房产律师点评二手房屋买卖交易出现瑕疵的处理方式
案例一：
曾经有一对老夫妇，看中老市区里一套二房一厅的老房子，中介人员带着去看房时，有一房间因为还出租给他人，无法进入。老人对看到的客厅和房间还满意，中介人员也称，那出租的房间也大致相同。于是老人签了买卖协议，交了中介费和定金。但是在第二天看到那出租的房间，房间墙体的裂缝触目惊心。虽然最后退了定金，但中介费只退了一半，平白无故地损失了千余元。
案例二：
齐某即将结婚，为筑爱巢两人买了套二手房。由于买的是二手经济适用房，卖方办理过户的手续较繁琐，因此他们先交了首付后，拿了房子钥匙为装修做准备。没想到，有一天他们请人来做设计时，开发商突然出现，原来他们是来维修楼下住户天花板的。
齐某赶紧掀去各个房间原有的地毡，目瞪口呆，原来地板上布满了裂缝，最长的裂缝接近三米，宽度达到两厘米，而且裂缝是贯通整个楼板的。且据维修人员说，该房之前已经维修过一次了。
齐某赶紧找来中介机构和卖方要退房，中介机构推说不知情，卖方则说从未维修过，质量已经得到买方认可。于是，定金不退，中介费不退。齐某的洞房还未构筑，就有一场官司摆在眼前。
案例三：
2008年4月，张女士通过北京市某房地产销售代理有限公司业务员陈某联系购买了坐落于北京市颍上路某小区18幢的住房一套。2009年2月，房屋买卖完成，并办理了过户手续。同年3月交房。当年7月，该小区18幢住宅楼业主就住宅楼噪音污染等问题向有关部门投诉，2009年7月12日、29日，北京规划局及分局分别作出答复，认为建筑设计及噪音控制问题，应由北京市建设委员会、北京市环保局负责审查和解释，就其他相关问题会同有关部门召开协调会，并汇总各单位意见上报。
2009年9月，张女士入住该房时，才了解到自己买的房子竟然还遭遇着“噪音之困”。12月，他将王某、北京市某房地产销售代理有限公司及业务员陈某诉至法院，认为三被告在房屋买卖过程中故意隐瞒了房屋噪音问题，存在欺诈行为，请求法院撤销买卖合同并要求三被告赔偿损失。
法院未支持张女士的诉讼请求，认为原告在查看房屋时，对房屋的现状以及周边环境应有基本的感知和了解。而卖方出售的系经验收合格的商品房，无需对所出售的房屋周边环境的瑕疵承担主动释明的义务;作为买方的原告，在签订协议时，也应谨慎注意;原告无相关证据证实北京市某房地产销售代理有限公司、陈某与王某恶意串通，存在欺诈行为，故驳回诉讼请求。
律师分析：
一旦在购买二手房后，发现严重质量问题时怎么办？如果可以证明房东出售房屋时故意隐瞒房屋质量问题，可以要求其承担赔偿责任，如解除合同，可要求其返还定金。如果是中介公司在提供中介服务时未如实告知房屋质量问题的，可要求中介公司退还或者减少相应的中介费并承担相应法律后果。因为对于中介机构，除通常的权籍调查外，对房屋使用状况、质量也负有一定的审查责任，包括调查房屋使用年限，有否隐瞒缺陷，有无租赁、违章搭建等问题也是其服务中应尽的义务。不过目前对于中介机构是否对二手房房屋质量负有连带责任，国家尚无严格的明确规定。
