离婚诉讼中对不同所有权形态的房屋如何分别处理
主编：最高人民法院民事审判第一庭
来源：最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用（摘录）
【条文】
第七十七条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
【条文主旨】
本条是关于离婚诉讼中对不同所有权形态的房屋如何分别处理的规定。
【条文理解】
本解释第76条规定了在离婚时夫妻双方无法对房产的价值和归属达成协议时，人民法院的处理原则。《民法典》第216条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。离婚时房产的处理，无论是通过夫妻双方协商的方式还是人民法院判决的方式作出，均需以不动产登记簿记载的夫妻二人对房产的所有权为依据。然而，现实生活中不乏因房产不属于一般可自由交易的商品房或因商品房预售尚未满足办理不动产登记条件，而导致不动产登记簿无法显示夫妻二人对房产享有所有权，或不享有完全所有权的情况。即本条所规定的：离婚时夫妻双方对其居住使用的房屋尚未取得所有权、离婚时夫妻双方取得的房屋所有权只是部分所有权而不是完全所有权两种情形。
一、本条的背景及常见适用情形
在城镇住房制度改革之前，我国的住房组成结构一度以国有房屋和集体所有房屋作为城镇房屋的主要组成部分，城镇居民的生活住房基本由国家提供并统一分配，实行以低租金为主要特点的福利性实物供给制。城镇居民房屋的取得方式，主要是按照房改政策从本单位购买公有住房即房改房，或者从市场上购买商品房、经济适用房、私有房屋等。根据房改政策，职工购买公有房屋实行市场价、成本价或标准价。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可依法进入市场交易，交易所得在按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场交易，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工按标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。一般住用5年后方可依法进入市场交易，售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，由单位和个人按各自的产权比例进行分配。
1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，决定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。从单位购买公有住房的住房获取方式逐渐退出了历史舞台。2014年，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行、中国银监会共同发布《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》，推进共有产权房屋试点工作，共有产权房屋成为住房保障体系的重要部分。也即，除了之前就存在的购房人购买两限房、经济适用房、廉租房、优惠价房、单位自管房、军产房、小产权房等享受国家税收、福利、政策优惠等条件的政策性房屋的情况之外，购买共有产权房屋的，也存在离婚财产分割中适用本条规定的空间。
上述住建部等单位联合发布的《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》规定，政策性商品住房是由政府引导并给予政策支持，通过市场开发建设，面向符合规定条件的住房困难群体供应的住房；具有一定保障性质，实行共有产权，即由承购人与政府按份共有所有权。共有产权房屋实际上具备强烈的政策导向和保障性质，主要面向住房困难的城镇中等偏下收入家庭，以及符合规定条件的进城落户农民和其他群体供应，以低于同地段普通商品住房的价格为原则定价，所有权由购房人和政府按份共同享有，承购人的产权份额为承购人实际出资额占同地段、同类型商品住房价格的比例，其余部分为政府的产权份额。配售时，明确承购人持有的产权份额比例，承购人持有的产权份额一般不低于60%。承购人与政府的产权份额，应当在购房合同和房屋产权证书中明确，并作为各方增购产权份额及划分上市交易所得的依据。承购人可以通过增购政策性商品住房的产权份额取得完全产权。购买不满5年的，不得上市交易。符合上市条件的，允许承购人上市出售，同等条件下，政府享有优先购买权。以北京市为例，《北京市共有产权住房管理暂行办法》将共有产权住房定义为政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。并且确定共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。购房合同应明确共有产权份额、房屋使用维护、出租转让限制等内容。与之相似的是，上海市在《上海市共有产权保障住房管理办法》中，规定单独选址、集中建设的共有产权保障住房建设项目，享受以下支持政策：（1）建设用地供应采取行政划拨方式；（2）免收建设中的行政事业性收费与城市基础设施配套费等政府性基金；（3）按照规定不宜建设民防工程的，免收民防工程建设费；（4）取得的行政划拨土地使用权，按照国家规定可以用于贷款抵押；（5）按照国家规定取得住房公积金贷款、金融机构政策性融资支持及贷款利率优惠；（6）按照国家规定享受税收优惠政策；（7）国家和上海市规定的其他优惠支持政策。相应地，共有产权保障住房的购房人和同住人应当按照房屋管理有关规定和供后房屋使用管理协议的约定使用房屋，并且在取得完全产权前不得有下列行为：（1）擅自转让、赠与共有产权保障住房；（2）擅自出租、出借共有产权保障住房；（3）设定除共有产权保障住房购房贷款担保以外的抵押权；（4）违反其他法律、法规、规章的情形。
对照相关政策规定可以发现，无论是城镇住房制度改革前的福利分房，还是共有产权住房，都具备由国家或单位给予购房人的福利或保障性质。虽是不同时代的产物，应不同的社会经济发展阶段而生，却都有着所有权“缺角”的根本特点，在处理此类财产的离婚分割时，可以适用类同的规范。考虑到实践需要，本条对《婚姻法司法解释（二）》第21条的规定予以保留。
二、所有权不完全状态下，人民法院不宜直接分割
《民法典》第240条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权作为最完整的物权形态，占有、使用、收益、处分四项权能缺一不可。即使对房产享有占有、使用和收益的权利，如不能按照自己的自由意思进行处分，便不能认为享有所有权。尤其房产作为不动产实行物权登记设立，多数情况下，不动产登记簿记载的登记情况直接影响到对当事人房产所有权的认定。
离婚时，如夫妻双方对还没有取得或尚未取得完全所有权的房屋权属和分割发生纠纷，从所有权角度而言，双方对房产不享有所有权，或不享有完全的所有权，即无权对房屋的归属或分割提出请求。离婚财产分割与确认之诉不同，并非以查明有关房屋上的权利内容和状态为审理方向，在不能对房屋权利进行充分的举证、质证和查明的前提下，人民法院不宜直接对房屋权属作出判断，自然也就不具备分割的条件。当事人可能后续取得争议房屋的所有权，也可能无法取得。如所有权取得与人民法院的离婚房产处理一致，自不待言。如所有权虽取得，但与人民法院的离婚裁判归属不一致，或当事人最后没有取得所有权，人民法院的认定反而会导致产生更多纠纷的结果。离婚诉讼中，对没有所有权或完全所有权的房屋的归属或分割进行认定，过于草率，且有越俎代庖之嫌。在现今房价高企的背景下，房屋的归属和分割对很多家庭来说意味着基本生活资料或大额财产的分割，人民法院必须慎重对待。
除此之外，在当事人双方离婚时对房屋只享有部分所有权的情况下，夫妻只享有对房屋的占有权、使用权、有限的收益权和处分权，而政府或原售房单位仍享有房屋的部分所有权，在房屋所有权的归属和分割上存在一定难度。由于夫妻双方对房屋的部分所有权是根据国家有关购买福利性或保障性房屋的政策而取得，其中包含了国家或单位对双方的福利优惠条件，如果要确权或者分割，就必然要涉及对房屋进行市场价格评估，在双方协商不一致时还涉及竞价、拍卖等一系列问题，而这一系列行为还要考虑政府或原售房单位对房屋享有的一定比例的所有权。因此，人民法院对夫妻只享有部分所有权的房屋的归属及分割，在双方协商不一致的情况下，也不宜作出判决，只可就该房屋的居住和使用进行判决。
同时需要说明的是，上述各种情况下，离婚时夫妻双方虽然对房屋不享有所有权或完全所有权，但其享有合法的占有、使用、部分收益或处分权利，可以通过协商一致的方式确定离婚后的房屋居住、使用以及以后房屋所有权的取得、归属等问题。当夫妻双方无法达成一致，只能由人民法院通过裁判的方式作出处理，此时，人民法院仅可就房屋的居住、使用作出判决，而不能对房屋所有权的归属进行判决。
三、确权后的处理
本条第2款规定，当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。按照法律规定，离婚时尚未取得房屋所有权的当事人在交清全部购房款并办理房屋权属转移登记手续后，即可取得房屋所有权。根据国务院住房改革政策，以标准价购买福利性公有房屋的，在将标准价与成本价或者市场价之间的差价补足交清后，房屋所有权归个人所有。共有产权房屋可以通过增购政策性商品住房产权份额的方式取得完全所有权。如前述，在房屋所有权尚未取得或者尚未完全取得的情况下，人民法院无法对房屋所有权的归属和分割予以判决，而只能就房屋的居住和使用纠纷问题进行处理。对于人民法院对房屋的居住、使用纠纷处理完毕后，当事人取得了房屋所有权或者房屋的完全所有权的情况，如果当事人双方就房屋所有权归属和分割无法协商一致又发生争议时，当事人可单独就房屋所有权问题另行向人民法院起诉，而不受前一诉讼已经终结的影响。一般而言，民事诉讼制度要求人民法院“一事不再理”，该制度的目的是防止法院对于同一事实作出不同或互相抵触的判决，或为实现诉讼经济的目的，避免浪费诉讼资源，或为维持生效判决之确定力，故而禁止当事人另行起诉。就本条第2款规定情形，当事人在离婚诉讼终结后取得房屋所有权，房屋所有权状态这一基本事实发生了改变，具备了此前所不具备的确认房屋归属或分割的条件，因而不属于一事不再理的范围，当事人此时另行起诉的，人民法院不得以一事不再理为由不予受理。
【审判实践中应注意的问题】
1.人民法院处理离婚时夫妻双方对未取得所有权或者未取得完全所有权的房屋的居住、使用所发生的争议时，应当根据《民法典》第1087条规定，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则，并结合实际情况作出判决。
2.对实践中一些夫妻购买商品房、经济适用房已支付了全部房价款，或者根据福利政策购买公有或共有产权等类型房屋已按照市场价或成本价支付了全部房价款，根据法律规定可以办理房屋所有权权属移转登记手续，但离婚时没有办理的，双方对房屋所有权归属和分割发生纠纷如何处理的问题。此时房屋所有权法律关系比较清晰，只是尚需完善不动产登记手续，人民法院完全可以根据实际情况对该类房屋的所有权归属和分割、补偿等问题予以灵活处理。
3.对于在遗产继承开始后，遗产尚未实际分割时一方提起离婚诉讼要求分割尚未取得所有权的房产的情况，与本条所规定的未取得房屋所有权的情形有所不同，应当适用本解释第81条规定，由人民法院告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉。
