吉林市人民政府办公厅关于化解房地产库存保持房地产市场持续平稳健康发展的意见
【发布日期】2016-5-6 【作者】 【来源】
吉林市人民政府办公厅关于化解房地产库存
保持房地产市场持续平稳健康发展的意见
吉市政办发〔2016〕13号
各区人民政府，各开发区管委会，市政府各委办局、直属机构：
为贯彻中央经济工作会议精神，落实“化解房地产库存”的总体要求，进一步调整房地产供需结构，保持房地产市场持续平稳健康发展，结合我市实际，提出如下意见：
一、科学调控房地产开发增量
（一）合理控制房地产开发增量，宏观调控房地产开发布局和节奏。保持城市内各区域板块的协调发展，实施差别化的发展调控政策，构建与社会经济整体水平相对称的房地产市场格局。科学制定房地产开发计划，属地政府负责申报本行政区域房地产开发项目，市建委围绕房地产市场稳增长的总体目标，组织编制开发计划，指导并规范区域综合开发建设、房地产市场发展调控等工作。阶段性减少或暂停库存相对集中的西山、东山、西城、南部新城区域新开项目，避免出现新增库存。积极化解房地产潜在库存，对已供应尚未全部开发的房地产开发用地，开发企业应当进行市场分析，从传统的卖方思维向发展的买方思维靠近，合理调整开发进度，提高房屋质量，库存较大且销售迟滞，在去化周期未达到可控风险标准前，应当控制新开工量。
（二）合理调整土地供应规模。根据城市建设重点项目、房地产开发、棚户区改造等计划及市场需求，确定年度土地供应计划，从供给侧调整预期土地出让量和优化土地供应结构，实行差异化供地政策，加快城乡之间土地要素的流转，原则上产业用地按需供应，增加住宅用地的供给弹性，库存较大去化周期较长的区域减少相应类别土地供应，阶段性限制综合性商业项目土地供应。加强供后监管，对已签订《国有建设用地使用权出让合同》的历史遗留“毛地出让”地块，由国土部门依法进行清理；尚未启动征收或征收（拆迁）长期停滞的，应当与受让单位协商解除合同，并收回土地使用权，进行消化盘活，相关遗留问题处理由属地政府负责。
二、优化房地产市场供应结构
（三）优化市场供应结构。以有效释放刚性需求和改善型需求、满足功能性需求为重点，调整房地产市场结构布局，提高供给住房的质量和效率，力争到2017年底我市房地产市场供需结构达到均衡。鼓励开发企业顺应市场规律，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，对不适应市场需求的住房户型、商住比例、车位配比等做出调整，避免出现结构性库存；鼓励未开发的商业及住宅地产用地变更为旅游、养老、教育、文化产业等转型利用，形成有效供给；鼓励将符合条件的商品房改造为电商用房、“创客空间”等。对开发企业提出的申请，各相关部门在条件允许的情况下予以支持，并简化办事流程，缩短审批时限；对申请改变用地性质和容积率等必要规划条件的，必须提请市规委会审议。以城市棚户区改造为主线，牢牢抓住国家系列支持政策的难得机遇，引导开发企业建设以满足回迁安置需求为主的70-100㎡中小户型商品住房。
三、提高城市居住宜居性
（四）完善薄弱区域功能性基础设施配套。提升区域品质，引导消费需求，促进去化库存，推动区域房地产市场态势稳中有升。加快西山、东山、西城、南部新城区域道路、公交等城镇基础设施建设，通过特许经营、投资补助、政府购买服务、PPP等多种方式，吸引社会资本参与投资、建设和运营城镇基础设施项目。重点完善教育、医疗、公共交通等资源配置，在功能区和新城区鼓励优质中小学校增设分校，配置社区医疗机构，调整公共交通线路，延长公共交通服务时间，优化居住区绿地、水、电、气、热等公用事业配套服务，提供优质基本公共服务。
（五）推进住宅产业化进程。进一步发挥政策引导作用，加强产业化住宅项目的扶持力度，从土地源头推进产业现代化发展。大力发展省地节能环保型住宅，发展绿色建筑，推广绿色建筑评价。发展主体装配建筑，推广标准化设计、推行部品构件工厂化生产和现场装配化施工，逐步提高装配化率。适时推进全装修住宅建设工作。培育住宅产业化骨干企业，鼓励企业在产业化转型方面的创新发展。
（六）提升物业管理水平，促进物业服务社会化、市场化、规范化、专业化发展。完善“市级指导、区级主抓、街道（社区）属地管理”物业管理体制，积极推进管理重心下移，切实解决物业管理中的各类矛盾和问题。政策支持互联网＋智慧物业平台建设，推进物业服务从传统服务业向现代服务业转型升级。
四、拓宽棚户区改造、保障性住房和商品房市场通道
（七）加大棚改货币化补偿力度。推进政府采用货币化补偿和收购商品房作为保障性住房的方式，快速去化市场中的存量房，着力拓宽商品房和回迁房、保障房转换通道。制定《吉林市棚户区改造项目住宅房屋征收货币化补偿若干规定》，健全商品房服务平台，鼓励和支持被征收居民货币购房，满足被征收居民多样化的安置需求，货币化补偿比例不低于50%。暂停新建公租住房。
五、降低购房成本和购房门槛，培育和壮大健康可持续房地产消费市场
（八）全面落实国家、省、市相关优惠政策。贯彻执行《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）、《吉林市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（吉市政发〔2015〕14号）、《吉林市人民政府关于进一步做好为农民工服务工作的实施意见》（吉市政发〔2015〕15号）等相关文件，积极落实房地产交易环节税收优惠政策。制定购房补贴办法，政府引进的领军人物、杰出人才等高端人才，在本市购置商品住房的，给予购房补贴。
（九）进一步放宽住房公积金政策。大力释放住房公积金，放宽提取住房公积金支付购房款的限制，确保符合条件的职工购房应贷尽贷。一是取消住房公积金三套禁贷限制。二是拥有1套住房尚未结清购房贷款的缴存职工家庭，无逾期贷款且有还款能力的，再次申请住房公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为可不低于30%。三是积极落实住房公积金父母与子女互用业务，允许父母与子女互用住房公积金账户余额偿还住房公积金贷款。四是适时开展住房公积金贷款展期业务，延长贷款期限，降低已贷款职工家庭月还款金额。五是逐步将有稳定职业的进城农民和外来务工人员纳入住房公积金保障制度，连续足额缴存6个月（含）以上可申请住房公积金贷款，连续足额缴存满3个月可提取住房公积金支付房租。
（十）加大对个人购房的金融支持。各商业银行及邮政储蓄银行要全面落实《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》等相关金融支持政策，及时调整最低首付款比例。
（十一）鼓励农民进城购房。鼓励和培育新需求，加快推进新型城镇化进程，加快农村居民向城镇居民、产业工人、现代农业业主、三产经营者和从业者转变，实现农村居民转变为城镇居民并有资产、有就业、有地位、有保障，促进住房消费。一是凡在本市购房的农村居民，其子女入学义务教育阶段一律享受房屋所在社区居民义务教育待遇。二是2016年12月31日前，农村居民在本市政府补贴项目目录内新购置商品住房（不含征收货币化补偿），政府财政补贴150元/平方米，开发商让利150元/平方米。三是进城购房的农村居民户籍暂未迁出农村的，其农村居民权益不变。四是进城落户的农村居民可自主选择农村或城镇养老、医疗保险，享有与城市居民平等的基本公共就业服务。五是农村居民进城购买商品住房的，办理产权手续时免收交易手续费和登记费。
（十二）激发市场主体活力，促进商品房销售。通过政府搭建平台，多层面组织大型企业团购、民间团购会等活动，帮助开发企业开展营销活动，加快房地产市场的供给出清频率。鼓励和支持开发企业采取与企事业单位联建、代建等方式，拓宽面向职工消费群体的商品房供应渠道。引导开发企业主动化解库存，科学核算开发成本，调整营销策略，适当降低商品房价格，“以价换量”，加快资金回笼，形成良性发展。
（十三）壮大房地产市场主体。进一步减轻开发企业负担，清理涉及房地产开发的不合理收费、保证金、监管资金等，无法律法规明确规定的坚决取消，收费标准过高的要适当降低，探索将开发建设直接相关的各项保证金统一纳入专项资金管理、分类使用模式；进一步梳理房地产开发建设审批流程，减少审批环节，缩短审批时限，提高审批效率。加大对开发企业扶持力度，做强骨干企业，扶持一批规模大、信誉好、业绩突出的企业，支持开发企业拓宽融资渠道，协调金融机构下调信用良好企业的按揭贷款保证金比例。支持开发企业并购重组，鼓励开发企业向规模化、集约化、专业化发展，政策支持国有企业通过合作开发、项目收购等方式盘活“僵局”民生项目。
（十四）积极发展房屋租赁市场。引导开发企业适应市场变化，培育租赁市场。搭建政府住房租赁信息服务平台，制定统一的《房屋出租委托代理合同》（示范文本）和房屋租赁委托代理流程，规范房屋租赁代理行为，为供需双方提供市场信息服务。开发企业建设的商品房用于租赁的，可享受国家、省相关税费优惠政策，支持企业改变经营方式，向租售并举模式转变，推动商品房租赁市场繁荣。鼓励自然人和各类投资主体购买库存商品房用于房屋租赁，政策支持以房屋租赁为主营业务的专业化企业发展。建立完善“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的购租并举的住房制度，引导居民理性住房消费，合理选择购买或租赁房屋，对符合公共租赁住房供应条件的群体按照《吉林市公共租赁住房管理暂行办法》执行。
（十五）加快房屋产权办理，推动“以旧换新”市场流动。无籍房政策执行期限由2015年年底延长至2018年年底，放宽历史遗留未登记房屋确权年限，将2010年年底前企事业单位在国有土地上建设并投入使用，但未办理产权登记的住宅或与住宅建为一体的其他建筑，纳入无籍房处理范围，按照无籍房程序办理，各相关部门按照职责依法追缴所欠税费；对于2016年1月1日前入住但未办理产权的住宅房屋，按照“全面突破、包保落实、联动推进、破解难题、务求实效”原则，通过现场办公、会议决定、督查通报、黑名单曝光等方式，推进房屋产权办理。
六、加强房地产市场监管，推进市场环境建设
（十六）规范房地产开发建设程序和开发经营行为。对房地产开发建设行为实行全过程闭合监管，开发企业在项目开工前应当根据土地使用权出让合同和经批准的规划方案制定开发建设方案，市建委负责组织对报备的开发建设方案执行情况进行监督检查。全面实行新建商品房和二手房买卖合同网签备案制度，保证房屋安全交易。保持房地产供应价格稳定，原则上目前在售商品房，开发企业不得借“化解房地产库存”系列支持政策之机上涨价格或“捂盘惜售”。严厉打击各种交易中的违法违规行为，严肃查处扰乱房地产市场行为。
（十七）规范商品房交付使用验收管理。开发企业开发建设的商品房，应当取得商品房交付使用批准文件并符合商品房买卖合同约定的交付使用条件后，方可交付使用。有关部门和经营服务单位应当督促开发企业及时办理涉及本部门（单位）的验收项目，验收合格的，应当向开发企业出具验收合格或者准予投入使用证明；不合格的，应当一次性书面告知需要整改事项。验收时严禁违法收费或增设验收条件。
（十八）完善房地产开发企业信用评价体系建设。加强对开发企业信用的动态监管，根据信用评价结果对开发企业实行差异化管理。对信用评价结果不合格的开发企业，纳入重点监管企业名单，不得进入土地市场参与土地使用权竞买，不予审批新的开发建设项目，并向相关部门、金融机构以及社会公众发出预警。完善开发企业退出机制，淘汰“僵尸企业”，维护房地产市场秩序。
（十九）完善项目资本金和商品房预售资金监管制度。严格执行《城市房地产开发经营管理条例》，项目资本金达不到规定比例的，不批准房地产开发项目立项，从源头上杜绝和预防盲动开发。严格商品房预售资金管理，严禁违法挪用或套取预售资金。
（二十）加强房地产市场监测。建立由市建委、国土局、房产局、规划局、财政局、统计局、金融办、国税局、地税局等部门参加的房地产市场联席会议制度，联席会议办公室设在市建委，密切关注房地产市场动态，定期分析研判房地产市场走势，准确把握市场运行中出现的新情况、新问题，建立预警机制，制定防范风险预案，充分发挥部门联动作用，增强促进市场发展职能，提高房地产市场调控的协同性、有效性、互补性。相关行政主管部门负责全面及时发布城市发展规划、建设规模、供应结构、空间布局、重大城镇基础设施建设计划和进展等信息，稳定市场预期，引导房地产市场理性投资和适度消费。
