上海市关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见
【发布日期】2017-9-15
上海市人民政府办公厅印发《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》的通知
沪府办〔2017〕49号
各区人民政府，市政府有关委、办、局，有关单位：
经市政府同意，现将《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》印发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府办公厅
2017年9月15日
关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见
为贯彻《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），落实《上海市住房发展“十三五”规划》，现就加快培育和发展本市住房租赁市场提出以下实施意见：
一、明确总体要求
（一）指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会和习近平总书记系列重要讲话精神，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，以满足市民住房需求为出发点、以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。健全住房租赁制度，加大租赁权益保护力度，鼓励住房租赁居住模式。坚持以企业为主体和市场化运作，加快推进供给侧结构性改革，多措并举、扩大增量、盘活存量，大幅增加各类租赁住房建设供应，促进住房租赁市场健康发展，满足多层次的住房租赁需求，为将上海建设成为有温度的创新之城、人文之城和生态之城提供租赁居住保障。
（二）发展目标。增加各类租赁住房供应，促进购租并举住房体系建设，多层次、多品种、多渠道发展住房租赁市场，充分发挥租赁住房高效、精准、灵活的特点，满足不同层次、不同人群住有所居的需求。到2020年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。
二、保障租赁当事人权益，构建超大城市租赁宜居生活
（一）不断完善公共服务政策。依法登记备案的住房承租人可以按照国家和本市有关规定，享受相关公共服务政策。非本市户籍承租人可以按照规定申领上海市居住证，申请居住证积分；本市户籍承租人，可以按照规定申请办理人户分离人员居住登记。居住证持证人和持《本市户籍人户分离人员居住申请（回执）》人员，可以按照规定享有子女义务教育、公共卫生、社会保险、缴存使用住房公积金、证照办理等基本公共服务。积分达到标准分值的居住证持证人，其配偶或同住子女可以按照本市有关规定，享受相关基本公共服务待遇。（责任部门：市发展改革委、市公安局、市人力资源社会保障局、市教委、市卫生计生委、市公积金中心）
（二）依法保护承租人稳定居住权。健全规章制度，完善住房租赁合同示范文本，明确各方权利义务。出租人应当保证住房和室内设施环保、安全，承租人应当按照合同约定按时缴纳租金，合理使用住房和室内设施。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得强制驱逐承租人，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。鼓励租赁当事人签订长期租赁合同，稳定租赁关系，住房租赁企业出租自持经营的租赁住房，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年，保障承租人长期、稳定的居住权益。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市工商局、市政府法制办）
（三）落实税收优惠。凡是依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，要进一步落实好税收优惠政策。落实营改增关于住房租赁的优惠政策，对个人出租住房取得的收入按照1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元（含预收款分摊）的，可以按照规定享受免征增值税政策；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务的，适用6%的增值税税率。落实国家对个人住房租赁个人所得税等税收优惠政策。（责任部门：市地税局、各区政府）
（四）提高住房公积金使用效率。凡是在本市稳定就业、无自有住房且缴存住房公积金的职工，均可按照现有政策提取住房公积金用于支付住房租金。实施住房公积金政策的人才导向，满足一定积分的引进人才，放宽提取使用条件。优化住房租赁提取公积金办理流程，对承租住房租赁企业提供的房源，试点和推广住房租赁企业集中办理业务。加快开通网上申请提取住房公积金支付租金的业务，增加便捷服务新渠道。（责任部门：市公积金中心）
（五）完善引进人才租房补贴政策。各区政府、各用人单位应当结合区域和单位实际，制定引进人才认定标准和租房补贴标准，落实用人单位主体责任，减轻引进人才租房压力，帮助引进人才租房安居，建立以市场化运作为主导，长期、稳定的租住新模式。（责任部门：各区政府）
（六）提升租赁住房生活配套功能。租赁住房建设既要满足日常生活服务需要，也要关注社区精神文化需求。各区政府、各建设运营单位应当针对租住人群特征，在租赁住房项目及周边，增设便利店、洗衣房、活动室、健身房、快递收发、餐饮配送、交通等生活配套设施，使租房成为更便捷、更灵活的生活体验。传承海派居住文化，体现人文关怀，增加公共社交空间，提升社区空间品质，倡导引入社会化机构提供服务，营造更优雅、更体面的租住氛围，让城市租房生活更有温度。（责任部门：各区政府）
三、建立住房租赁平台，提供线上线下同步服务
（一）建立全市统一的住房租赁公共服务平台。发挥交易服务、行业监管和市场监测作用。按照“开放、共享”的原则，实现与相关管理部门业务系统、市场化网络住房租赁平台的链接，规范住房租赁信息发布和应用，为承租人依法申请办理居住登记、义务教育、缴存使用住房公积金、公共租赁住房货币化补贴、公共卫生等公共服务事项提供便利。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划国土资源局、市发展改革委、市财政局、市经济信息化委、市民政局、市工商局、市公安局、市教委、市卫生计生委、市公积金中心）
（二）强化住房租赁平台线上服务功能。大力支持专业、规范、诚信的市场化网络住房租赁平台建设。制定住房租赁合同网签示范文本，推行住房租赁合同网签备案。建立住房租赁当事人实名认证机制，为企业和群众提供安全、便捷、畅通的房源核验、信息发布、网签备案、市场主体信用信息查询和信用评价等线上一站式服务。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市民政局、市发展改革委、市经济信息化委、市工商局、市公安局）
（三）建立覆盖全市的住房租赁线下服务体系。成立市、区两级住房租赁服务中心，设立专业服务窗口，提供企业备案、入网认证、房源核验、发布租赁信息、租赁合同网签备案等一门式集中服务。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、各区政府）
（四）建立住房租赁市场监测监管体系。依托住房租赁公共服务平台，归集管理部门、市场主体、租赁住房项目等各类信息，实现从土地出让、规划建设、存量改建、房源供应、网签备案等基础数据的全覆盖，强化住房租赁市场分析研判，加强住房租金监测，提高市场监管的预见性、针对性和有效性。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划国土资源局）
四、加大租赁住房供应，实现住有所居目标
（一）大力新建租赁住房。各区应当根据住房发展规划和新一轮城市总体规划要求，编制租赁住房专项规划，合理确定租赁住房建设规模和布局。同时，开展公共服务设施评估，补充完善教育、医疗等配套设施，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。鼓励各区通过新增用地建设租赁住房，引导土地、资金等资源合理配置，重点在高校及科研院所周边、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区，以及交通枢纽地区（含轨交站点周边）等交通便捷、生产生活便利、租赁住房需求集中区域，优化审批流程，加快开工建设，有序推进租赁住房建设供应。（责任部门：各区政府、市规划国土资源局、市住房城乡建设管理委、市房屋管理局）
（二）允许商办用房等按照规定改建用于住房租赁。对于区域商办闲置过大，职住不平衡的，按照“以区为主、总量控制、守住底线”的原则，在符合规划要求，保证使用安全、消防安全、配套完善的前提下，由区政府牵头，组织相关部门进行综合评估，建立快速审批通道，探索实施并联审批，允许将商办用房等按照规定改建为租赁住房，签订土地补充出让合同，土地使用年限和容积率不变。改建后按照变更许可后的审批要求，进行规划、建设及消防审核验收，可以办理住房租赁合同登记备案。（责任部门：市规划国土资源局、市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市公安局、市消防局、市工商局、市经济信息化委、市电力公司、市自来水公司、市燃气公司、各区政府）
（三）引导产业园区和集体经济组织建设租赁住房。鼓励有条件的企事业单位、产业园区利用产业类工业用地，按照规定的比例，统一规划、集中设置，配套建设单位租赁房、职工宿舍等租赁住房。稳妥有序开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，探索优化试点项目审批程序，完善集体租赁住房建设和运营机制。（责任部门：市规划国土资源局、市经济信息化委、市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、相关区政府）
（四）完善供地方式。新增租赁住房用地采取公开招标或公开挂牌方式出让，住房租赁市场前期培育过程中，可以参照本市有关保障住房用地供应方式实施土地供应。建立租赁住房地价评估体系，合理控制土地出让价格。土地出让合同中，应当明确地块建设管理、功能管理、运营管理等全生命周期管理要求。（责任部门：市规划国土资源局、市住房城乡建设管理委、市房屋管理局）
（五）完善建设使用标准。租赁住房（含转化、改建）的设计和建设标准，可以结合项目实际情况，参照国家和本市相关规范，重点在户型、退让、间距、朝向、日照和车位配置等方面，给予政策支持；在耐火等级、防火分隔、安全疏散和消防设施等方面，明确相应的消防安全要求。租赁住房出租，应当遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售，不得分割转让，不得改变房屋用途。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划国土资源局、市消防局、各区政府）
五、培育租赁市场供应主体，发展壮大住房租赁产业
（一）发挥企业在住房租赁市场的主体作用。坚持企业主体运作，坚持市场化运作，不断提升住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司，拓展住房租赁业务。住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营。支持住房租赁企业多渠道筹集房源，对房地产企业自持的租赁住房，以及转化、改建的租赁房源，可以自行经营，也可以委托专业住房租赁企业运营管理；住房租赁企业接受个人委托出租住房的，应当代为办理相关登记备案手续，并可以为出租人代收代缴相关税收。指导住房租赁企业成立行业协会，建立行业运营规范，强化行业自律。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市工商局、市税务局）
（二）大力发展代理经租业务。鼓励住房租赁企业通过收储、转租、改建等方式开展代理经租业务。对于住房租赁企业代理经租社会闲置存量住房的，允许按照国家和本市的住宅设计规范改造后出租。各区应当通过向企业定向投资、资金专项扶持、政府购买服务、合作筹集房源、搭建供需平台、提供公共事业费收缴便利等多种方式，扶持正规代理经租机构不断扩大业务规模，培育一批龙头企业。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市消防局、市经济信息化委、市电力公司、市自来水公司、市燃气公司、各区政府）
（三）发挥国资国企的引领和带动作用。加大投入力度，支持相关国有企业拓展住房租赁业务。通过“市区联动、区区联手”等形式，支持相关市属、区属国有企业，采取新建租赁住房、收储社会闲置存量住房、改建闲置商办用房、运营开发企业配建的租赁住房等多种途径，增加市场供给，稳定住房租金，对住房租赁市场起到“稳定器”“压舱石”的作用。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市发展改革委、市国资委、各区政府）
（四）规范住房租赁经纪机构。充分发挥房地产经纪机构作用，提供规范的住房租赁居间服务。建立房地产经纪机构和人员管理服务平台，加强从业人员业务培训，提升从业人员业务素质，努力提高经纪服务质量。修订现行政府规章，增设处罚事项，提高处罚幅度，不断促进房地产经纪机构和人员依法经营、诚实守信、公平交易。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市工商局、市物价局、市政府法制办）
（五）提供金融支持。鼓励商业银行等金融机构按照“依法合规、风险可控、商业可持续”的原则，进一步优化并创新针对住房租赁项目不同阶段的金融产品和服务，加大信贷支持住房租赁产业的力度。鼓励开发性金融机构通过合理测算未来租赁收入现金流，提供符合住房租赁企业经营特点的长期低息贷款等金融解决方案。进一步拓宽住房租赁企业的直接融资渠道，支持符合条件的住房租赁企业发行专门用于发展住房租赁业务的各类债券、不动产证券化产品。加快推进针对租赁用房的各类房地产投资信托基金（REITs）试点，在试点后尽快形成规模。鼓励保险机构依据相关法律法规规定，合理运用保险资金，充分发挥保险资金期限长、体量大、交易结构与使用较为灵活的优势，为符合条件的住房租赁企业等提供金融支持。（责任部门：市金融办、人民银行上海总部、上海银监局、上海证监局、上海保监局）
六、加强住房租赁监管，规范住房租赁市场秩序
（一）加强住房租赁经营主体管理。依托住房租赁公共服务平台，建立健全各类住房租赁企业、房地产经纪机构等主体备案制度。经过备案的各类经营主体，可以依法依规享受税收、金融以及运营扶持等优惠政策，申请集中办理住房租赁合同网签备案。强化住房租赁企业、房地产经纪机构和从业人员信用管理，全面建立相关经营主体的信用档案，实行“红名单”“黑名单”分类管理和公示制度，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市发展改革委、市工商局、市经济信息化委、市地税局、市金融办、市规划国土资源局、各区政府）
（二）严厉查处住房租赁违法违规行为。持续开展违法违规租赁行为综合整治行动，不断加大对“群租”等突出问题的打击力度，维护住房租赁各方合法权益，确保人民群众生命财产安全，守牢城市安全运行底线。对于违法违规的企业、机构和个人，依法从严从重给予处罚，并纳入本市公共信用信息服务平台进行公示，作为重点监管对象，限制其市场准入、行政许可和融资等行为，停止执行相关优惠政策；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市政府法制办、市公安局、市工商局、市规划国土资源局、市发展改革委、市经济信息化委、各区政府）
（三）积极推进住房租赁综合管理。坚持“条块结合、以块为主”的原则，落实属地管理责任，发挥职能部门作用，逐步建立健全市、区、街镇、居村委四级住房租赁管理体制。各区政府要将住房租赁纳入社会综合治理和社区网格化管理，统筹、整合各方管理力量，探索居民自治模式，做好住房租赁综合管理工作。公安部门要将住房租赁企业登记的租住人员信息，接入本市实有人口信息管理系统，实现对租客信息的有效对接。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市公安局、市民政局、各区政府）
（四）完善住房租赁矛盾化解长效机制。各乡、镇政府和街道办事处应当结合社区党建联建工作，协调处理辖区内住房租赁事务和纠纷。充分发挥各街镇人民调解委员会作用，将住房租赁纠纷纳入调解范围，化解住房租赁矛盾，维护住房租赁秩序。组建住房租赁公益律师队伍，为住房租赁当事人提供法律援助服务，切实保障租赁当事人合法权益。（责任部门：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市司法局、各区政府）
各区、各有关部门、单位要充分认识加快培育和发展住房租赁市场的重要意义，根据市委、市政府的统一部署，加强组织领导，完善工作机制，抓好工作落实。各区要对照本实施意见，根据区域人口、面积和区域发展实际，进一步细化、分解、落实目标任务，建立激励考核机制，将目标任务完成情况纳入政府考核，确保各项工作有序推进。市住房城乡建设管理委、市房屋管理局将会同有关部门对各区落实情况进行督促检查。
