金管理中心区县管理部、经办银行应当在接到区县建委或房管局作出的批复意见之日起24小时内（指工作日）办理支付。审批材料有问题或付款失败的，市住房资金管理中心区县管理部应当及时通知原审批部门及申请人抓紧补正相关材料。
六、应急维修工程完工后，施工企业应书面向业主委员会、物业服务企业、公有住房原售房单位或其上级单位报告。申请应急使用住宅专项维修资金的业主委员会（未成立业主大会的，可以由社区居委会召集业主代表）、物业服务企业、公有住房售房单位或其上级单位应当组织有关单位验收，出具工程验收报告，并在5个工作日内作出是否合格的意见；不合格的，施工企业要无条件整改到工程合格。区县建委或房管局组织代修的，工程完工后，施工企业应向区县建委或房管局报告，区县建委或房管局应当在5个工作日内作出是否合格的意见；不合格的，施工企业应无条件整改到工程合格。业主委员会、物业服务企业、公有住房原售房单位或其上级单位、区县建委或房管局未在规定时限内作出意见的，视为同意。
实施应急维修的施工企业应当承担所实施维修工程的质量保证责任，保修期内出现质量问题应及时修复。施工企业可以为其所实施的维修工程投保，出现质量问题后所需的修复费用由保险公司支付。
七、为便于有关单位和相关业主选择施工企业，在企业自愿报名的基础上，经过市、区两级住房城乡建设行政管理部门核查，结合社会评价，本市分类建立具有良好信用和施工能力的应急维修施工企业名录（见附件8）供需要的单位和相关业主选择。需要实施应急维修时，业主委员会、物业服务企业、公有住房原售房单位或其上级单位、区县建委或房管局可以自行通过招标、竞争性谈判、摇号等方式在上述施工单位名录中选定施工企业；也可以按照有关规定通过招标方式选择不在名录中有资质能力的施工企业。
应急维修施工企业名录实行动态管理。施工企业出现虚报工程预算、工程质量不合格等行为，给业主造成损失的，应退回虚报部分资金、承担修复责任，由行政主管部门在网上公示其违规情况，清出施工单位名录，对其进行资质核查，并根据检查情况作出相应处罚。不在名录的企业自愿向市、区建委或房管局提出申请，经审查符合条件的，列入名录，供应急维修的组织单位选择。
八、物业服务企业、业主委员会、公有住房原售房单位或其上级单位虚报维修范围、虚报工程预算，一经发现，追究相关人员责任，有刑事犯罪的，移送司法机关。
九、各区县建委或房管局工作人员在受理和审核应急使用住宅专项维修资金申请过程中，不得设置障碍刁难申请人，不得故意拖延审核时限。市住房资金管理中心区县管理部在接到区县建委或房管局同意使用维修资金的批复材料后，应在规定时间内完成资金支付手续，不得无故拖延。各区县建委或房管局、市住房资金管理中心区县管理部对行政管理人员不作为、乱作为的行为要及时严肃查处。
十、应急维修工程完工后，业主委员会、物业服务企业或其他组织维修的单位，应将工程使用住宅专项维修资金总额及业主分摊费用情况在物业管理区域内的显著位置告知业主，业主提出质疑的，组织单位应给予明确书面答复。
十一、各物业服务企业和房屋管理单位应当在本通知下发之日起20日内，对所管物业管理区域内的房屋和共用部位、共用设施设备进行排查，建立应急维修台账。市住房资金管理中心区县管理部应当配合物业服务企业和房屋管理单位在3个月内以物业管理区域为单位建立维修资金台账，按户登记业主姓名、房屋面积、维修资金余额，建立产权明晰，资金数量准确的维修资金明细账。
十二、本通知中所称使用中央国家机关在京单位售后公有住房（含职工住宅）、中共中央直属机关在京单位售后公有住房（含职工住宅）住宅专项维修资金的情况，是指同一物业管理区域内与商品住宅和本市系统单位售后公有住房有交叉的房屋。
十三、自本通知下发之日起，实行具结方式房改售房的，不再封存单位和个人交纳的住宅专项维修资金，已经封存的，遇到应急维修，须解封支取单位和个人交纳的住宅专项维修资金，不需另行提供《解除封存通知书》。
十四、应急维修使用住宅专项维修资金工作政策性强，涉及业主的切身利益，各区县建委、房管局要加强指导，及时组织培训，遇有问题请及时反馈市住房城乡建设委等相关部门。
十五、应急维修的过程中，有关单位和个人不履职的，可向bjwyjb@163.com邮箱投诉，市住房城乡建设委应当会同相关部门及时组织查处。
十六、本通知自印发之日起施行，此前有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。
