兰州市关于加快推进物业小区业主自治机构成立工作的指导意见
【发布日期】2017-5-8 【作者】 【来源】
各县区住建局、房管局，市物管办，市物业管理协会：
为进一步加快业主自治机构组建工作进度，提高业主自我治理水平，促进和谐社区建设，加快建立健全社区监管、业主参与、企业升级、协会推动的四位一体物业管理机制，根据建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《兰州市物业管理条例》相关规定，结合我市物业管理实际，现就加快业主自治机构组建工作提出如下意见：
一、工作任务
各县区物管部门要进一步增强责任感和紧迫感，创新工作手段，加快工作进度，采取以下方式推进业主自治管理工作：对符合召开业主大会条件的小区，由街道、社区指导先成立业主大会筹备组；筹备组成立后，条件成熟的小区召开业主大会、成立业主委员会；条件暂不成熟的小区，可以成立临时物业管理委员会，代行有关法律、法规规定的业主委员会的职责。同时，各县区要按照市房产局《关于加快推进业主自治管理工作的通知》和本指导意见规定的时间进度要求，抓好工作推进，确保业主自治机构组建工作顺利完成。
二、工作内容
（一）推进业主大会筹备组的成立工作
1、业主大会筹备组成立的条件
物业小区内交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积50%以上，或者首套房屋交付使用已满两年的，满足召开业主大会、成立业主委员会的条件。对符合业主大会成立条件的物业小区，各县区、街道物管部门要加强指导，积极组织成立业主大会筹备组，筹备召开业主大会，选举产生业主委员会。
首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位（或原产权单位）代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和社区代表组成。筹备组成员人数应为5人左右的单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府或社区负责人担任。
筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者社区组织业主推荐，业主代表资格除年龄不做限制外应当符合业主委员会委员的任职资格，优先将社区楼院长、老党员、社区综治员等纳入筹备组。筹备组在成立后将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告15天。业主对筹备组成员有异议的，由街道物管部门协调解决。
开发建设单位和各物业服务企业要积极配合协助筹备组开展工作。
2、筹备组的主要工作职责及任务
业主大会筹备组主要做好以下筹备工作：
（1）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（3）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（4）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（5）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（6）制定业主委员会选举办法；
（7）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
上述内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
筹备组成员名单以及上述内容公告15天后，如无异议，由辖区街道将筹备组成立情况报县区物业主管部门备案，县区物管部门汇总后上报至市物管办。市物管办、县区物管部门要加强对辖区街道、社区和相关机构的指导，确保业主大会筹备组能够积极推动，并发挥好作用。
因客观原因无法选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业小区所在地的社区在街道物管部门的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
（二）推进业主大会业主委员会建设
业主大会筹备组产生后，各县区、街道物管部门要加强指导，指导筹备组尽快组织业主召开业主大会、选举产生业主委员会进行自治管理。
1、召开业主大会、成立业主委员会的条件。新建物业小区达到召开业主大会条件后，开发建设单位要按照物业所在地的县区、街道物管部门的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
（1）物业管理区域划分的资料；
（2）房屋及建筑面积清册；
（3）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件；
（4）房屋建筑工程竣工验收备案表及附属设施设备交付使用证明；
（5）物业服务用房配置的资料；
（6）业主名册。
开发建设单位未及时书面报告的，20%以上已交付专有部分的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的书面要求。
街道办事处、乡镇人民政府收到开发建设单位书面报告或者业主书面要求后，要按照规定筹备召开首次业主大会会议。
2、业主委员会成员应当符合的条件。业主委员会成员的任职条件要应当具备下列条件：
（1）具有完全民事行为能力；
（2）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（3）具有一定的组织能力；
（4）具备必要的工作时间；
（5）系本物业管理区域内的常住业主，且本人有履行业主委员会委员职务的时间保证;
（6）身体健康,年龄不超过70周岁，能够履行委员职责;
（7）本人、配偶及其近亲属未在本物业管理区域提供服务的物业企业出资或者任职;
（8）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（9）法律、法规规定的其他条件。
（三）推进临时物业管理委员会建设
对反复指导后仍不能成立业主委员会或业主委员会成立后不能发挥积极作用的，要加快推进临时物业管理委员会进行自治管理。
1、临时物业管理委员会成立条件
有下列情形之一的物业管理区域，应当成立临时物业管理委员会：
(一)首次业主大会召开前的前期物业管理期间或者达不到《兰州市物业管理条例》第十条规定的条件无法成立业主大会的；
(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导2次后仍不能成立的；
(三)业主委员会不履行职责达一年以上，无法正常开展工作，严重影响小区物业管理和谐稳定，需要调整或重新选举业主委员会，经物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导2次后，仍不能选举产生新一届业主委员会的；
(四)其他符合成立临时物业管理委员会条件的。
2、临时物业管理委员会的任职条件
临时物业管理委员会总人数应当为7到11人的单数，其中业主代表应当不少于临时物业管理委员会人数的50%。业主代表的资格与业主委员会的任职资格相同,业主代表经业主推荐或者自荐，由街道办事处、乡镇人民政府审定。 临时物业管理委员会的主任由业主代表担任。
三、经费保障
新建小区筹备首次业主大会所需经费，由开发建设单位承担，原则上按每平米0.5元左右的标准确定，具体标准经物价部门审定通过后，正式执行；老旧小区或开发建设单位已灭失的小区，经费由全体业主承担。
业主大会成立后，业主大会、业主委员会工作经费开支、工作津贴由全体业主承担，具体开支范围、标准由业主大会决定。有公共收益的，可以从公共收益中列支。
四、工作时限
按照市房产局《关于加快推进业主自治管理工作的通知》要求，今年6月份之前各区业主自治机构成立比例要达到50%以上，年底之前实现100%全覆盖。为确保完成任务，各县区要进一步加快工作进度、新创新工作手段，对暂时成立业主大会、临时物业管理委员会存在困难的小区，抓紧成立业主大会筹备组，并于本月28日之前完成筹备工作。
五、工作要求
（一）市物管办要加强对业主自治机构组建工作的政策指导，各区可以根据辖区物业管理实际，制定具体实施方案，街道物管办依据方案，认真组织实施，确保住宅小区业主自治机构组建工作落实到位。市房产局将建立工作考核通报机制，对各区工作完成情况进行定期通报。
（二）各区物管部门要加强协调，加强对业主自治机构的经费支持，加强对业主自治机构的扶持和培养，促使完善和成熟，逐步提高小区业主自我管理工作水平。
（三）市、区(县)物业行政主管部门及其他相关政府部门的工作人员、物业管理机构及街道办事处、乡镇人民政府、社区的工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，予以严肃问责；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（四）各区在具体执行过程中，如有建议和意见，及时向市房产局反映。
兰州市住房保障和房产管理局
2017年5月8日
