上海市住房保障和房屋管理局关于住宅物业管理区域物业服务收费实行酬金制物业服务计费方式有关问题的通知
【发布日期】2015-9-30 【作者】 【来源】
沪房管规范物[2015]7号
各区县住房保障房屋管理局，物业服务企业，建设单位，业主大会：
根据《上海市住宅物业管理规定》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》等有关规定，现就本市住宅物业管理区域物业服务收费实行酬金制物业服务计费方式的有关问题通知如下，请遵照执行。
一、关于酬金制物业服务计费方式
酬金制物业服务计费方式是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
二、关于物业服务合同相关约定
本市住宅物业管理区域物业服务收费采用酬金制物业服务计费方式的，物业服务企业应与建设单位或者业主大会在物业服务合同中约定物业服务内容、标准、收费标准、酬金以及物业服务资金使用管理、资金结余或者不足的处理方式等具体内容。
三、关于物业服务资金
物业服务企业按照物业服务合同约定收取的物业服务费用是预收的物业服务资金，属交纳的业主所有，由物业服务企业代管。物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
四、关于物业服务支出构成
物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、离职补偿金等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业与该项目物业管理有关的固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的物业服务资金审计费用等其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出，应在专项维修资金中列支。
五、关于物业服务企业酬金
物业服务企业酬金包括物业服务企业管理费用分摊、酬金税费和企业利润等。酬金由物业服务企业与建设单位或者业主大会协商确定，可以采用固定金额或者固定比例等方式在预收的物业服务资金中按月提取。
六、关于物业服务资金交纳
业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务资金。
业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务资金的，业主委员会应督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。
七、关于物业服务收费票据
物业服务企业收取业主交纳的物业服务资金后，应出具相应金额的收款票据。
八、关于物业服务资金管理
物业服务企业应在企业开户银行的账户内为实行酬金制物业服务计费方式的项目逐一开设单列核算账户，存放预收的物业服务资金（扣除酬金部分）、业主公共收益和专项维修资金账户的划转资金。账户的使用与管理应遵守国家会计管理相关制度，并接受业主大会的监督。
九、关于物业服务资金年度预算
物业服务企业应在每年11月底前，向业主大会或者全体业主分别公布经业主委员会或者建设单位确认的下一年度物业服务资金预算情况，并及时答复业主或者业主大会提出的质询。下一年度物业服务资金预算金额高于物业服务合同约定的物业服务费用年度总金额的，该预算应经业主大会表决通过后施行。
物业服务企业应根据物业服务合同约定的服务标准，制定相应的物业服务方案（包括人员配置、日常维保计划等），并按照物业服务支出构成进行分项预算。年度预算应考虑物业服务方案的内容和要求、可预期的劳动力成本变化、物价指数等因素，避免过高或者过低估算相关费用，影响物业服务日常运作。
十、关于物业服务资金半年度账目公布
物业服务企业应在每年8月底前，向业主大会或者全体业主公布经业主委员会或者建设单位确认的本年度上半年的物业服务资金收支情况，并及时答复业主或者业主大会提出的质询。
十一、关于物业服务资金年度决算账目公布
物业服务企业应在每年2月底前，向业主大会或者全体业主公布经业主委员会或者建设单位确认的上一年度物业服务资金的决算情况，并及时答复业主或者业主大会提出的质询。
物业服务资金年度决算应根据该年度预算逐项进行决算。
十二、关于物业服务资金审计
物业服务企业和业主大会或者建设单位可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计，专业机构由业主委员会或者建设单位确定，审计费用在物业服务资金中列支。
十三、关于物业服务资金结余或者不足的处理
建设单位或者业主大会和物业服务企业应在物业服务合同中对物业服务资金结余或者不足的情形，约定以下处理方式：
物业服务资金有结余的，可以结转至下一年度使用。物业服务合同期满后，物业服务资金仍有结余的，应退还给相关交费业主或者按照业主大会的决定处理。
物业服务资金不足的，应由全体业主予以补足，可以由业主一次性补缴相关费用或用业主公共收益等方式予以补足。
十四、关于年度预算外事项的处理
因不可预计的突发原因导致小区物业服务无法正常开展，需要实施物业服务资金年度预算外项目的，应由物业服务企业书面报告业主委员会。根据本小区业主大会议事规则的有关规定，经业主委员会或者业主大会批准后实施。
十五、关于探索建立服务经营激励机制
鼓励业主大会采用多样化的激励方式，引导物业服务企业充分运用技术创新手段，开展节能降耗，降低服务成本，提高管理效率，提升服务水平；充分利用物业共用部位、共有设施设备进行经营，通过多种渠道，拓展延伸服务、定制服务、跨界经营、社区电商等服务，为业主创造更多的公共收益，探索建立业主与物业服务企业利益共享的良性循环运作模式。
本通知自2015年11月1日起施行，有效期至2020年12月31日止。
上海市住房保障和房屋管理局
2015年9月30日
