最高人民法院建设用地使用权案例专辑（下）
来源：公众号地产法律评论
导言：本期文章是最高人民法院关于建设用地使用权案例特辑的最后一期，包括案例11-15，主要涉及“合同解除”、“合同抗辩权的行使”等话题。如需三期文章中全部案例的判决书，可在公众号后台回复“建设用地使用权案例专辑”获取。
本期案例概览
案例11丨赣州市自然资源局与赣州市旺业置业有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案
在符合解除情形下，《成交确认书》可以解除，双方对《成交确认书》解除均具有过错的情况下，法院可以综合案件实际情况，分担相关损失。
案例12丨漳州市自然资源局与漳州市福景房地产开发有限公司、漳州市芗城区人民政府建设用地使用权出让合同纠纷案
招商引资签订的合同与建设用地使用权出让合同是两份相互独立的合同，合同法规定的同时履行抗辩权、先履行抗辩权等以当事人互负债务为前提，招商引资合同履行过程中是否存在违约行为，不能构成建设用地使用权出让合同履行的抗辩事由。
案例13丨天津市规划和自然资源局蓟州分局与天津市华奥供热有限责任公司建设用地使用权出让合同纠纷案
解除通知发出后，双方当事人事实上仍在履行合同义务，解除通知并未发生合同解除的法律效力。
案例14丨西安市国土资源局与西安晟森房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案
“对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，应当按日加收违约金额1‰的违约金”的规定，目的不仅在于弥补损失，更在于通过惩罚性加强土地市场调控，提高土地利用效率，保证国家及时取得土地收益并投入国家建设，对该违约金条款的约定，除非有充足理由和其他因素，不应予以调整。.
案例15丨厦门福康经济发展有限公司与龙海市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案
建设用地受让人迟延交付土地出让款，但未按照约定支付延期交付违约金，土地出让方拒绝交付出让土地，系对合同履行的正当抗辩，并不构成违约。
案例正文
案例11 （2019）最高法民终1197号
赣州市自然资源局与赣州市旺业置业有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案
关键词：
合同解除、过错
裁判要点：
在符合解除情形下，《成交确认书》可以解除，双方对《成交确认书》解除均具有过错的情况下，法院可以综合案件实际情况，分担相关损失。
基本案情：
2018年9月7日，赣州市自然资源局委托第三方发布案涉土地的拍卖公告，载明“土地开发程度：宗地红线外三通（通路、通电、通水），宗地红线内为现状”；交地时间：自签订《交地确认书》之日起即视为完成交地。
竞买前，旺业公司对案涉土地进行了实地踏勘。
2018年9月28日，旺业公司竞得案涉土地使用权，并于同日与赣州市土地交易管理中心签订了《成交确认书》，约定10个工作日内签订《国有建设用地使用权出让合同》。
2018年10月12日、10月19日、10月28日，旺业公司先后向赣州市自然资源局递交书面报告，称案涉土地没有设置规划红线界址或设置红线围墙、不符合净地出让规定、未达到“三通一平”，例如案涉土地尚有水塘、菜地、房屋、高压电线、通讯线路、坟墓，并且规划的周边道路均没有修建等问题。赣州市自然资源局经踏勘后，答复称：案涉土地出让程序合法合规，旺业公司提出的相关问题也明确答复并妥善解决，旺业公司应尽快按约签订出让合同及缴纳土地出让金。
双方在后续协商中未能就前述问题达成一致。后赣州市自然资源局向旺业公司发函解除《成交确认书》。而旺业公司则向法院起诉，请求确认解除《成交确认书》、赣州市自然资源局双倍返还保证金并赔偿相关损失。
本案二审的争议焦点为：1.关于案涉争议能否通过民事诉讼程序解决;2.案涉《成交确认书》应否予以解除。
裁判原文：
最高人民法院认为，合同双方当事人在合同履行过程中应遵循诚实守信原则，促进合同目的顺利实现。旺业公司作为竞拍人，理应在竞拍前了解案涉土地现状并对竞拍土地后的风险进行评估，在竞得案涉土地后自觉履行相应的付款义务。但旺业公司对案涉土地状况未尽到充分、谨慎的审查义务，对《成交确认书》的解除，旺业公司存在过错。
现有证据表明，案涉土地在出让时，亦不符合双方关于土地开发程度为“宗地红线外三通”的约定。即便赣州市自然资源局提供证据证实其在案涉土地出让前完成了对土地收储机关主体以外的权利主体的排除，村民胡XX、胡XX、胡X相关房屋及菜地不在案涉土地红线范围内，且案涉土地出让前安置补偿到位，但赣州市自然资源局并未在本案双方约定的履行期限内向旺业公司交付符合拍卖须知约定的土地，赣州市自然资源局对本案合同关系的解除亦有过错。
在旺业公司、赣州市自然资源局对《成交确认书》解除均具有过错的情况下，一审法院综合本案实际情况，判令赣州市自然资源局返还旺业公司竞买保证金并支付利息，利息自2018年12月27日旺业公司向一审法院提起本案诉讼之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，赣州市自然资源局就旺业公司支付的土地交易服务费及向江西省南昌市赣江公证处支付的公证费承担50%的赔偿责任，利于平衡双方之间的利益，亦无不当。
案例12 (2019)最高法民再98号
漳州市自然资源局与漳州市福景房地产开发有限公司、漳州市芗城区人民政府建设用地使用权出让合同纠纷案
关键词：
招商引资、合同抗辩权
裁判要点：
招商引资签订的合同与建设用地使用权出让合同是两份相互独立的合同，合同法规定的同时履行抗辩权、先履行抗辩权等以当事人互负债务为前提，招商引资合同履行过程中是否存在违约行为，不能构成建设用地使用权出让合同履行的抗辩事由。
基本案情：
2005年5月8日，芗城区政府与福景公司签订《合作协议书》，约定政府将某片区的前期开发工作委托给福景公司，前期开发管理费按芗城区政府12％、福景公司88％进行分配，土地出让纯收益（即出让金扣除前期开发成本的差额）按5:5分配。另外，上述地块招拍挂时，福景公司应参与竞标，如无其他竞标人，则福景公司应以底价成交。
2009年12月23日，漳州资源局挂牌出让2009G02宗地国有建设用地使用权，福景公司竞得该宗地并于2010年1月20日与漳州资源局签订《出让合同》，土地出让金为24800万元。
但福景公司未按合同约定的期限支付土地出让金，理由是：漳州资源局和芗城区政府都属于招商引资合同的一方当事人。芗城区政府没有根据《合作协议书》返还前期费用，所以福景公司享有后履行抗辩权，不构成违约。
2012年2月22日，漳州资源局登报公告解除涉案《出让合同》。福景公司未于公告解除之日起三个月内起诉对合同解除提出异议。
2016年，漳州国土局向一审法院起诉，请求解除涉案《出让合同》，并要求福景公司支付违约金7440万元。
本案再审阶段的争议焦点为：1.福景公司是否构成违约，案涉《出让合同》应否解除；2.福景公司是否应当支付漳州资源局主张的7440万元违约金。
裁判原文：
最高人民法院认为，案涉《合作协议书》与《出让合同》是相互独立的法律关系。首先，《合作协议书》与《出让合同》的合同主体、权利义务关系、履行条件等均相互独立。《合作协议书》由芗城区政府与福景公司签订，主要内容围绕《合作协议书》项下土地的前期开发问题约定，而《出让合同》由漳州资源局与福景公司签订，约定的是案涉土地使用权出让事宜，两份合同内容并不相同，且无直接关联。
其次，芗城区政府、漳州资源局分属职责不同、行为能力独立的主体。《43号会议纪要》规定由芗城区政府负责丹霞路南段建设、以地养路、收益由芗城区政府包干使用，是上、下级行政机关之间对财政收支进行安排的内部行政行为，没有直接为福景公司设定权利义务，漳州市政府也没有与芗城区政府、漳州资源局作为同一方主体，与福景公司订立合同的意思表示。芗城区政府致函漳州资源局协调竞买保证金等事宜，能否抵交保证金取决于漳州资源局是否同意，不能因此将《合作协议书》与《出让合同》视作同一法律关系。
再次，案涉土地挂牌起始价为20378万元，福景公司最终以24800万元竞得案涉土地使用权。福景公司系通过竞拍方式取得案涉土地使用权，而非是履行《合作协议书》的当然后果。福景公司主张《出让合同》是招商引资系列合同的执行合同缺乏证据证明。
综上，《合作协议书》与《出让合同》是两份相互独立的合同，而根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条之规定，同时履行抗辩权、先履行抗辩权以当事人互负债务为前提，漳州资源局已按照合同约定履行了交付土地的义务，芗城区政府在履行《合作协议书》过程中是否存在违约行为，不能构成福景公司对漳州资源局的抗辩事由。
案例13 （2019）最高法民终565号
天津市规划和自然资源局蓟州分局与天津市华奥供热有限责任公司建设用地使用权出让合同纠纷案
关键词：
行为履行、合同解除、法律效力
裁判要点：
解除通知发出后，双方当事人事实上仍在履行合同义务，解除通知并未发生合同解除的法律效力。
基本案情：
2006年4月19日，蓟县规国局、天津产权拍卖有限公司发布“天津市蓟县2006－008号国有土地使用权拍卖公告”。此后，华奥公司以3800万元的价格竞买成交。
合同签订后，蓟县规国局将涉诉土地交付给华奥公司。
华奥公司陆续缴纳土地使用权出让金2250万元，但余款经蓟县规国局多次催缴后仍未缴纳。
2008年4月1日，蓟县国土局向华奥公司发出“关于解除合同的通知”。
2008年4月4日，华奥公司向蓟县人民政府发函，要求蓟县国土局完善其承诺的300万平方米供热面积四至范围和供热工程建设费由投资单位收取等合同条款，并签订补充协议。否则华奥公司将同意解除合同。
2012年8月11日，华奥公司向国土资源部发送信访件。蓟县国土局向蓟县人民政府报送的处理意见是：华奥公司缴纳所欠土地出让金1550万元，待土地出让金缴齐后，签订补充合同。同时，蓟县国土局亦答复华奥公司称：待县政府批准后，收回“关于解除合同的通知”，缴齐所欠土地出让金1550万元后，签订补充合同。
此后，因国有土地使用权出让手续迟迟未能完善，华奥公司无法办理涉案地块之上供热站建设工程的规划验收。至2013年9月，蓟县供热办向华奥公司发出“通知”，解除委托供热协议。
华奥公司遂向法院起诉，请求1.解除涉案《土地使用权出让合同》，判令蓟县国土局返还出让金2250万元并支付利息损失；2.判令蓟县国土局赔偿华奥公司建筑物、构筑物及设备等实际投资损失及经营预期利润合计154711637元。
本案二审期间的争议焦点为：1.《土地使用权出让合同》是否在诉前已由出让人发函解除，华奥公司起诉请求解除合同应否支持；2.华奥公司的损失数额如何认定及该公司应否自担损失。
裁判原文：
最高人民法院认为，蓟州规划和自然资源分局于2008年4月1日向华奥公司发出《关于解除合同的通知》，该解除通知是否发生解除合同的效力，须综合双方履约情况予以认定：
其一，解除通知发出前，华奥公司支付了大部分土地出让金，而出让人未履行己方义务调整土地使用权出让年限、核定50年地价，华奥公司拒付剩余款项有合理理由。
其二，解除通知发出后，华奥公司及时就合同解除提出了异议，蓟州规划和自然资源分局向华奥公司作出了收回解除通知、继续履行合同的意思表示。
其三，解除通知发出后，双方当事人事实上仍在履行合同义务，解除通知并未发生合同解除的法律效力。
案例14 （2018）最高法民再422号
西安市国土资源局与西安晟森房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案
关键词：
违约金、惩罚性
裁判要点：
“对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，应当按日加收违约金额1‰的违约金”的规定，目的不仅在于弥补损失，更在于通过惩罚性加强土地市场调控，提高土地利用效率，保证国家及时取得土地收益并投入国家建设，对该违约金条款的约定，除非有充足理由和其他因素，不应予以调整。
基本案情：
2014年3月4日，西安市国土局与晟森公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定“本合同签订之日起30日内，晟森公司支付50%土地出让金，合同签订之日起60日内一次性付清余款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起每日按迟延支付款顶的l‰向出让人缴纳违约金。
此后，晟森公司仅向西安市国土局支付部分出让金，尚余2156万元迟迟未予支付。
2017年，西安市国土局向法院提起诉讼，要求晟森公司支付土地出让金余款，并按照合同约定支付违约金。而晟森公司认为违约金过高，应予调减。本案主要争议焦点即为案涉《国有建设用地使用权出让合同》约定的日1‰违约金是否予以调整。
裁判原文：
最高人民法院认为，国有建设用地使用权出让事关土地资源的充分保护和合理利用，其方式、程序、权利、义务由《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、行政法规明确规定，受到严格限制，并通常由国家根据具体情况予以严格的政策调控。这些规定和政策通过国有建设用地使用权出让合同最终转化成当事人的民事权利和民事义务。因此，合同中的诸多重要条款必须符合法律和政策规定，除经特殊程序合同主体一般无权作出变更和另行协商。
经查，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）第七条，及《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发<国有土地使用权出让收支管理办法>的通知》第三十四条都明确规定，对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，应当按日加收违约金额1‰的违约金。其目的不仅在于弥补损失，更在于通过惩罚性加强土地市场调控，提高土地利用效率，保证国家及时取得土地收益并投入国家建设。作为一项宏观政策，全国各地国有土地管理部门都据此执行。
根据一、二审查明的事实，案涉《国有建设用地使用权出让合同》的违约金条款作为土地拍卖文件的一部分，晟森公司在参加竞拍前既已知晓，其自愿竞拍取得案涉土地并签订案涉《国有建设用地使用权出让合同》，不存在超出当事人预期或显失公平之情形。因此，对该违约金条款的约定，除非有充足理由和其他因素，不应予以调整。
案例15 （2017）最高法民终888号
厦门福康经济发展有限公司与龙海市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案
关键词：
迟延履行、违约金、抗辩权
裁判要点：
建设用地受让人迟延交付土地出让款，但未按照约定支付延期交付违约金，土地出让方拒绝交付出让土地，系对合同履行的正当抗辩，并不构成违约。
基本案情：
2006年11月29日，龙海国土局发布2006F15、2006F16两宗商住用地的《出让文件》，载明“本次挂牌的两宗地以现状出让，地上、地下附着物（包括管线）由竞得者自行拆除、迁移，周边各种配套以现状为主。……申请人可到现场踏勘挂牌出让地块。申请一经受理确认后，即视为竞买人对挂牌文件及地块现状无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任。”
2007年1月5日，福康公司竞得两地块国有土地使用权，并签订《成交确认书》。《成交确认书》中约定了出让金付款节点。但截至2009年7月16日，福康公司仅支付保证金、佣金，并未支付土地出让金及滞纳金，已构成违约。龙海国土局多次通知其履行。但福康公司以涉案两宗地块上有正在使用的电线杆、以及为数不少的有主坟墓没有拆除、迁移等原因拒绝支付，并要求龙海国土局先行处理地上附着物拆除事宜。
此后，直至2014年1月16日，福康公司陆续支付完毕全部土地出让金，但双方并未签订《国有土地使用权出让合同》且涉案两地块上建筑、树木、墓碑、电线杆等仍未清除。
本案二审阶段的争议焦点为：一、龙海国土局应当按净地还是按现状将案涉土地交付给福康公司；二、龙海国土局是否应当支付迟延交付案涉土地的违约金；三、福康公司是否应当支付逾期付款滞纳金。
裁判原文：
最高人民法院认为，根据《出让须知》第十二条规定：“竞得人应在约定时限内支付全部成交价款和佣金。如果竞得人不能按时全部支付，从期满次日起每日按欠缴款额的万分之五加收滞纳金，滞纳超过60天仍未全部支付的，以及竞得人不在约定的时间内签订《国有土地使用权出让合同》，均被视为违约，挂牌人有权取消竞得人的竞得，没收定金，竞得人必须赔偿出让国有土地使用权挂牌出让所支出的全部费用，并承担由此造成的相应损失。”按照约定，福康公司应于2007年1月30日前付清全部款项，但实际上福康公司于2014年1月16日才全部付清款项，远超过付款日期。
因此，根据《出让须知》关于违约责任的约定，福康公司应向龙海国土局支付相应滞纳金。在福康公司未向龙海国土局支付滞纳金的情况下，福康公司履行合同义务并不符合约定，龙海国土局有权提出抗辩主张，故其未向福康公司交付案涉土地并不构成违约。
原审法院认为双方系同时履行的双务合同，故龙海国土局应当在福康公司交清土地出让款时交付土地，系认定事实错误，应予纠正。根据《成交确认书》，福康公司除应当按照交纳土地出让金外，还应当支付延期延款滞纳金，这部分款项是作为国有土地出让时必须付清的款项。因此，在福康公司未按双方约定交付相应滞纳金时，龙海国土局拒绝交付土地，并不构成违约。
