承租人在竞价招租中不应享有优先承租权
【案情】
2015年7月1日，叶加琴与石棉县日用杂品公司（以下简称日杂公司）签订租房协议，租用位于石棉县康棉路55号的门面房，约定租期为2015年7月1日至2016年6月31日，年租金2万元，租用期满后，同等条件下叶加琴享有优先租用权。合同到期后叶加琴继续使用门面，并交纳租金至2016年11月31日。同年11月29日，日杂公司发布门面竞价招租公告，叶加琴报名参加竞价并缴纳了保证金。12月6日，日杂公司向各竞标人说明了实行最高价中标，增价幅度为每次2000元的竞标规则，竞租门面经营期限从2016年12月16日至2019年12月15日止。叶加琴作为竞标者在该竞标实施办法后“同意的签字”处签名，在竞标过程中叶加琴未参与竞价，最终案外人刘某以每年3万元的租金竞得该门面房承租权。后叶加琴强行占有门面房并拒绝退还。日杂公司遂诉至法院，请求法院判令叶加琴立即返还门面房。
【分歧】
本案的争议点在于承租人在竞价招租中能否直接适用优先承租权。
第一种意见认为，被告叶加琴享有优先承租权。双方当事人应该按照租赁协议约定履行合同义务，合同约定在同等条件下原告具有优先承租权。在租期届满后原告继续出租门面给被告使用，双方形成了不定期租赁合同关系，在竞价招租结束后，被告有权按合同约定以同等条件行使优先承租权。
第二种意见认为，被告叶加琴不享有优先承租权。竞标规则确定的“价高者得”的竞标原则已经否定了被告的优先承租权，其应当通过竞标实施办法确定的竞标规则进行举牌竞价来获得门面房承租权。
【评析】
优先承租权是一项通过租赁合同产生的约定权利，并不是一项法定权利，优先承租权是指租期届满后，出租人愿意继续出租且原承租人愿意继续租用，在同等条件下，原承租人有优先于其他承租人的承租权。优先承租权的核心是同等条件，同等条件不仅包括租赁价格、租金支付方式、租赁期限等，还包括与租赁关系相关的其他条件，优先承租权的行使是以出租人与第三人缔结租赁契约为条件，而出租人采取招标、拍卖或其他竞价的方式确定承租人，其制度核心是“价高者得”。若将优先承租权直接适用于竞标之情形，等到出租人与第三人合同即将成立时，承租人只须优先行使承租权，这种承租人参与交易却不必负担交易成本的特权情形有违公平竞争原则。因此，在以竞标方式进行的公开招租中，出租人应向原承租人履行竞价招租通知义务，承租人可按照程序参与竞标获取租赁权，原承租人未参与竞标或最终未中标的则视为其不具有同等条件而丧失优先承租权。
法院经审理认为，被告叶加琴在约定的租赁期限届满后，继续使用诉争的门面房，原告日杂公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限变更为不定期。原告在此期间为提高门面出租收益，依法定程序将其以竞价形式向社会公开招租，不违反法律、行政法规的禁止性规定。原告在招租前发布门面房竞价招租公告及招租过程中向被告叶加琴等竞标人说明了竞标实施办法，确定了竞价招租的程序和规则。该种形式已完全突破了原、被告双方的门面租赁协议，以竞标形式进行的招租不能直接适用原、被告之间约定的优先承租权，被告应与其他竞标人一同参与竞价并遵守竞标规则。被告知晓招租事宜并放弃竞价，待案外人刘某竞得诉争门面租赁经营权，提出以同等价格租赁该门面，有违诚实信用原则，损害了通过竞标方式取得承租权的善意第三人的合法权益，且破坏了市场正常交易秩序。故应予支持原告的诉讼请求。
综上，本案诉争房屋的承租权应由出价最高者竞得，未直接适用优先承租权是遵循竞价制度的核心原则，有利于维护正常的交易秩序，保护出租人和善意第三人的合法权益。
作者：骆谦 邓颖
