买房五年后，法院判决买卖合同无效并要求限期腾房
老人在去世前一年将自己的房子出售给史先生，完成交易的五年后，买家史先生却被老人的三位兄弟姐妹们告上了法庭，原因是已故的老人张元(化名)曾被鉴定为限制民事行为能力人，房屋买卖合同效力的认定存在问题。近日，北京法院审判信息网公布了该起案件的民事判决书，法院一审、二审均判决张元与史先生签订的房屋买卖合同无效，要求史先生限期腾房给张元老人的兄弟姐妹。
侄子代智障老人出售房产
判决书显示，张元老人因幼年时生病导致智力低下。因此，张元没有上过学，不会算数和算钱，连自己的名字都不会写，长大之后也没有参加过工作，只会一些简单的劳动，日常生活生活都需要人照顾。2009年，残联为其签发四级智力残疾证。2010年3月，张元老人因为父母去世、没有子女，张生(男)、张兴(男)、张兰(女)作为其兄弟姐妹成为他的法定监护人。同年4月，张元老人因拆迁安置获得位于朝阳区的涉案房产。
2014年2月，史先生通过中介机构得知张元的房子的出售信息，和中介一起看房后，约定与张元于2014年2月28日签订购买房屋的购房合同。史先生称，在房屋买卖合同签订的过程中，他与老人张元交谈时并没有发现其有异常，但一直是张元的侄子小永，即张生之子作为张元的代理人和自己签订合同。
在史先生出具的房屋买卖合同中，甲方处盖有张元老人的人名章并按有手印，委托代理人处有侄子小永的签字。
2014年7月，小永将房屋的钥匙交付给了史先生。证据显示，2014年2月、7月、11月，小永向史先生出具收到定金15万元、购房款116万元、购房余款15万元和改单手续费2.6万元的收条。
购房时侄子曾向买家提供遗赠抚养协议
据史先生所述，购房时，侄子小永向他出示了一份2013年签订的赡养协议，协议中写道“本人张元因早期丧偶无儿无女，现在我和侄子小永生活居住……我名下只有X住房一套在我百年后，我的住房留给侄子小永。”
尽管见到这份赡养协议，但出于谨慎，史先生还要求小永在签订合同后，提供有律师见证人签字的《遗赠抚养协议》来确保小永拥有继承权。这份签订于2014年的《遗赠抚养协议》载明：在张元去世后，其名下仅有的房屋由小永继承，他人无权干涉。该协议遗赠人处有“张元”人名章并按有手印，还有代书人和见证人签字。对这两份协议，张元的三位兄弟姐妹均不认可其真实性，认为张元老人无法理解协议内容。
张元老人的兄弟张生表示，张元老人是个限制民事行为能力人，根本没有能力操作卖房这么大的事，而且没有征求自己的意见，签订了合同。因此，张生联合自己的兄弟姐妹，以请求确认合同无效将史先生告上了法庭，要求史先生从涉案房屋内腾退。
法院：未经代理人同意 房屋买卖合同应属无效
一审法院经审理后认为，张元在签订涉案合同及补充协议时为限制民事行为能力人，实施房屋买卖行为需要由其法定代理人代理，或者经其法定代理人同意、追认。小永虽作为代理人在涉案合同及补充协议上签字，但小永并非其法定代理人，所以张元实施房屋买卖的行为，没有获得其法定代理人的同意或追认，涉案合同及补充协议应为无效合同。
合同无效后，史先生因合同取得的财产应予返还，现张元已去世，故法院对三原告要求史先生将涉案房屋返还的诉讼请求予以支持。
一审结束后，史先生上诉要求撤销一审判决，驳回原审三原告诉讼请求。史先生认为，张元老人的行为符合一般老年人外观特征，其已经尽到必要注意义务，小永的行为具有表见代理的特征，一审判决中将限制民事行为能力人按照无民事行为能力人来处理是错误的。
二审法院审理认为，本案的争议焦点在于张元老人与史先生签订的《房屋买卖合同》及补充协议的效力问题。但依照我国法律规定，限制民事行为能力人实施的除了纯获利益的，或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应外的民事法律行为，需经法定代理人同意或追认后才有效。小永不是张元老人的法定代理人，所以不能作为其代理人从事民事法律行为。最终，法院驳回史先生的上诉请求，判决确认张元与史先生签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效;史先生于判决生效后15日内从涉案房屋腾退并将房屋交付三原告。
同时，判决书中也写明，合同无效后，就返还财产或者赔偿损失等问题，史先生可另行主张。记者了解到，买卖合同被判无效，史先生可以向小永索赔。
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