婚前购房婚后共同还贷，离婚时增值补偿如何计算？
来源 | 最高办案指南
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对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，应当分步计算。
如果婚前夫妻一方与他人共有房产，那么离婚时应考虑其他共有人对增值部分也享有份额，从而降低夫妻另一方的增值补偿份额。
《最高人民法院关于适用〈民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
对于该条文中的“相对应财产增值部分”应当如何计算，最高人民法院民一庭吴晓芳法官曾在《离婚案件之不动产婚内共同还贷及增值的计算方法》一文中进行了归纳总结，认为对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，应当分步计算：
第一步是计算不动产升值率，不动产升值率＝不动产现价格÷不动产成本，这里的不动产成本等于购买时（或结婚时）不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用。
第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分×不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。
这一计算方式考虑了时间节点问题，认为增值部分只包括婚后增值的部分，婚前增值的部分应当认定为一方的婚前个人财产，同时还考虑两种情形：一是离婚时贷款尚未清偿完毕的，只将夫妻共同偿还的利息算入不动产成本，防止非产权登记方既没有享受到离婚后房屋的增值部分，还要承担因将房屋所有贷款利息纳入不动产成本而导致的不动产升值率降低的结果；二是对于一方购买房屋后经过一段时间结婚的，计算不动产升值率时应当以结婚时不动产价格作为计算依据，而不是以购买时不动产价格为依据。
实践中还有一种更复杂的情况，如果婚前夫妻一方与他人共有房产，比如和父母共有，婚后用夫妻共同财产还贷，离婚时共同还贷的增值部分应如何计算呢？
对此，上海市第二中级人民法院熊燕法官曾在2021年审理的一起上诉案件中阐述了她的观点：在赵某诉戴某、戴某某、秦某共有物分割纠纷案中，戴某某、秦某系夫妻关系，戴某系二人之子。2004年6月16日三人共同购买房屋，2005年9月13日房屋产权被登记为戴某、戴某某、秦某共同共有。戴某与赵某于2006年4月29日登记结婚，2019年9月29日双方离婚。
对于共有房屋婚后共同还贷的增值部分的分割，熊燕法官认为“机械地使用最高院民一庭的计算公式是不合理的，因为这将导致无论戴某是与其父母共有房产还是个人独有，戴某都一样以婚内该房产增值的全部作为基数向赵某支付补偿款。”
因此，熊燕法官认为：对于不动产于婚前登记于夫妻一方与他人共有的情形，我们在区分夫妻内部财产关系以及夫妻与他人外部财产关系的基础上，也可分步计算离婚时参与还贷一方应得的补偿额。
第一步，先计算夫妻中登记产权一方在所有产权人中应当分得的增值部分。本案中，戴某系与其父母共同共有，考虑到他们身份关系的特殊性，该共同共有关系不应当以出资比例为依据确定各方份额，并且因戴某父母的夫妻关系以及所有产权人之间的父母子女关系，适当调整戴某父母的份额是合适的。因此，戴某应分得的房产增值为整个房产增值的三分之一至二分之一是合理的。
第二步，计算共同还贷贡献率。该共同还贷贡献率与前文的计算方式也不同，因为登记产权的夫妻一方对购置该房屋的贡献是有限的，并非像个人独有房屋时参与所有成本的出资。本案中，若房屋的首付系由戴某父母全部支出的话，戴某则以其名下全部贷款对该房屋作出贡献。戴某对诉争房产全部的出资贡献包括已归还的贷款本息和未来要归还的贷款本金，共同还贷本息除以上述数值即为共同还贷贡献率。
第三步，计算参与还贷夫妻另一方应获得的补偿款，即共同还贷本息+共同还贷贡献率×登记产权夫妻一方应享有的增值部分，上述数额的一半作为补偿额。但需要注意，均等分割是完全不考虑照顾女方权益、子女抚养及无过错方权益时的分割比例，实践中应当考察上述因素来确定具体分割比例。
笔者赞同上述观点。如果婚前夫妻一方与他人共有房产，那么离婚时应考虑其他共有人对增值部分也享有份额，从而降低夫妻另一方的增值补偿份额。
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