瑕疵履行时，未及时异议的，丧失同时履行抗辩权
——在瑕疵履行情形下，一方应在受领履行或其后合理期限内就瑕疵问题向对方作出通知，方可援用同时履行抗辩权。
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案情简介：2006年，物业公司与贾某签订房屋租赁合同。2007年，贾某在前期支付部分租金及能源费后一直未继续缴纳。2008年，物业公司将该合同权利转移给开发公司，贾某签字认可。开发公司诉请解约、腾房、补交拖欠费用时，贾某抗辩称出租方履行存在重大瑕疵，租赁物电梯、空调等设施始终无法达到宾馆营业要求，故其不应继续支付租金。
法院认为：①依《合同法》第88条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，物业公司在承诺函中所作意思表示，即“如果到时我司未能兑现本承诺函中的全部承诺，我司同意自动退出租赁场地，租赁合同自动解除。贵司有权依据本承诺书进入租赁场地经营管理”，应视为物业公司向开发公司提出的在条件成就时将其与贾某所签租赁合同中的权利义务概括转移至开发公司的要约。开发公司接受该承诺函并于条件成就时进入物业公司承租的租赁场所并进行经营管理应视为开发公司对上述要约作出承诺。贾某按开发公司发出的通知要求向开发公司提交了相关文件应视为贾某作出了愿意继续履行租赁合同、并同意开发公司与物业公司之间进行合同权利义务概括转移的意思表示。而贾某在上述文件上签字应视为以书面形式做出意思表示，并不违反其与物业公司在租赁合同中所做约定，故应认定开发公司与物业公司之间的合同承受合法有效正确，开发公司系本案适格原告，且可依物业公司与贾某所签租赁合同向贾某主张权利。②房屋租赁合同系典型的双务合同，承租方主要合同义务为按时交付租金，而出租方对待给付义务为交付租赁物并确保租赁物状态符合合同约定、满足承租方正常使用要求。依《合同法》规定，当事人互负债务，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。但在瑕疵履行情形下，一方应在受领履行时或受领履行后的合理期限内就瑕疵问题向对方作出通知，方可援用上述同时履行抗辩权。本案中，贾某及宾馆在交纳了部分租金后便停止支付租金，对于开发公司要求其支付租金的主张，贾某抗辩称出租方履行存在重大瑕疵，租赁物电梯、空调等设施始终无法达到宾馆营业要求，故其不应继续支付租金，但贾某并未举证证明其曾就租赁物瑕疵问题向出租方提出异议，故其不能援用上述抗辩权对抗开发公司。判决贾某及租赁物实际使用人宾馆按合同约定支付租金、能源费等相关费用。
实务要点：在瑕疵履行情形下，一方应在受领履行时或受领履行后的合理期限内就瑕疵问题向对方作出通知，方可援用同时履行抗辩权。
案例索引：北京一中院（2015）一中民再终字第4967号“某开发公司与贾某等租赁合同纠纷案”，见《瑕疵履行情形下同时履行抗辩权的适用条件——北京万柳置业集团有限公司诉贾德春、北京森源宾馆租赁合同案》（孙锋，北京一中院审监庭），载《审判监督指导·地方法院案例评注》（201603/57:123）。
作者：陈枝辉
