讼争承租房系一方婚前租赁房屋套配，法院判决分割时应考虑承租房来源
案情简介：
原告（上诉人）：欧阳某某。
被告（被上诉人）：周某。
欧阳某某、周某某原系夫妻关系，双方于1992年3月登记结婚，未生育子女。周某某婚前承租上海市杨浦区邯郸路500弄某号301室公房一间(厨房和卫生间系公用)，使用面积为14.2平方米，双方婚后共同居住。1995年5月29日，欧阳某某单位上海图书出版贸易公司套配了上海市闸北区陆丰路某号506室房屋(以下简称陆丰路房屋)，承租人系欧阳某某，建筑面积53.67平方米，周某某原承租的上海市杨浦区邯郸路500弄某号301室(以下简称邯郸路房屋)由欧阳某某单位保留另作他用。同年6月欧阳某某、周某某的户籍亦从上海市杨浦区邯郸路500弄某号301室迁至陆丰路房屋内。1998年2月欧阳某某离家出走后，陆丰路房屋由周某某管理至今。周某某已于2003年10月再婚。经欧阳某某申请，一审法院依法委托上海市信衡房地产估价有限公司对陆丰路房屋进行估价，估价结果为：陆丰路房屋的使用权价值为75万元。
1999年11月，周某某以夫妻感情破裂为由诉至原审法院要求和欧阳某某离婚。2000年6月7日，原审法院以(1999)闸民初字第4404号民事判决书判决准予欧阳某某、周某某离婚，该判决书中载明：1998年2月起，欧阳某某离家出走，下落不明。因目前欧阳某某下落不明，故现在上海市闸北区陆丰路某号506室内的欧阳某某、周某某夫妻共同财产家具一套等暂由周某某保管，上海市闸北区陆丰路某号506室双方原住公房暂由周某某居住使用，上海市宝山区泰和西路3463弄某号302室欧阳某某名下的商品房一套，及欧阳某某所负债务86,000元，本案暂不处理，待今后欧阳某某出现时，再另行起诉解决。
各方观点：
原告欧阳某某观点：陆丰路房屋系欧阳某某单位调配，十几年来周某某将系争房屋出租，收取了近人民币(以下币种均为人民币)30万元的租金，并且周某某再婚后购买了商品房，经济条件较欧阳某某要好，而欧阳某某为了生计在外过着颠沛流离的生活，无房居住亦无法返沪，故欧阳某某起诉至原审法院，要求陆丰路房屋由欧阳某某居住使用，周某某住房自行解决
被告周某某观点：亦坚持要求陆丰路房屋由己承租，愿意给付欧阳某某房屋补偿款30万元，并表示目前经济困难，自愿先行缴付部分房款20万元，余款10万元待筹集后再行给付。2010年3月2日，周某某向原审法院缴纳20万元代管款，作为给付对方的房屋补偿款。
一审法院观点：
本案欧阳某某、周某某在离婚诉讼中，因欧阳某某下落不明故对双方共同居住的陆丰路房屋暂由周某某居住使用，未作处理，现欧阳某某、周某某分歧较大，协议未成，故法院依法判决。陆丰路房屋虽然系欧阳某某承租的公房，但其来源是周某某提供其婚前承租的公房交给欧阳某某单位进行调配，欧阳某某自1998年2月离家出走后下落不明至2009年7月出现，期间陆丰路房屋由周某某长期管理，因此离婚后周某某亦可承租，周某某并应给付欧阳某某适当的经济补偿款。现周某某要求陆丰路房屋由己承租，自愿给付欧阳某某房屋补偿款30万元，并已先行交纳部分房款20万元，周某某对于房屋租住和房屋补偿款的意见，并无不妥，法院予以采纳。欧阳某某提出房屋由其租住，但其仅同意给付周某某房屋补偿款10万元，欧阳某某的上述意见理由不足，法院难以采纳。因欧阳某某、周某某均不要求处理现在陆丰路房屋内的财产以及房屋租金，故本案暂不处理，今后双方另行解决。原审法院据此作出判决：一、上海市闸北区陆丰路某号506室房屋由周某某租赁使用，欧阳某某自行解决住房。二、周某某应于本判决生效之日起10日内给付欧阳某某房屋补偿款人民币30万元。
原审判决后，上诉人欧阳某某不服，向原审法院提起上诉
上诉人欧阳某某上诉观点：原审判决书故意掩饰周某某他处有住房而欧阳某某他处无住房的事实。陆丰路房屋评估价值是75万元，应各半分割。原审法院不能采取竞价的形式，既然已经评估了就不能竞价。陆丰路房屋按照住房调配单是欧阳某某的名字，而周某某原先的房屋只有14.2平方米。欧阳某某户口也在邯郸路房屋内。本案只审理陆丰路房屋的归属，与债务问题无关。欧阳某某愿意在上诉审理中先给付周某某房屋折价款20万元交纳到法院账户，剩下房屋补偿款17.5万元待周某某户口迁出陆丰路房屋后即给付，故要求撤销原审判决，发回重审；或陆丰路房屋由欧阳某某租赁使用，周某某自行解决住房，欧阳某某自判决生效之日起10日内给付周某某房屋补偿款37.5万元。一、二审诉讼费由周某某承担。
被上诉人周某某观点：陆丰路房屋系交出周某某婚前承租房屋后增配的。欧阳某某无房居住是其自身原因造成的，欧阳某某离家出走欠个人债务导致泰和西路房屋被拍卖，欧阳某某声称被拍卖房屋系其弟弟的，无证据证明，被拍卖房屋所得的利益应从房款中扣除。欧阳某某外出十余年也不存在无处居住的问题，另陆丰路房屋即便判归欧阳某某也无法居住，因欧阳某某的债权人已经将陆丰路房屋看作将来可拍卖的财产用于归还债务，同时欧阳某某若得房也无法保证其能将折价款给付周某某。故不同意欧阳某某的上诉请求。
二审法院观点：
二审法院经审理后认为，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法做出原审判决，合法合理，理由阐述充分，本院不再赘述，本院维持原审法院的判决。本案涉及的邯郸路房屋以及陆丰路房屋来源完全不同，邯郸路房屋来源系周某某婚前承租房，陆丰路房屋则由欧阳某某单位套配，根据该房屋住房调配单显示，新配房人员包含周某某，故在分割陆丰路房屋时应该考虑邯郸路房屋的因素，欧阳某某上诉要求不考虑邯郸路房屋因素，双方各半分割75万元，理由不足，本院不予支持。至于欧阳某某提出陆丰路房屋由欧阳某某租赁使用的问题，由于二审法院是审查原审法院查明事实是否属实，所作的判决是否正确，原审中欧阳某某要求租住陆丰路房屋，但仅同意给付周某某房屋补偿款10万元，而周某某自愿给付欧阳某某房屋补偿款30万元，并已先行交纳部分房款20万元，故原审判决房屋由周某某租赁使用，并给付欧阳某某30万元的房屋补偿款，现欧阳某某上诉要求陆丰路房屋由欧阳某某租赁使用，理由不足，本院不予支持。至于欧阳某某认为原审法院不应该采取竞价方式作出判决的问题，原审法院并没有按照竞价方式，而是按照陆丰路房屋评估价，根据陆丰路房屋来源系交出邯郸路房屋套配所得，而邯郸路房屋又系周某某婚前承租房，酌情判决周某某给付欧阳某某30万元。欧阳某某书面提出的要求周某某承担偿还余下所欠债务问题，由于欧阳某某在原审的诉讼请求中并未提出，本案不予处理。至于房屋评估费，由于双方在原审中对房屋价格无法确认一致，故原审法院依当事人申请进行评估，评估费由双方各半承担并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决驳回起诉，维持原判。
律师观点：
所谓承租房其实是公产房，是我国特殊体制下遗留下来的产物，它是指公有住房，是相对于所有权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租使用权权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。从目前审判实践中所遇到的问题来看，虽然许多承租房已经买成了产权房，但是在离婚纠纷中仍有涉及一些承租房的案件存在。而这些承租房屋的分割由于涉及到一些当年房屋政策层面的问题，因此法律关系较为紊乱。从现有法律来看，最高院曾于1996年出台司法解释专门就承租公房的问题作出解答，解决了一些实践中的困难。但是之后的15年间，经历了2001年《婚姻法》的修订以及2007年《物权法》的出台，旧有规定在适用上不可避免的与新法会产生冲突。除此之外，新的一种使用权房——廉租房在国家住房保障措施的背景下产生了，关于廉租房在离婚案件中的分割又将采用何种方式。
