南京市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见
【发布日期】2016-2-25 【作者】 【来源】
宁政发〔2016〕36号
各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
为贯彻中央经济工作会议和中央城市工作会议精神，落实市委十三届十一次全体（扩大）会议要求，针对当前房地产市场的新情况、新特点，以建立长效工作机制为导向、以房地产领域供给侧结构性改革为重点、以涉房民生事务为基础，促进我市房地产市场持续健康发展，制定如下意见：
一、着力供给侧结构性改革，提升住房供应体系的质量与效率
1．统筹规划、建设和管理三大环节，提高房地产市场管理工作的系统性。积极化解房地产潜在库存，继续完善住房保障体系，加快棚户区危旧房城中村改造，加快老旧小区改造。充分发挥政府资源的基础性作用，分类做好去库存工作。围绕分类分区域去库存的总体目标，分解落实房地产市场供给侧结构性改革的各项重点任务。
2．进一步提高征收拆迁货币化安置的比例，促使区域存量商品住宅去库存。在国有土地上房屋征收拆迁过程中，对选择货币化补偿、放弃申购征收安置房及保障性住房，并在签约期限内搬家的，可给予不超过房地产评估总额20%的奖励。对于购买普通商品住宅满足棚改安置需求的，适当提高货币化补偿的标准，引导和鼓励选择货币化安置方式。通过使用政策性资金的信贷支持和集中支付，鼓励开发企业给予适当优惠折扣出售存量商品房。对库存量较大的溧水、高淳等区，要有针对性地进一步提高棚户区改造货币化安置的比例，控制集中新建安置房，利用市场存量的商品住宅用于棚户区改造。积极探索保障性住房分散建设模式，推进落实对部分可建住宅建筑面积在5万平方米以上的用地出让时，在土地出让合同中约定配建不低于5%的保障性住房。同时，明确配建保障性住房的建设时序、交付管理条件，并列入土地出让合同。
3．逐步有序缓解商办库存压力。开展商办存量的系统性调查，掌握存量商办用地、科技研发用地数量和规划可建面积情况。对商办库存较大、去化周期较长的区域，适度控制新增商办用地的上市和规划指标。商办用房出现阶段性空置的，鼓励和支持各区、园区出台扶持政策，结合产业发展需求，探索PPP模式，发挥政府资源的示范带动作用，吸引企业和产业进入，形成规模化租赁经营，满足现阶段使用需求。根据市场状况，在符合总体规划的前提下研究未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，形成有效供给。
4．优化土地供应。进一步加大普通住房土地供应，保持房地产用地市场供需基本平衡，通过调节土地供应稳定市场预期，2016年全市商品住宅用地供应不低于500公顷。在商品住房供应偏紧、库存较少的区域，增加土地供应量；在商品住房库存量较大区域，要减少土地供应量。优化区域土地供应节奏，全年土地供应要保持均衡有序平稳状态，根据市场需求变化灵活调整土地供应计划，尽量满足市场需求。同时，对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到45%时，调整竞价方式，转为竞投配建保障性住房建设资金或面积。
5．加强供后监管。严格土地出让合同管理，切实加强商品住宅用地供应监管力度，确保开发企业按时交纳土地成交价款，按时开发建设。加大闲置土地处置力度，打击故意囤地行为，对因各种原因暂未开发的土地要采取有效措施进行消化盘活，增加市场供给。建立土地市场诚信体系，将存在拖欠土地出让金、闲置土地等失信行为的单位列入黑名单，限制参与土地市场竞买。
6．充分培育并规范发展租赁市场。探索发展租赁市场规模化经营的有效路径，做好房屋租赁社会化管理工作。利用好我市集聚人才优势以及现有公租房资源，加强政策宣传，加大房源供应，提高服务水平，努力解决引进人才以及新就业人员的住房困难，进一步降低申购条件，简化配租程序。逐步建立公租房与共有产权保障房对接机制，形成不同保障对象的互补和联动格局，提高保障的有效性和覆盖面。
7．实行差别化管理。保持城市内各区域板块的协调发展，实施差别化的发展调控政策。对供需关系偏紧的区域，引导企业积极上市和规范经营。根据年度计划指引，分季度、月度及时采集开发企业项目信息，结合土地供应、规划审批、价格指导、信贷投放等情况，合理引导上市规模和上市节奏。为扩大形成有效供应量，适度调整单次上市量，供应偏紧区域普通商品住宅单次申领规模宜为3万平方米左右。对库存较多的区域，积极研究适合本区实际的积分落户政策，鼓励人口、产业导入，促进房地产市场健康发展，通过金融、税收等经济手段，并充分利用公积金公转商贷款政策，合理引导需求流向，加大货币化安置力度，研究相关购房支持储备政策。
8．实施结构性房地产信贷政策，灵活调控区域性房地产信贷需求。对中小户型中低价位刚性需求项目、中等价位改善性需求项目、棚户区改造货币化安置定点项目，建立上市项目名录库，通过金融手段，积极协助支持信用等级高的开发企业对接商业银行合理安排信贷投放计划，保持区域结构、业态结构、供需结构的均衡发展。按照江苏省市场利率定价自律机制确定的商业贷款首付比例，高淳、溧水以及其他区域分类执行。贯彻执行国家契税、营业税最新政策。
9．改善微观管理。加强市场监测，引入先进监管理念，进行房地产市场全口径、项目全过程数据的整合分析，科学调节全市的开发建设进度、上市节奏和土地供应规模。指导房地产开发企业按照市场决定价格原则，科学合理定价，切实规范房地产市场销售价格行为。建立健全开发企业市场交易行为的信用评价系统和失信惩戒机制，开展典型项目成本调查工作，对造成社会重大影响的失信企业实行现房销售。严格执行预售资金监管、房地产开发项目手册和房屋重要因素公开公示等制度，要求对影响房地产消费的重大不利因素，必须在销售现场公示，并在销售合同中予以明确。引入公众参与和多方监督工作机制，积极发挥各类第三方机构在房地产市场监管中的作用。做好存量房、租赁市场监管，推动交易资金监管的制度化，加强对房地产经纪机构的行业指导。
二、坚持民生优先理念，提高城市居住宜居性
10．推进安居工程。进一步加强危旧房城中村改造和住房保障工作力度，2016年实施棚户区改造面积250万平方米，新开工各类保障性住房400万平方米，竣工300万平方米。加快住房保障体系的转型进程，根据我市实际，扩大保障覆盖率，实现城市中低收入住房困难家庭应保尽保。同时积极稳妥将外地来宁创业、新就业的人才逐步纳入公共租赁住房供应范围。
11．提升物管水平。借助《南京市住宅物业管理条例》出台的契机，健全完善物业管理法规体系，加强对业主组织的指导和物业服务企业的监管，逐步建立统一的物业管理市场信用平台和行政监管工作平台；健全完善市、区、街道三级物业管理行政监管体系，建立多部门齐抓共管的物业管理监管机制。
12．整治老旧小区。对我市2000年以前建成的、尚未整治的老旧小区分类实施环境综合整治，2016年整治180个小区，并有序同步推进既有住宅增设电梯工作，打造舒适、安全和优美的宜居环境，切实改善既有居住小区内群众的居住条件。
13．推进住宅产业化进程。进一步发挥政策引导作用，加强产业化住宅项目的扶持力度，从土地源头推进产业现代化发展。大力发展省地节能环保型住宅，发展绿色建筑。继续做好我市康居示范工程和全装修住宅建设工作，推广住宅性能认定和绿色建筑评价。推广标准化设计、推行部品构件工厂化生产和现场装配化施工，推进住宅一次性装修到位。培育住宅产业化骨干企业，鼓励企业在产业化转型方面的创新发展。
三、加强组织领导和制度设计，探索建立住房与房地产市场发展的长效工作机制
14．明确规划导向。尊重城市发展规律，统筹空间、规模、产业三大结构，围绕房地产市场稳增长的总体目标，按照多规合一工作要求，组织编制市域、区域住房与房地产发展规划和年度发展计划，指导并规范城市规划、片区综合开发建设、土地供应、房地产市场发展调控等工作。完成2016年房地产开发企业开发经营与上市量计划调研，编制2016年住房和房地产市场年度发展计划。做好不动产统一登记与房屋交易管理的衔接，平稳推进不动产统一登记各项相关工作。
15．坚持依法治理。积极稳妥推进住房与房地产领域中房屋安全、物业管理、市场交易、配套建设等方面的地方立法、执法实践等工作。按时完成《南京市住宅物业管理条例》及相关配套实施细则制定、出台，推进《南京市城市房屋安全管理条例》等地方法规修订，修订《南京市房地产交易管理办法》，开展《南京市房屋租赁管理办法》等政府规章修订的调研，拟定《南京市商品房预售资金监管办法》等规范性文件，推进房地产开发项目配套建设与交付标准相关执行细则的出台，抓好相应法律法规的执行和落实。
16．加强舆论引导。加强房地产市场及相关信息公开，科学制定全年土地供应计划，及时向社会公布，稳定土地市场预期。加强媒体宣传和引导，倡导适度消费理念，共同推动房地产市场健康发展。
17．加强组织领导。按照落实地方调控主体责任、分类施策的工作要求，为适应当前房地产市场发展的新常态，完善南京市住房和房地产工作领导小组，加强促进市场发展的职能，增强工作的协同性、有效性。
南京市人民政府
2016年2月25日
