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表1
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房地产估价报告一般项目评审标准
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表1-1
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市场法评审标准
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表1-2
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收益法评审标准
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表1-3-1
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成本法（房地）评审标准
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表1-3-2
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成本法（建筑物）评审标准
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表1-3-3
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成本法（土地）评审标准
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表1-4-1
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假设开发法（现金流量折现法）评审标准
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表1-4-2
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假设开发法（传统方法）评审标准
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表1-5
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基准地价修正法评审标准
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表2
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房地产抵押估价特殊项目评审标准
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评审分项
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序号
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评审子项
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评审标准
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标
准
分
|
扣分项目分值及说明
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|
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一、封面
、目录
、致函
、
声明
、
假设和限制条件
︵15分︶
|
1
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封 面
（或者扉页）
|
要素齐全，表述准确、简洁。
|
1
|
(1)基本要素包括：估价报告名称、估价项目名称、估价委托人（名称或者姓名）、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价作业日期、估价报告编号。每缺少一项，扣0.5分。
(2)表述不准确、不简洁的，扣0.5分。
|
|
|
2
|
目 录
|
内容完整，前后文字、页码一致。
|
1
|
(1)基本内容包括：标题（目录）、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。每缺少一项，扣0.5分。
(2)估价结果报告二级标题缺少或者不全的，扣0.5分。
(3)估价技术报告二级标题缺少或者不全的，扣0.5分。
(4)目录中的文字与正文中的文字不一致的，扣0.5分。
(5)未标注页码或者页码前后不一致的，扣0.5分。
注：仅向估价委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应当有单独的目录。
|
||
|
3
|
*致估价
委托人函
|
内容完整，前后内容一致，表述准确、简洁。
|
5
|
(1)基本内容包括：标题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或者姓名）、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签字、落款日期。其中，无房地产估价机构盖章的，属于不合格内容；其余的每缺少一项，扣1分。
(2)表述不准确、不简洁的，扣1分。
(3)估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的不一致的，属于不合格内容。
(4)落款日期不在房地产估价机构的资质有效期内的，属于不合格内容。
|
||
|
4
|
*注册房地产估价师声明
|
内容完整、规范，针对性强。
|
3
|
(1)声明内容不完整或者不恰当的，扣1分。
(2)未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名或者实地查勘日期的，扣1分。
(3)未说明是否有重要专业帮助的，有重要专业帮助未说明帮助者的姓名和内容的，应当有重要专业帮助而没有重要专业帮助的，扣1～2分。
(4)内容上与估价假设和限制条件混淆的，扣1分。
(5)未注明注册房地产估价师姓名、注册号的，扣1分。
(6)无两名以上注册房地产估价师签字的，属于不合格内容。
|
||
|
5
|
*估价假设和限制条件
|
假设和限制条件合法、必要、合理、有依据。
|
5
|
(1)基本内容包括：本次估价的假设前提、估价报告应用的限制条件。缺少相关内容的，扣2分。
(2)未披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，或者虽然披露但未就其对估价结果的影响进行说明的，扣4分。
(3)估价假设针对性不强的，扣1～2分。
(4)估价假设未按照“合法、必要、合理、有依据”要求说明的，扣1～3分。
(5)随意编造对估价结果有直接影响的估价假设的，属于不合格内容。
|
||
|
二、
估
价结果报告
︵25分︶
|
6
|
*估价委托人
|
基本信息完整。
|
1
|
基本信息包括：估价委托人的名称或者姓名。缺少的，扣1分。
|
|
|
7
|
*估价机构
|
基本信息完整。
|
1
|
基本信息包括：房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人（姓名）、住所、资质等级、资质证书编号。每缺少一项，扣0.5分。
|
||
|
8
|
*估价目的
|
表述明确、具体、规范。
|
2
|
(1)估价目的表述不明确或者不具体的，扣1分。
(2)估价目的表述不规范的，扣1分。
(3)估价目的表述错误或者未对应其经济行为的，属于不合格内容。
|
||
|
9
|
*估价对象
|
估价对象范围界定清楚，基本状况描述全面、准确。
|
5
|
(1)估价对象范围（土地、房屋、构筑物、树木等；包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益的，应说明）界定不清楚的，扣1～2分。
(2)估价对象基本状况包括：名称、坐落、规模、用途、权属等。描述不全面、不准确的，扣1～2分。
(3)土地基本状况中还应当包括：四至、土地使用期限、开发程度。每缺少一项，扣1分。
(4)建筑物基本状况中还应包括：建成时间、建筑结构、设施设备、装饰装修、维护状况。每缺少一项，扣1分。
(5)根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定的，估价对象界定不清或者有严重错误的，虚构、编造估价对象状况的，属于不合格内容。
|
||
|
10
|
*估价时点
|
确定正确，确定理由简要明确。
|
1
|
(1)估价时点确定依据不足，或者未简要说明理由的，扣0.5分。
(2)估价时点确定错误，与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由，属于不合格内容。
|
||
|
11
|
*价值类型
|
价值类型明确，价值内涵或者定义准确。
|
3
|
(1)价值类型未明确或者不正确的，扣2分。
(2)价值内涵或者定义表述不准确的，扣0.5～1分。
(3)价值类型选择或者价值内涵、定义表述有严重错误，属于不合格内容。
|
||
|
12
|
*估价依据
|
依据完整、合法有效。
|
2
|
(1)必要的法律法规、估价标准和指导意见依据未列明的，扣0.5～1分。
(2)法律法规、估价标准和指导意见名称表述不全面、不准确的，扣0.5分。
(3)所列的估价依据已过时或者失效的，扣0.5～1分。
(4)滥列估价依据的，扣0.5～1分。
(5)估价依据严重错误的，未在“估价依据”中列明估价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见的，估价依据运用严重错误的，在估价中完全未体现估价依据的要求的，属于不合格内容。
|
||
|
13
|
*估价原则
|
原则完整、准确，具有针对性。
|
1
|
(1)列明本次估价应当遵循的估价原则。每缺少一项，扣0.5分。
(2)所列估价原则无简要定义的，扣0.5分。
(3)所列估价原则缺乏针对性的，扣0.5分。
|
||
|
14
|
*估价方法
|
选用的估价方法正确，方法定义简明、准确。
|
3
|
(1)理论上适用的估价方法未选用，虽然说明了理由，但理由不够充分的，扣1～2分。
(2)估价方法定义不准确的，扣0.5～1分。
(3)估价方法选用错误的，理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，属于不合格内容。
(4)与估价技术报告中估价方法选用不一致的，属于不合格内容。
|
||
|
15
|
*估价结果
|
完整清晰，前后一致。
|
3
|
(1)估价结果（包括币种、总价及其大写、单价及其单位；仅表述总价或者单价的，应说明理由）表述不完整的，扣0.5～1分。
(2)估价结果内涵（是否与估价假设和限制条件一致，例如是否扣除土地出让金、相关费用及税金等）不清晰的，扣1分。
(3)估价结果与致估价委托人函或者估价技术报告中的不一致的，估价结果不合理偏高或者偏低的，属于不合格内容。
|
||
|
16
|
*估价人员
|
基本信息完整，角色明确。
|
1
|
(1)未写明执行估价的注册房地产估价师（至少两名以上）的姓名、注册号，无签字的，扣1分。
(2)有协助估价而未写明协助估价的人员的姓名、相关资格或者职称，无签字的，扣0.5分。
|
||
|
17
|
估价作业
日期
|
表述正确，时间合理。
|
1
|
(1)表述不正确的，扣1分。
(2)时间上难以保证按质完成的，扣0.5分。
|
||
|
18
|
估价报告使用期限
|
表述正确，期限合理。
|
1
|
(1)表述不正确的，扣1分。
(2)期限确定不合理的，扣1分。
|
||
|
三、估
价
技
术
报
告
︵
50
分
︶
|
19
|
*
实物状况描述与分析
|
土地实物状况描述与分析
|
描述内容完整，分析客观，具有针对性。
|
3
|
(1)描述内容包括：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、开发程度等。每缺少一项，扣0.5分。
(2)缺少分析的，扣2分。
(3)分析针对性不强的，扣0.5～1分。
|
|
建筑物实物状况描述与分析
|
描述内容完整，分析客观，具有针对性。
|
(1)描述内容包括：名称、规模、用途、层数、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建成时间、使用及维护状况、完损状况等。每缺少一项，扣0.5分。
(2)缺少分析的，扣2分。
(3)分析针对性不强的，扣0.5～1分。
|
||||
|
20
|
*权益状况描述与分析
|
描述内容完整，分析客观，具有针对性。
|
3
|
(1)土地权益状况描述内容包括：土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、土地使用管制、其他特殊情况等。每缺少一项，扣0.5分。
(2)建筑物权益状况描述内容包括：房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况等。每缺少一项，扣0.5分。
(3)在建工程权益状况描述内容包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。
(4)缺少分析的，扣2分。
(5)分析针对性不强的，扣0.5～1分。
|
||
|
21
|
*区位状况描述与分析
|
描述内容完整，分析客观，具有针对性。
|
3
|
(1)位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，每缺少一项，扣0.5分。
(2)交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，每缺少一项，扣0.5分。
(3)环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观等，每缺少一项，扣0.5分。
(4)外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务设施，每缺少一项，扣0.5分。
(5)未分析区位状况优劣的，扣1分。
(6)分析针对性不强的，扣1分。
|
||
|
22
|
*市场背景描述与分析
|
描述内容完整，分析客观，定性和定量相结合，具有针对性。
|
3
|
(1)描述内容包括：宏观经济形势和相关政策简况、当地房地产市场总体状况、当地同类房地产市场状况，每缺少一项，扣1分。
(2)缺少分析或者分析结论与描述不符的，扣2分。
(3)分析针对性不强，如分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供支持的，扣1分。
|
||
|
23
|
*最高最佳
利用分析
|
分析内容完整，具有针对性，结论正确。
|
3
|
(1)分析内容包括：合法性、技术可能性、经济可行性、最高最佳利用方式。每缺少一项，扣1分。
(2)分析针对性不强的，扣1～2分。
(3)分析结论错误的，扣3分。
|
||
|
24
|
*估价方法
适用性分析
|
逐一分析各种估价方法是否适用。估价技术路线表述正确、清晰。
|
3
|
(1)分析内容包括：各种估价方法的适用性、估价技术路线。每缺少一项，扣2分。
(2)估价方法选用错误，或者技术路线表述错误的，扣3分。
(3)应选用的估价方法未选用的，扣2分。
(4)已选用的估价方法未简述理由的，扣1分。
(5)理论上适用而运用的客观条件不具备，未充分说明理由的，扣1分。
(6)理论上不适用的估价方法未简述理由的，扣0.5分。
(7)技术路线表述不清晰的，扣0.5～1分。
(8)与估价结果报告中估价方法选用不一致的，属于不合格内容。
|
||
|
25
|
*估价测算
过程
|
数据来源依据充分，参数选取客观、合理，理论表述与实际应用有说服力；有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。
|
30
|
(1)按照表1-1～表1-5相应的估价方法评审标准进行评审。
(2)理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该估价方法的得分为零分。
(3)应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数为估价测算过程的得分。
(4)估价方法运用严重错误，包括计算公式选用、测算过程、计算结果严重错误，属于不合格内容。
|
||
|
26
|
*估价结果
确定
|
估价结果确定方式恰当、理由充分。
|
2
|
(1)各种估价方法测算结果权重确定不恰当的，扣2分。
(2)未说明权重确定理由或者理由不充分的，扣1分。
(3)估价结果与致估价委托人函或者估价结果报告中的不一致的，估价结果不合理偏高或者偏低的，属于不合格内容。
|
||
|
四、附件及外在质量
︵
10
分
︶
|
27
|
*附 件
|
附件资料齐全、完整、真实。
|
5
|
(1)基本资料包括：估价委托书复印件、估价对象位置图、内部状况照片、外部状况照片、周围环境和景观照片、权属证明复印件、房地产估价机构营业执照复印件、房地产估价机构资质证书复印件、注册房地产估价师注册证书复印件。每缺少一项且未充分说明客观原因，或者每有一项出差错的，扣1分。
(2)估价对象内部状况、外部状况、周围环境和景观照片难以反映估价对象状况的，扣1～3分。
(3)有重要专业帮助未附重要专业帮助者签字的书面专业意见复印件的，扣1分。
|
|
|
28
|
外在质量
|
用语用词规范，文字简洁、通顺、逻辑性强，排版、装订规整。
|
5
|
(1)专业术语不规范或者前后表述不一致的，扣1～2分。
(2)报告各部分之间描述相互矛盾的，扣1～3分。
(3)报告各部分之间出现不必要重复的，扣1～2分。
(4)报告文字表述不通顺、逻辑性不强、不够客观平实的，扣1～2分。
(5)存在病句、错别字、漏字、标点符号错误的，扣1～2分。
(6)序号使用不规范或者顺序错误的，扣1～2分。
(7)排版不规整，装订质量粗糙的，扣1～2分。
|
||
|
合 计
|
100
|
|||||
|
序
号
|
评审分项
|
评审标准
|
标
准
分
|
扣分项目分值及说明
|
|
|
1
|
可
比
实
例
选
取
|
数量
要求
|
可比实例不少于3个。
|
2
|
(1)可比实例少于3个的，扣2分。
(2)未说明可比实例的来源、名称、位置，无可比实例外观照片的，每项扣1分。
(3)可比实例价格内涵说明不清的，扣1～2分。
(4)可比实例基本状况描述不完整、不清晰的，扣1～2分。
(5)可比实例的区位状况、成交日期等可比性不强的，扣1～2分。
(6)虚构、编造可比实例的，属于不合格内容。
|
|
真实性
|
可比实例来源真实，价格内涵清晰。
|
2
|
|||
|
信息完备性
|
可比实例必要信息完备。
|
2
|
|||
|
可比性
|
可比实例具有可比性。
|
2
|
|||
|
2
|
交易情况
修正
|
交易情况说明清晰，修正的方法明确、方向正确、幅度合理。
|
2
|
(1)未说明交易情况的，扣1分。
(2)交易情况说明不清晰的，扣0.5分。
(3)修正方法不明确的，扣0.5～1分。
(4)修正的方向不正确或者幅度不合理的，扣2分。
|
|
|
3
|
市场状况
调整
|
成交日期表述明确，调整的方法明确、方向正确、幅度合理。
|
3
|
(1)成交日期表述模糊或者未说明的，扣2～3分。
(2)调整方法不明确的，扣0.5～1分。
(3)调整的方向、幅度与市场背景分析不一致的，扣1～3分。
(4)修正的方向不正确或者幅度不合理的，扣3分。
|
|
|
4
|
区位状况
调整
|
比较因素选择恰当，因素说明清晰，权重合理，调整的方法明确、方向正确、幅度合理。
|
5
|
(1)缺乏主要比较因素或者比较因素针对性差的，扣0.5～3分。
(2)比较因素说明不清晰或者未说明的，扣0.5～3分。
(3)因素权重确定不合理的，扣0.5～3分。
(4)调整方法不明确的，扣1～2分。
(5)调整的方向不正确或者幅度不合理的，扣5分。
|
|
|
5
|
实物状况
调整
|
比较因素选择恰当，因素说明清晰，权重合理，调整的方法明确、方向正确、幅度合理。
|
5
|
(1)缺乏主要比较因素或者比较因素针对性差的，扣0.5～3分。
(2)比较因素说明不清晰或者未说明的，扣0.5～3分。
(3)因素权重确定不合理的，扣0.5～3分。
(4)调整方法不明确的，扣1～2分。
(5)调整的方向不正确或者幅度不合理的，扣5分。
|
|
|
6
|
权益状况
调整
|
比较因素选择恰当，因素说明清晰，调整的方法明确、方向正确、幅度合理。
|
3
|
(1)比较因素选择不恰当或者错误的，扣1～3分。
(2)比较因素说明不清晰或者未说明的，扣1～3分。
(3)调整方法不明确的，扣1～2分。
(4)调整的方向不正确或者幅度不合理的，扣3分。
|
|
|
7
|
公式选用和
计算过程
|
公式选用正确，计算过程清晰、完整，权重合理，计算正确。
|
4
|
(1)公式选用错误的，扣4分。
(2)无计算过程的，扣3分。
(3)计算过程不清晰、不完整的，扣1～2分。
(4)权重确定不合理的，扣1～4分。
(5)计算错误的，扣1～4分。
|
|
|
8
|
小 计
|
30
|
|||
|
序号
|
评审分项
|
评 审 标 准
|
标
准
分
|
扣分项目分值及说明
|
||
|
1
|
有效毛收入
|
出租型
|
租金水平
|
租金水平确定依据充分，有必要的过程。
|
4
|
(1)租金内涵不一致，或者不清晰的，扣2～3分。
(2)租金水平确定无依据，或者依据不充分的，扣2～3分。
(3)租金水平确定缺少必要的过程的，扣2～3分。
(4)租金水平未在估价对象租金水平和类似房地产租金水平的基础上合理预测的，扣2～3分。
|
|
租约限制
|
租约限制处理合理，理由充分。
|
2
|
(1)未说明有无租约限制的，扣2分。
(2)有租约限制，但未考虑且无理由或者理由不充分的，扣1～2分。
(3)考虑了租约限制，但处理方式不正确的，扣0.5～1分。
对租约进行必要的分析说明
|
|||
|
租赁面积确定
|
租赁面积与租金内涵中的面积一致，依据充分，确定合理。
|
2
|
(1)租赁面积与租金内涵中的面积不一致的，扣2分。
(2)租赁面积确定不正确的，扣2分。
(3)可出租面积比率确定依据不充分的，扣0.5～1分。
|
|||
|
空置和租金损失
|
空置率（出租率）和租金损失依据充分、确定合理。
|
2
|
(1)未考虑空置率（出租率）或者租金损失，且未说明理由的，扣2分。
(2)空置率（出租率）或者租金损失依据不充分，确定不合理的，扣0.5～2分。
|
|||
|
自营型
|
经营收入
|
经营业态或者生产性质明确；说明近年经营收入；经营收入测算过程清楚、完整，计算正确。
|
10
|
(1)经营业态或者生产性质未说明或者不明确的，扣3～5分。
(2)未说明近年经营收入的，扣3～5分。
(3)经营收入测算无过程或者过程不完整的，扣3～10分。
(4)经营收入计算错误的，扣3～5分。
|
||
|
2
|
其他收入
|
其他收入项目明确，数据确定正确。
|
1
|
(1)未说明其他收入项目的，扣1分。
(2)其他收入项目及数据确定错误的，扣1分。
|
||
|
3
|
运营费用
|
费用构成正确、完整，取值依据充分，测算过程清楚、完整，计算正确。
|
5
|
(1)运营费用构成不正确、不完整，扣1～3分。
(2)运营费用取值有错误的，扣2～4分。
(3)运营费用（运营费用率）确定无依据，或者依据不充分的，扣2～4分。
(4)运营费用（运营费用率）确定缺少必要的过程的，扣2～4分。
(5)按照自营型模式测算，经营利润未扣除的,扣1～2分。
(6)经营利润取值无依据，或者依据不充分的，扣1～2分。
(7)运营费用计算错误的，扣3～5分。
|
||
|
4
|
净收益
|
前后一致、计算正确。
|
2
|
计算不正确的，扣2分。
|
||
|
5
|
变化趋势分析
|
变化趋势分析依据充分，结论合理。
|
2
|
(1)未进行净收益（经营收入、运营费用）变化趋势分析的，扣2分。
(2)净收益（经营收入、运营费用）变化趋势分析无依据，或者依据不充分的，扣0.5～1分。
(3)净收益（经营收入、运营费用）变化趋势分析及结论与市场背景分析不一致的，扣1～2分。
|
||
|
6
|
报酬率
(或者资本化率)
|
报酬率（或者资本化率）确定方法正确，依据充分，过程完整，取值合理。
|
4
|
(1)报酬率（或者资本化率）确定无过程，或者无依据的，扣2分。
(2)报酬率（或者资本化率）确定方法不正确的，扣2分。
(3)报酬率（或者资本化率）确定过程有错误的，扣1～2分。
(4)报酬率（或者资本化率）取值不合理的，扣2分。
|
||
|
7
|
收益期限
|
收益期限确定正确，依据充分。
|
2
|
(1)收益期限确定错误的，扣2分。
(2)收益期限确定未说明依据，或者依据不充分的，扣1分。
|
||
|
8
|
公式选用和
计算过程
|
公式选用正确，计算过程清晰、完整，计算正确。
|
4
|
(1)公式选用错误的，扣4分。
(2)公式中字母的含义未说明或者说明不准确的，扣0.5～1分。
(3)无计算过程或者计算过程不清晰、不完整的，扣1～3分。
(4)计算错误的，扣1～3分。
|
||
|
9
|
小 计
|
30
|
||||
|
序
号
|
评审分项
|
评审标准
|
标
准
分
|
扣分项目分值及说明
|
|
|
1
|
土地取得
成本
|
市场购置
土地
|
土地取得途径明确；土地取得成本构成完整、合理，取值依据充分；土地取得成本调整符合市场情况；土地取得税费计算合理。
|
4
|
(1)未说明土地取得途径的，扣1分。
(2)土地取得成本构成不完整或者不合理的，扣1～3分。
(3)土地取得成本取值依据不充分的，扣1～3分。
(4)土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣1～2分。
(5)土地取得税费确定不正确的，扣1分。
|
|
征收集体
土地
|
|||||
|
征收国有
土地上房屋
|
|||||
|
2
|
开发成本
|
计费依据充分，费率合理。
|
2
|
(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。
(2)费率确定不合理的，扣1分。
(3)费率确定依据不充分的，扣1分。
|
|
|
建筑安装工程费
|
建筑安装工程费（单方造价）的确定依据充分、客观合理。
|
3
|
(1)建安工程费（单方造价）取值无依据（现行定额、取费标准、建安工程造价指标、建材人工施工机械市场价格等）的，扣3分。
(2)建安工程费（单方造价）取值依据不充分的，扣1～3分。
(3)建安工程费确定错误的，扣3分。
|
||
|
基础设施建设费
|
费用内容构成完整，费用依据充分，取值合理。
|
2
|
(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。
(2)费率确定依据不充分的，扣0.5分。
(3)费率确定不合理的，扣2分。
|
||
|
公共配套设施建设费
|
费用构成完整，费用依据充分，取值合理。
|
2
|
(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。
(2)费率确定依据不充分的，扣0.5分。
(3)费率确定不合理的，扣2分。
|
||
|
开发期间税费
|
税费构成完整，税费依据充分，取值合理。
|
1
|
(1)税费构成内容不完整或者不合理的，扣1分。
(2)税费率确定依据不充分的，扣0.5分。
(3)税费率确定不合理的，扣1分。
|
||
|
3
|
管理费用
|
费率合理，依据充分。
|
2
|
(1)费率取值不合理的，扣2分。
(2)费率取值理由不充分的，扣1分。
(3)计算基数不正确的，扣2分。
|
|
|
4
|
销售费用
|
费率合理，依据充分。
|
2
|
(1)费率取值不合理的，扣2分。
(2)费率取值理由不充分的，扣1分。
(3)计算基数不正确的，扣2分。
|
|
|
5
|
投资利息
|
利率选择正确；开发周期、计息期限确定合理。
|
2
|
(1)利率选择不正确的，扣2分。
(2)开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。
(3)计算基数不正确的，扣2分。
|
|
|
6
|
销售税费
|
税金构成合理，税率确定正确。
|
2
|
(1)税金构成内容不完整或者不正确的，扣1分。
(2)税率不符合规定的，扣2分。
(3)计算基数不正确的，扣2分。
|
|
|
7
|
开发利润
|
利润率内涵清楚，取值客观、合理。
|
2
|
(1)利润率内涵不清楚的，扣1分。
(2)利润率取值理由不充分的，扣1分。
(3)利润率取值不合理的，扣2分。
(4)计算基数不正确的，扣2分。
|
|
|
8
|
折 旧
|
维护使用状况描述全面、客观；折旧分析深入，成新确定合理，依据充分。
|
3
|
(1)维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣2分。
(2)维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据不充分的，扣1分。
(3)物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面，成新率、折旧额确定不合理的，扣0.5～1分。
|
|
|
9
|
公式选用和
计算过程
|
公式选用正确，计算过程清晰、完整，计算正确。
|
3
|
(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣2分。
(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。
(3)估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的，扣3分。
|
|
|
10
|
小 计
|
30
|
|||
|
序
号
|
评审分项
|
评审标准
|
标准分
|
扣分项目分值及说明
|
|
|
1
|
开
发
成
本
|
勘察设计和前期工程费
|
费用构成合理；计费依据充分，费率合理。
|
2
|
(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。
(2)费率确定不合理的，扣2分。
(3)费率确定依据不充分的，扣1分。
|
|
建筑安装
工程费
|
建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。
|
6
|
(1)建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、建安工程造价指标、建材人工施工机械市场价格等）或者依据不充分的，扣1～4分。
(2)建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣1～5分。
|
||
|
基础设施
建设费
|
费用构成合理，费用额度依据充分。
|
2
|
(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。
(2)费率确定不合理的，扣2分。
(3)费率确定依据不充分的，扣0.5分。
|
||
|
公共配套设施建设费
|
费用构成合理，费用额度依据充分。
|
2
|
(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。
(2)费率确定不合理的，扣2分。
(3)费率确定依据不充分的，扣0.5分。
|
||
|
开发期间
税费
|
税费构成合理，税费额度依据充分。
|
2
|
(1)税费构成内容不完整或者不合理的，扣2分。
(2)税率确定不合理的，扣2分。
(3)税率确定依据不充分的，扣0.5～1分。
|
||
|
2
|
管理费用
|
费率合理，依据充分。
|
2
|
(1)费率取值不合理的，扣2分。
(2)费率取值理由不充分的，扣1分。
(3)计算基数不正确的，扣2分。
|
|
|
3
|
销售费用
|
费率合理，依据充分。
|
2
|
(1)费率取值不合理的，扣2分。
(2)费率取值理由不充分的，扣1分。
(3)计算基数不正确的，扣2分。
|
|
|
4
|
投资利息
|
利率选择正确；开发周期、计息期限确定合理。
|
2
|
(1)利率选择不正确的，扣2分。
(2)开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。
(3)计算基数不正确的，扣2分。
|
|
|
5
|
销售税费
|
税金构成合理，税率确定正确。
|
2
|
(1)税金构成内容不完整或者不正确的，扣1分。
(2)税率不符合规定的，扣2分。
(3)计算基数不正确的，扣2分。
|
|
|
6
|
开发利润
|
利润率内涵清楚，水平客观、合理，理由充分。
|
2
|
(1)利润率内涵不清楚的，扣1分。
(2)利润率取值理由不充分的，扣1分。
(3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣2分。
(4)计算基数不正确的，扣2分。
|
|
|
7
|
建筑物折旧
|
维护使用状况描述全面、客观；折旧分析深入，成新确定合理，依据充分。
|
3
|
(1)维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣2分。
(2)维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据不充分的，扣1分。
(3)物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面，成新率、折旧额确定不合理的，扣0.5～1分。
|
|
|
8
|
公式选用和
计算过程
|
公式选用正确，计算过程清晰、完整，计算正确。
|
3
|
(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。
(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。
(3)估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的，扣3分。
|
|
|
小 计
|
30
|
||||
|
序
号
|
评审分项
|
评审标准
|
标
准
分
|
扣分项目分值及说明
|
|
|
1
|
土
地
取
得
费
用
|
市场购置
土地取得
|
土地取得方式明晰；土地取得成本构成合理，依据充分；土地取得成本调整符合市场情况。
|
9
|
(1)未说明土地取得方式的，扣1分。
(2)成本内容构成不合理的，扣1～6分。
(3)成本取值依据不充分的，扣1～5分。
(4)土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣1～3分。
|
|
征收集体
土地取得
|
|||||
|
征收国有
土地取得
|
|||||
|
2
|
土地取得税费
|
税费构成合理，税费确定合理。
|
2
|
(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。
(2)税费率不符合规定的，扣2分。
|
|
|
3
|
土地开发费
|
开发费用构成完整，依据充分；取值客观合理，土地开发周期确定合理。
|
5
|
(1)土地开发费用构成不完整的，扣1～3分。
(2)土地开发费用取值依据不充分的，扣1～2分。
(3)土地开发周期确定不合理的，扣1分。
|
|
|
4
|
管理费用
|
费用构成合理，费率确定依据充分。
|
2
|
(1)费率取值不合理的，扣2分。
(2)费率取值理由不充分的，扣1分。
(3)计算基数不正确的，扣2分。
|
|
|
5
|
销售费用
|
费用构成合理，费率确定依据充分。
|
2
|
(1)费率取值不合理的，扣2分。
(2)费率取值理由不充分的，扣1分。
(3)计算基数不正确的，扣2分。
|
|
|
6
|
投资利息
|
利率选择正确；开发周期、计息期限确定合理。
|
2
|
(1)利率选择不正确的，扣2分。
(2)开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。
(3)计算基数不正确的，扣2分。
|
|
|
7
|
销售税费
|
税金内容构成完整，税率确定正确。
|
2
|
(1)税金构成内容不完整或者不正确的，扣1分。
(2)税率不符合规定的，扣2分。
(3)计算基数不正确的，扣2分。
|
|
|
8
|
开发利润
|
利润率内涵清楚，水平客观、合理，理由充分。
|
2
|
(1)利润率内涵不清楚的，扣1分。
(2)利润率取值理由不充分的，扣1分。
(3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣2分。
(3)计算基数不正确的，扣2分。
|
|
|
9
|
公式选用和
计算过程
|
公式选用正确，计算过程清晰、完整，计算正确。
|
4
|
(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清的，扣3分。
(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。
(3)估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的，扣4分。
|
|
|
10
|
小 计
|
30
|
|||
|
序
号
|
评审分项
|
评审标准
|
标
准
分
|
扣分项目分值及说明
|
|
|
1
|
开发经营方案
|
开发经营方案明确，符合规划条件，符合最高最佳利用要求。
|
3
|
(1)未说明估价前提（自愿开发、自愿转让或被迫转让）的，扣1分。
(2)未结合规划条件和项目具体情况描述开发经营方案的，扣4分。
(3)开发经营方案不具体的（如建设内容与规模、可销售或者经营内容与规模），扣0.5～2分。
(4)后续开发经营期不明确或者不合理的，扣0.5～2分。
|
|
|
2
|
开发完成后价值
|
采用市场法、收益法等科学方法求取，进行有依据的预测和分析。
|
5
|
(1)采用成本法等错误方法求取的，扣5分。
(2)采用市场法求取的，价格依据（可比实例、市场状况）不充分且分析不透彻的，扣1～4分。
(3)采用收益法求取的，计算净收益依据不充分且分析不透彻的，扣1～4分。
(4)未对当前市场状况进行变化趋势分析的，扣2分。
(5)当前市场状况变化趋势分析依据不充分或者不合理的，扣0.5～1分。
|
|
|
3
|
取得税费
|
税费构成明确、合理；税费比率依据充分。
|
2
|
(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。
(2)税费比率不符合规定的，扣2分。
|
|
|
4
|
开发
成本
|
建筑安装
工程费
|
建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。
|
5
|
(1)建安工程费取值无来源依据的，扣1～3分。
(2)建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣1～3分。
|
|
其他成本
|
依据充分，客观合理。
|
2
|
(1)其他成本构成内容不完整的，扣1～2分。
(2)取值依据不充分的，扣1分。
|
||
|
5
|
管理费用
|
费用构成合理，费率确定依据充分。
|
2
|
(1)费率取值不合理的，扣2分。
(2)费率取值理由不充分的，扣1分。
|
|
|
6
|
销售费用
|
费用构成完整；费率选取合理，依据充分；费用计算正确。
|
2
|
(1)费率取值不合理的，扣2分。
(2)费率取值理由不充分的，扣1分。
|
|
|
7
|
销售税费
|
税费构成明确、合理；税率、费率确定正确。
|
2
|
(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。
(2)税率、费率不符合规定的，扣2分。
|
|
|
8
|
折现率
|
构成完整，利润率、利息率取值客观、合理，折现时间正确，理由充分。
|
3
|
(1)折现率构成不完整或者错误的，扣1～3分。
(2)折现率取值依据不充分的，扣2分。
|
|
|
9
|
公式选用和
计算过程
|
公式选用正确，计算过程清晰、完整，计算正确。
|
4
|
(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。
(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。
(3)折现期取值不合理的，扣2分。
(4)估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的，扣5分。
|
|
|
10
|
小 计
|
30
|
|||
|
序
号
|
评审分项
|
评审标准
|
标
准
分
|
扣分项目分值及说明
|
|
|
1
|
开发经营方案
|
开发经营方案明确，符合规划条件，符合最高最佳利用要求。
|
3
|
(1)未描述开发经营方案的，扣3分。
(2)开发经营方案不具体的（如建设内容与规模、可销售或者经营内容与规模），扣0.5～2分。
(3)后续开发经营期不明确或者不合理的，扣0.5～2分。
|
|
|
2
|
开发完成后价值
|
采用市场法、收益法等科学方法求取。
|
4
|
(1)采用成本法等错误方法求取的，扣4分。
(2)采用市场法求取的，价格依据（可比实例、市场状况）不充分且分析不透彻的，扣1～4分。
(3)采用收益法求取的，计算净收益依据不充分且分析不透彻的，扣1～4分。
|
|
|
3
|
取得税费
|
税费构成明确、合理；税费比率依据充分。
|
2
|
(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。
(2)税费率不符合规定的，扣2分。
|
|
|
4
|
开
发
成
本
|
建筑安装
工程费
|
建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。
|
5
|
(1)建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、市场价格等）或者依据不充分的，扣1～3分。
(2)建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣1～3分。
|
|
其他成本
|
依据充分，客观合理。
|
2
|
(1)其他成本构成内容不完整的，扣1～2分。
(2)取值依据不充分，扣1分。
|
||
|
5
|
管理费用
|
费用构成合理，费率确定依据充分。
|
2
|
(1)费率取值不合理的，扣2分。
(2)费率取值理由不充分的，扣1分。
(3)计算基数不正确的，扣2分。
|
|
|
6
|
销售费用
|
费用构成完整；费率选取合理，依据充分；费用计算正确。
|
2
|
(1)费率取值不合理的，扣2分。
(2)费率取值理由不充分的，扣1分。
(3)计算基数不正确的，扣2分。
|
|
|
7
|
投资利息
|
利率选择正确；计息期限确定合理。
|
3
|
(1)利率选择不正确的，扣2分。
(2)计息期限确定不合理的，每错一项，扣1分。
(3)计算基数不正确的，扣2分。
|
|
|
8
|
销售税费
|
税费构成明确、合理；税率、费率确定正确。
|
2
|
(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。
(2)税率、费率不符合规定的，扣2分。
(3)计算基数不正确的，扣2分。
|
|
|
9
|
后续应得利润
|
利润率内涵清楚，水平客观、合理，理由充分。
|
2
|
(1)利润率内涵不清楚的，扣1分。
(2)利润率取值理由不充分的，扣1分。
(3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣2分。
(3)计算基数不正确的，扣2分。
|
|
|
10
|
公式选用和
计算过程
|
公式选用正确，计算过程清晰、完整，计算正确。
|
3
|
(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。
(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。
(3)估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的，扣3分。
|
|
|
11
|
小 计
|
30
|
|||
|
序
号
|
评审分项
|
评审标准
|
标准分
|
扣分项目分值及说明
|
|
|
1
|
基
准
地
价
|
基准地价内涵
|
简洁说明基准地价的内涵
|
2
|
(1)基准地价内涵包括：基准日期、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、土地开发程度、容积率。每缺少一项，扣0.5分。
(2)说明不简洁、不清晰、不准确的，扣1分。
|
|
基准地价修正体系
|
简明、完整介绍将基准地价调整为宗地价格的方法和系数
|
2
|
(1)调整方法、系数介绍不简明的，扣1分。
(2)调整方法、系数介绍不完整的，扣1～2分。
(3)未介绍调整方法的，扣2分。
(4)未介绍调整系数的，扣2分。
|
||
|
土地级别或者
地价区段确定
|
确定正确，依据充分。
|
2
|
(1)未采用最适用的基准地价标准的，扣2分。
(2)土地级别或者地价区段确定错误的，扣2分。
(3)未说明土地级别或者地价区段确定依据的，扣1分。
|
||
|
基准地价取值
|
取值合理。
|
2
|
(1)未采用最适用的基准地价标准的，扣2分。
(2)基准地价取值不合理的，扣2分。
|
||
|
2
|
土地市场状况调整
|
市场状况调整系数确定依据充分，计算正确。
|
3
|
(1)期日修正系数确定不符合宗地状况说明，或者依据不充分的，扣1～3分。
(2)期日修正与其他方法不一致的，扣1分。
(3)期日修正计算过程错误，扣1分。
|
|
|
3
|
区位状况调整
|
区位状况调整系数选取客观、合理，计算正确。
|
3
|
(1)修正系数选取不符合宗地状况说明的，每项扣1～2分。
(2)修正过程计算错误的，扣1～3分。
|
|
|
4
|
建筑容积率调整
|
容积率调整系数确定依据充分，计算正确。
|
3
|
(1)容积率修正过程不符合宗地状况说明，或者系数确定依据不充分的，扣1～3分。
(2)容积率修正过程计算错误的，扣1分。
|
|
|
5
|
土地使用期限调整
|
土地剩余使用年限确定正确；资本化率确定依据充分，符合法律法规要求；计算正确。
|
3
|
(1)土地剩余使用年限确定不符合宗地状况说明，或者依据不充分的，扣1～3分。
(2)资本化率确定理由不充分的，扣1分。
(3)资本化率与其他方法不一致的，扣1分。
(4)年期修正过程计算错误的，扣1分。
|
|
|
6
|
土地开发程度调整
|
开发程度修正内容完整、计算正确。
|
3
|
(1)开发费用修正过程与不符合宗地状况说明，或者依据不充分的，扣1～3分。
(2)开发费用修正不完整的，每缺少一项，扣1分。
(3)开发程度修正过程计算错误的，扣1分。
|
|
|
7
|
其他因素调整
|
有说明，调整合理。
|
3
|
(1)说明有无其他因素（如具体用途、土地形状等）调整，未说明的，扣3分。
(2)其他因素调整不合理的，扣1～3分。
|
|
|
8
|
公式选用和
计算过程
|
公式选用正确，计算过程清晰、完整，计算正确。
|
4
|
(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。
(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。
|
|
|
9
|
小 计
|
30
|
|||
