广州市关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知
【发布日期】2013-12-18
广州市物价局 广州市国土资源和房屋管理局
关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知
穗价〔2013〕231号
各区、县级市物价局，国土资源和房屋管理局，各有关单位：
为进一步规范我市住宅物业服务收费行为，完善物业服务收费形成机制，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规、政策规定，结合我市实际，现将我市住宅物业服务收费的有关问题通知如下：
一、住宅前期物业服务收费实行政府指导价管理。市物价局、市国土房管局制定前期物业服务收费政府指导价并向社会公布。
二、前期物业服务项目应当包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项。
三、新建住宅物业销售和交付使用之前，建设单位与其选聘的前期物业服务企业应当按照政府指导价规定和质价相符的原则，确定前期物业服务的具体收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。
未经批准，建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得超出政府指导价。
四、建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当明确约定物业服务项目、内容、收费标准、计收方式和计费起始时间等有关前期物业服务内容，且相关约定应当与建设单位、前期物业服务企业所签订的前期物业服务合同保持一致。
五、新建住宅物业建设单位依法通过公开招标方式选聘前期物业服务企业，其前期物业服务收费确需超出政府指导价的，可以在发布招标公告前20个工作日向物业所在地的区、县级市政府价格主管部门提出单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准的申请。区（县级市）政府价格主管部门受理申请后，应在20个工作日内审核完毕。经核定批准的收费标准，同时作为该新建住宅前期物业服务公开招标的最高收费标准。该新建住宅前期物业服务的具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业根据招投标结果协商确定。
六、建设单位向区、县级市政府价格主管部门提出单独核定新建住宅前期物业服务最高收费标准的申请时，应当提交以下材料：
（一）书面申请。书面申请应当包括申请人的名称、地址、联系方式，新建住宅物业的基本情况，物业服务用房的配备情况，拟定的最高收费标准和理由等有关内容；
（二）拟发布的招标公告；
（三）拟提交的招标文件中有关物业服务内容及要求的材料；
（四）物业服务成本测算资料。
七、住宅物业交付使用之后，前期物业服务收费按商品房买卖合同约定的前期物业服务收费标准执行。
商品房买卖合同约定的收费标准与前期物业服务合同约定标准不一致的，按较低的收费标准执行。商品房买卖合同约定的收费标准低于前期物业服务合同约定标准的，差额由建设单位承担。
八、物业服务企业调整前期物业服务收费的，应当按照物权法和物业管理相关法律法规和规章的规定执行，并在政府指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定。
九、住宅物业小区已依法成立业主大会、选举业主委员会的，物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会根据业主大会的决定，与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业在物业服务合同中约定。
十、物业服务收费的计算单位为每月每平方米建筑面积。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积计算，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；尚未办理房产证的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按商品房买卖合同记载的建筑面积计算。
十一、物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算或者收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
十二、业主进行房屋装修的，物业服务企业可以与业主约定装修保证金的收取和使用方式，但住宅物业的装修保证金不得超过2000元。
装修完毕后，经物业服务企业检查，没有造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修保证金应当自检查合格之日起5个工作日内全额退还给业主。
装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修业主应当及时修复，若装修业主不能够及时修复的，可以按双方约定使用保证金对装修造成损坏的部位和设施设备进行修复。物业共用部位、共用设施设备修复后装修保证金有剩余的，物业服务企业应当将余款在修复完成后的5个工作日内如数退还给业主；约定的装修保证金不足以支付修复费用的，业主应当在5个工作日内补齐修复费用。物业服务企业与业主结算修复费用时，应当出示修复工（料）价单。物业服务企业与业主对修复费用有争议的，可以协商解决或者通过司法途径解决。
物业服务企业不得收取装修管理服务费。
十三、物业服务企业对房屋装修工人实行持证管理的，如证件回收后能够多次使用，可以向房屋装修单位按每人每证不超过10元的标准收取出入证押金，证件完好退回后，应当如数退回押金；如证件回收后不能再次使用的，可以向房屋装修单位按每人每证不超过5元的标准收取出入证工本费。
除前款向房屋装修单位收取的装修工人出入证押金、出入证工本费外，物业服务企业不得擅自向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装、中介等服务的人员和其他来访人员收取任何费用。
十四、装修产生的垃圾余泥由业主自行清运的，物业服务企业不得收费；业主委托物业服务企业清运的，清运费标准由业主与物业服务企业约定。
十五、住宅小区内教育和医疗卫生配套设施的物业服务收费，按不高于该小区住宅物业服务收费标准的原则，由业主或者物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
前款所称教育配套设施，是指符合规划要求配套建设的托儿所、幼儿园和中小学校，不包括其他学校和培训机构及图书馆、美术馆、文化馆（站）、体育场馆、青少年宫等其他公共文化体育设施；医疗卫生配套设施，是指符合规划要求配套建设的医院、卫生院（站）等医疗机构和社区卫生服务机构。
十六、住宅小区业主自有产权车位的物业服务收费，按不高于该自有产权车位所在停车场小车停放保管服务收费（月保）30%的原则，由业主与物业服务企业（或者停车场经营者）约定，按每月每车位计收。
十七、对新建住宅物业依建设规划或者商品房买卖合同所配套建设的智能门禁系统，建设单位（或者物业服务公司）不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主免费配备不少于3张门禁卡。住宅物业交付使用之后，小区新配置或者升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡免费配备数量由小区全体业主依法共同决定。
业主在免费配备数量之外另行增购门禁卡的，物业服务企业可以不盈利为原则适当收取制作工本费。
十八、物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当将物业服务企业名称、物业服务内容、收费标准、计收方式等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。物业服务内容、收费标准、计收方式等情况发生变化时，物业服务企业应当及时将所标示的相关内容进行调整。
新建住宅物业销售时，建设单位应当将上述物业服务收费的有关情况，作为房地产销售明码标价的内容，在销售场所的显著位置进行公示。
十九、业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对物业管理服务有争议的，可以向物业所在地的居民委员会、街道办事处（镇人民政府）、区（县级市）政府房地产行政主管部门申请协调处理。
业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对物业服务收费有争议的，可以向物业所在地的区（县级市）政府价格主管部门申请协调处理。
二十、市物价局、国土房管局会同市物业管理行业协会研究及制定我市住宅物业服务收费的参考标准并向社会公布，引导业主、企业合理确定物业服务的具体收费标准。
二十一、本通知自发布之日起施行，有效期三年。有关政策法律依据变化或者有效期届满，根据实施情况依法评估修订。市物价局和市国土房管局此前印发的相关物业服务收费政策文件与本通知规定不一致的，以本通知为准。
广州市物价局 广州市国土资源和房屋管理局
2013年12月18日
