房产律师解析二手房屋买卖中介居间合同纠纷案例处理
案例一：
小李与中介公司签订看房确认书：二手房中介公司将某房屋推荐给小李，在此次看房前，无其他经纪机构向小李推荐该房屋;如果小李与出卖人私下完成交易，或接受了其他二手房的房产经纪公司提供房屋信息后又通过第三人进行交易的，小李仍应按本协议的约定向二手房中介公司支付佣金和5万元违约金。小李签完确认书看房后，通过另一经纪公司以较低的价格购买了此房屋，原二手房中介公司以小李违约为由将其告上法庭。
法院审理认为，二手房中介公司提供的确认书仅是对客户看房的记录，不能因客户进行了一次看房行为，就剥夺了针对该房屋选择其他服务机构为其提供服务的权利，小李有权通过其他二手房中介机构以更低的成交价和二手房中介费完成交易。
案例二：
二手房的中介不当得利何女士欲购买房屋一套，与二手房中介公司签订了《房屋购买居间委托协议》。合同约定二手房中介公司居间服务存在瑕疵，致使何女士未能取得房屋产权的，二手房中介公司收取的居间服务报酬应予以退还。
同日，何女士与房屋出卖人张某在中介公司签订了《存量房屋买卖合同》。合同签订之前中介公司告知何女士，张某未将房屋贷款抵押解除。次日，何女士与中介公司签署《过户/贷款服务确认书》，何女士向中介公司交纳各种费用1.9万元。后由于该房屋无法办理过户和贷款，何女士以中介公司居间服务存在瑕疵为由诉至法院，要求中介公司返还服务费1.9万元。中介公司辩称：公司已促成何女士与房屋出卖人签订合同，完成了居间合同义务，何女士应支付居间报酬。
案例三：
去年5月21日，李丽 （化名）在中原物业顾问有限公司 （以下简称西园公司）的居间介绍下，和案外人孙清 （化名）签订了 《房地产买卖居间协议》。协议约定，李丽将他所拥有的一套房屋以人民币112万元出售给孙清。
在签订居间协议的当天，李丽同时在西园公司提供的 《出售房屋承诺书》上签字。记者在该份 《承诺书》上看到，“基于若本人违约不履行买卖居间协议，将使西园公司损失可期得的佣金收入，为此，本人郑重承诺：若因本人违约未能履行买卖居间协议，导致 《北京市房地产买卖合同》或者类似的合同无法签订的，本人自愿向西园公司支付总房价款2%的赔偿金。”
此后，李丽和孙清因故并没有签订房地产买卖合同。去年7月6日，李丽又签字确认： “由于本人自身原因，将不再出售该房产，本人亦不会继续履行该居间协议。本人同意向买受方退回本人签收的定金5万元，本人确认以上为本人真实意思表示。”
此后，西园公司以此为依据认为李丽存在违约，诉至法院请求判决李丽支付赔偿金22400元。原审中，西园公司认为，没有签订买卖合同致使西园公司损失了可得的预期佣金。
朝阳区法院一审认为，虽然李丽有签字确认的意思，但由于居间的最终结果没有发生，在房屋买卖居间过程中，西园公司仅提供了部分服务，而双方约定的赔偿金额是西园公司因房屋买卖合同未订立而与其可得的佣金损失，并非其实际损失。因此，根据西园公司在涉案房屋买卖居间过程中提供的服务情况，酌情确定赔偿数额，由李丽给付西园公司3000元。
然而，西园公司不服判决，向市第二中级人民法院提起上诉。西园公司认为，其向李丽报告了订立合同的机会，已经提供了居间服务。在李丽违约解除买卖关系后，西园公司已无法再提供后续服务，且西园公司现不是按照居间成功而向李丽追索约定的报酬，而是基于李丽单方承诺要求其支付赔偿金。
西园公司提出，李丽曾向西园公司出具《出售房地产承诺书》，承诺若违约支付赔偿金，后其表示不履行居间协议而构成违约，应当按照承诺书的表示支付赔偿金。
市二中院依法审理此案后认为，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。此案中，鉴于西园公司已为李丽提供了一定的居间服务，从公平合理的角度出发，由李丽向西园公司支付一定的费用尚属合理。市二中院遂判定，原审法院确定的钱款金额适当，驳回上诉，维持原判。
律师点评：
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《合同法》第426条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。
案例二中，何女士与中介公司就居间服务费进行了细化，包括居间服务报酬、过户服务费及贷款服务费三项费用。中介公司为何女士及房屋出卖人张某提供了订立合同的媒介服务，促成何女士与张某订立《存量房屋买卖合同》，何女士作为委托方应向中介公司支付居间服务报酬。
中介公司同时收取了过户服务费及贷款服务费，但因《存量房屋买卖合同》不能继续履行，中介公司并未向何女士提供过户及贷款服务，该费用为不当利益，中介公司应予退还。
