南京市不动产登记局关于不动产登记中房地登记相关问题处理的指导意见
【发布日期】2017-3-20 【作者】 【来源】
宁不动产登记〔2017〕6号
各区不动产登记局，市不动产登记中心：
为了解决不动产统一登记后，原房屋所有权和土地使用权分别登记、信息不对称而产生的问题，根据《物权法》、《房地产管理法》、《土地管理法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等法律、法规、规章的规定，结合我市历史遗留问题的实际情况，现对相关问题明确如下处理意见。
一、不动产权利人拥有合法的土地使用权，但宗地内房屋不能全部满足登记要求的，按以下情况处理：
1、宗地内全部房屋未取得房屋所有权证且不满足房屋所有权首次登记要求的，办理不动产变更或转移登记手续时，现权利人应出具房屋无合法产权的说明，只登记土地使用权部分，暂不登记房屋所有权，宗地图按现状表示。该宗地可办理土地使用权抵押登记。
2、宗地内存在部分房屋整幢未取得房屋所有权证且不满足房屋所有权首次登记要求的，在进行不动产变更或转移登记时，权利人出具无合法产权的说明后，只对已取得合法产权部分的房屋所有权和土地使用权进行登记。
3、宗地内存在部分房屋虽取得房屋所有权证，但与实际不符的，经核实后，只对已有合法产权部分的房屋所有权进行登记；如现房屋加层以下部分与原房屋登记不一致或属于私自建设的，则按原登记房屋灭失处理，不得对该房屋所有权进行登记。
4、存在房屋超出宗地边界的，（1）房屋已取得所有权证或符合建筑物首次登记要求的，如超出宗地边界部分为同一使用权人且用途相同的，应按规划总平面图，结合规划批准方案和实际现状，合理调整宗地边界，涉及出让土地年限不一致的，应由使用权人选择按最早到期年限或到项目所在辖区国土分局申办补齐出让终止日期的相关手续；如用途或使用权人不一致的，经相邻双方达成一致后，则应等面积调整宗地界线；如占用部分为尚未确定使用权人的，则应先到项目所在辖区国土分局申请补办相关用地手续。（2）房屋尚未取得所有权证或建设手续不齐全的，如占用部分有合法土地使用权人的，经相邻双方达成一致后，原则上应合理调整宗地界线或相邻宗地权利人确认无权属纠纷后方可办理不动产登记；如占用部分为尚未确定使用权人的，在未得到有权部门确认前不得办理相关不动产登记。
二、不动产权利人已取得房屋所有权证，但未取得土地使用证的，按以下情况处理：
1、不动产权利人为自然人的，城市国有土地上的自建房，应结合房屋建设审批的相关手续分类处理。如申请所建房屋为改扩建或建新拆旧的，应结合现状与原批准的用地范围一并考虑，原则上不得超过原批准土地面积；如原申请为新建且本社区范围内无合法用地的，应按房屋占用土地范围进行权籍调查，经公示无异议后确认土地使用权。
2、不动产权利人为法人或其他组织的，在1990年5月19日前一直使用至今的，则按原初始城镇地籍调查的要求进行调查确认，经公示3个月无异议后办理不动产登记；在1990年5月19日后使用土地的，应提供相应的土地使用批准文件或到所在国土分局申请补办相关用地手续后再申请不动产登记。
三、独用宗内原房屋所有权按幢、层等分别登记，但土地使用文件或相关法律、法规未明确可分割销售（转让）的。对于此类宗地原则上应按不动产单元设立原则合并登记，但对于宗地较大、房屋较多的宗地可按权利人申请制发多本不动产权证，但房屋应按宗地进行编号。独用宗地内仅有一幢房屋的不动产单元号应为宗地代码+F00010001，独用宗地内有多幢房屋的不动产单元号应为宗地代码+F99999999。
四、房地一体不动产办理转移登记时，属于商品房开发类项目的，土地面积大于房产面积的，在房产交易备案后可直接申请不动产登记。
本意见仅适用于南京市国有土地范围内的房地一体不动产登记。
南京市不动产登记局
2017年3月20日
