房屋买受人对合法占有人，不必然享有物权请求权
——房屋买受人有权要求出卖方履行权利与实物的双重交付，但不必然享有针对房屋合法、正当占有人的物权请求权。
标签：房屋买卖｜占有｜生效裁判｜违约责任
案情简介：2008年8月，臧某购得拆迁房并一直居住。2011年，李某以臧某代理人名义将该房售予谢某并办理过户。随后，谢某将该房转售连某。2012年，连某起诉谢某，要求交房。生效判决确认李某与谢某所签售房协议无效，驳回连某要求谢某交房诉请。2013年，连某以其系产权人为由，起诉臧某，要求迁出房屋。
法院认为：①生效判决已确认案外人李某以臧某代理人身份与谢某就所系争房屋所签买卖合同无效，即第一手房屋买卖并非原始产权人臧某之真实意思表示，该买卖合同对臧某自始不发生法律效力。臧某从2008年8月起居住在系争房屋内，并占有、使用该房屋至今具有合法依据，故产权人连某在其从未从出售方谢某处获得房屋实际控制权情况下，径行要求实际占有人臧某迁出，法院不予支持。②第二手房屋买卖交易中，连某与谢某签约并支付对价，该买卖合同已经生效判决确认为有效合同。鉴于此，连某对系争房屋权利应通过该房地产买卖合同的履行包括房屋权利及实物交付来实现。连某虽取得该房屋产权证，完成权利交付过程，但其自始未取得过系争房屋占有、使用权。对此，连某应依其与谢某所签买卖合同形成的债权请求权向合同相对方主张权利。③结合本案看，因第一手买卖合同已被确认无效，案外人谢某自始至终未合法取得系争房屋且客观上无法向连某履行交房义务，故连某应向谢某主张因无法交房导致合同无法继续履行的违约责任，判决驳回连某诉请。
实务要点：房屋买受人基于合同约定有权要求出卖方履行权利与实物的双重交付，但不必然享有针对合法、正当占有房屋的有权占有人的物权请求权。
案例索引：上海一中院2014年3月13日判决“连某与臧某排除妨害纠纷案”，见《连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案》，载《最高人民法院公报·案例》（201510/228:）。
点评：房屋的合法产权人不能基于物权享有对房屋实际占有的权利，展现了法律成文规定在司法实践中不断被丰富的特殊裁判规则。
说明：不动产权利人因各种原因如无权代理丧失权利，后手买受人基于善意、对价取得该不动产，法律上便形成两种值得保护的权利人：无辜的原始权利人、善意取得的后手权利人。基于交易安全和效率产生的不动产登记制度着眼于对登记簿上权利人的保护，由此奠定了物权法律制度的基石性规则；基于民事活动的公平、善良风俗所必然产生的损害救济，亦同样具有天然的正义性。后手买受人无辜，原始权利人更无辜，舍前者而保护后者，是法律利益衡量后所作权宜抉择。由此提醒购房人：一桩看上去合法无瑕疵的房屋交易，非常有必要实地、多方了解标的物是否存在原始权利缺陷。
