作者：西湖区人民法院 杜涛
【案情】
近日，南昌市西湖区人民法院受理一起房屋租赁合同纠纷案件，原告闵某与被告林某双方于2019年9月29日签订《店面租赁合同》一份，约定原告承租被告位于南昌市西湖区渊明南路某某店面，租赁期限为两年，自2019年10月1日起至2021年9月30日止，店面租金为每年8万，租金一年一次性付清，并约定由原告向被告支付1万元押金，双方并就其他事项进行了约定。合同签订后原告立即向被告支付了1万元押金及8万元租金。原告诉称随着2020年1月起新型冠状病毒感染肺炎疫情爆发及疫情防控措施的实行，其无法正常开展经营业务，原、被告双方因减免租金及解除合同等事宜协商无果，原告遂以因新冠肺炎疫情不能履行房屋租赁合同系不可抗力情形为由向本院起诉并要求：1、依法解除原、被告双方于2019年9月29日签订的《店面租赁合同》；2、被告一次性退还原告自2020年3月28日起至2020年9月30日止的房屋租金42888元。经过法院调解，双方自愿达成调解协议，原、被告双方自愿解除房租租赁合同；被告林某向原告闵某退还押金及租金共计人民币33330元。
【分歧】
新冠肺炎疫情是否构成房屋租赁合同不能履行的“不可抗力”？
意见一：属于不可抗力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。我国新型冠状病毒感染肺炎疫情发生突然，为了保护公众健康，政府按照甲类传染病的标准采取了相应疫情防控措施。企业停产停工，居民居家隔离，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠肺炎疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。
意见二：不属于不可抗力。我国法律条文并没有明确规定到底什么情况属于不可抗力，仅写明了判断标准，即对当事人而言，发生的客观事件必须同时满足“不能预见、不能避免并不能克服”这三个条件，才能够被认定不可抗力。新冠疫情的爆发对企业的冲击确实无法预见无法避免，但实际上可以通过调用库存、线上销售等途径继续经营、继续履约，即不满足“无法克服”，且原告本身可能存在经营不善的情形，不能继续履行租赁合同未必完全是因为疫情不利影响的原因，故不属于不可抗力，租赁合同双方当事人应本着契约精神，继续履行合同。
【评析】
笔者认为，应在认定具体民商事纠纷个案案情的前提下综合判断。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，是一种外来的不可抗拒的力量，诸如地震、台风、洪水、海啸等自然现象，以及如战争等社会现象，属于通常意义上的不可抗力的范围。不可抗力具有不受当事人意志支配的特点，在各国法律中一般都作为民事免责事由。本次新冠肺炎疫情确实属于基于外来因素而发生的，具有突发性，不可预见、不能避免且不能克服的客观情况；疫情防治行政措施的采取，对于一般当事人而言亦是不可预见、不能避免且不能克服的，也具备不可抗力的特征。一般可认定新冠肺炎疫情符合不可抗力的特征，因受本次疫情影响不能如期履行合同义务而要求变更、解除合同的，应按照不可抗力的规定免除部分或全部责任，但在具体个案中不能一概地将疫情认定为不可抗力。一是民商事合同是否对疫情构成不可抗力作出了约定，如有约定则按照约定处理。二是当事人是否充分证明以最大谨慎和最大努力仍不能防止疫情对合同履行造成了根本性障碍，如随着互联网技术的飞速发展与普及，很多合同的履行方式已有更加丰富的选择，只有各种方式均受疫情影响不能履行的情况下，才能认定存在合同履行障碍，继而认定构成不可抗力。
