武汉市人民政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的意见
【发布日期】2011-5-5
武政办[2011]79号
各区人民政府，市人民政府各部门：
为完善我市住房供应和保障体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求，根据国务院有关文件、住房和城乡建设都等部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号)和《省人民政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的意见》(鄂政办发[2011]28号)等文件精神，经市人民改府同意，现就加快发展我市公共租赁住房提出如下意见：
一、充分认识加快发展公共租赁住房的重要意义
近年来，我市不断加大廉租住房、经济适用住房等保障性住房的建设力度，城市低收入住房困难家庭的住房条件得到明显改善。但我市仍有部分城市中等偏下收入住房困难家庭，既不符合经济适用住房、廉租住房保障条件，又无力通过市场租赁或者购买住房；同时，新就业职工阶段性住房支付能力不足的矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。加快发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，调整保障性住房供应结构，满足城市中等偏下收入家庭、部分新就业职工和外来务工人员基本住房需求的重要举措，对引导居民合理住房消费，稳定我市房地产市场，深入实施人才强市战略，促进经济社会持续健康发展具有十分重要的意义。对此，各区、各部门要提高认识，认真贯彻落实中央及省人民政府关于加快发展公共租赁住房的重要决策部署，精心组织，加大力度，积极稳妥地推进公共租赁住房建设工作。
二、明确发展公共租赁住房的基本原则
(一)政府组织，社会参与。在政府主导下，加大对公共租赁住房建设的投入，切实采取土地、财税、金融等支持政策，引导各类企业和其他机构，采取市场化运作方式，投资、建设和运营公共租赁住房。
(二)统筹规划，分步实施。将公共租赁住房建设纳入我市住房保障规划，与城市总体规划、住房供应规划、土地储备计划、市政基础设施建设计划等有机衔接，合理确定公共租赁住房建设和供应规模，大力推进公共租赁住房建设。
(三)综合开发，配套建设。按照“科学规划、合理布局、集约用地”的原则，在交通便利、公共设施较为齐全的区域，建设和发展公共租赁住房，同步做好小区内外市政配套等设施的建设。
(四)公开公平，规范管理。加强对公共租赁住房建设管理的监督工作，切实规范运营和租赁管理程序，合理确定准入标准和供应对象，严格资格审核和轮侯制度，确保公共租赁住房配租过程公开透明，结果公平公正。
三、加强公共租赁住房工作的组织领导
(一)公共租赁住房的建设和管理按照“全市统筹、各区负责、机构运作”的原则执行。市人民政府负责制定全市公共租赁住房的政策、发展规划和工作计划，对全市公共租赁住房工作中的重大事项进行决策和协调。市住房保障房管部门是全市公共租赁住房的行政管理部门，负责公共租赁住房年度计划、政策的拟订和监督管理，指导各区住房保障房管部门开展公共租赁住房管理工作。
(二)各区人民政府是辖区内公共租赁住房工作的责任主体，应当因地制宜、规范管理，组织开展本辖区公共租赁住房的实施工作，负责本辖区内公共租赁住房需求的调查、建设项目的落实、房源筹集、资格审核、配租和使用的监督管理等，具体日常管理工作由区住房保障房管部门承担。
(三)发展改革、城乡建设、国土规划、民政、财政、监察、公安、人力资源社会保障、税务、物价、审计等部门根据各自职责，负责公共租赁住房管理的有关工作。
四、规范公共租赁住房的运营管理
(一)公共租赁住房是政府提供政策支持，限定套型面积和租赁价格，面向规定对象提供的保障性租赁住房。现阶段，我市公共租赁住房重点解决城市中等偏下收入住房困难家庭的住房问题逐步将符合条件的新就业职工和在汉外来务工人员纳入保障范围。具体条件、标准和申请方式由市住房保障房管部门会同有关部门另行制定。
(二)公共租赁住房由政府、专业机构、用人单位和其他市场主体负责投资建设、定向供应和经营管理。政府重点组织和扶持一批专业机构从事公共租赁住房的建设和经营管理，井主要面向城市中等偏下收入住房困难家庭供应；用人单位筹集的公共租赁住房，重点面向符合条件的本单位新就业职工和外来务工人员供应；其他市场主体通过配建等方式建设的公共租赁住房，按照土地出让合同等的约定移交给政府确定的单位或者专业机构进行经租管理。
(三)公共租赁住房根据不同供应对象实行分类准入。中等偏下收入住房困难家庭公共租赁住房的申请和审核，参照廉租住房相应程序执行。已通过廉租住房、经济适用住房资格审核正在轮候的住房困难家庭，可直接申请轮侯承租公共租赁住房。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。新就业职工和外来务工人员向所在用人单位提出承租公共租赁住房的申请，用人单位须编制住房配租方案报住房保障房管部门核准后实施；用人单位自建的公共租赁住房优先考虑提供给本单位符合条件人员租住，剩余房源纳入政府统一配租。
(四)公共租赁住房的配租实行分类轮候制度。中等偏下收入住房困难家庭的配租，通过抽签或者摇号等方式，确定入围申请人以及其选房顺序。新就业职工及外来务工人员的配租，由用人单位结合自身实际，按照住房保障房管部门核准的配租方案组织实施。公共租赁住房实行有限期租赁，租赁期限一般为3年，最长不超过5年。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。
(五)控索公共租赁住房租金按市场价计租，变“暗补”为“明补”，其计租办法由市物价管理部门会同市住房保障房管部门另行制定。基准租金一年一公布。实行市场租金后，对不同住房困难群体租赁公共租赁住房制定不同的补贴标准，实行差别化的住房补贴。其补贴资金来源，根据对象的不同分别由政府和用工单位承担。
(六)公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或者闲置，也不得用于从事其他经营活动。禁止承租人以房产交易的方式变相分割所承租的房屋所有权、使用权。承租人违反规定使用公共租赁住房的，应当责令退出，并取消其公共租赁住房申请资格。承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房，或者因经济条件改善、收入水平提高而不符合公共租赁住房条件的，应当及时退出。承租人拖欠租金和水、电、气、物业管理等费用的，可以通报其所在单位，并从其工资收入中直接划扣。
(七)加快整合房地产市场信息系统和住房保障信息系统资源，加快建立市住房租赁信息管理平台，并与房地产租赁合同登记信息系统、实有人口管理信息系统相联接，形成完整的住房租赁服务的信息网络。
五、加大公共租赁住房资金和房源的筹集力度
(一)政府通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。要将土地出让净收益的10％以上用于廉租住房和公共租赁住房建设；住房公积查增值收益中计提的廉租住房保障资金要统筹用于廉租住房和公共租赁住房建设；在完成当年廉租住房保障任务的前提下，经市财改部门批准，可以将中央财政廉租住房保障专项补助资金用于购买、新建、改建、租赁公共租赁住房。
(二)符合条件的投融资主体可以申请贷款、发行企业债券或者信托基金等方式筹集资金，并专项用于公共租赁住房建设和运营。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。
(三)政府及专业机构通过新建公共租赁住房、廉租住房和经济适用住房调转、回购商品住房、收购改造存量房、划转政府直接管理并腾空的公房、与社会主体合作建设、在市场上长期租赁等方式多渠道筹巢公共租赁住房。
(四)在旧城改造、棚户区改造、限价安置商品房和商品住房建设中，通过土地出让合同约定，按照建设规模5％一10％的比例配建公共租赁住房。配建的具体办法由市国土规划、住房保障房管部门另行制定。
(五)鼓励用工单位投资购买住房，面向本单位符合务件的新就业职工和外来务工人员租住；鼓励用工单位在符合城市规划和土地利用规划的前提下利用自用土地建设公共租赁住房，或者对闲置厂房、仓库、办公等非住宅进行改建(改造)用于公共租赁住房。改建(改造)非住宅为公共租赁住房的，需满足规划要求，并按照规定办理报批手续。
(六)鼓励、引导和组织各类投资主体在外来务工人员集中的开发区、工业(产业)园区和其它需求相对集中的区域，按照集约节约用地的原则，统筹规划，投资建设、运营公共租赁住房。
(七)探索引导城郊集体经济组织利用集体建设用地，在符合城乡规划、土地利用规划和不改变权属关系的前提下，建设公共租赁住房，纳入统一管理。引导“城中村”综合改造后，组织村民自住房多余部分用于公共租赁住房，探索私人出租屋用于公共租赁住房的新模式。
(八)新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，应当符合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程质量。新建公共租赁住房根据不同群体及需要安排不同房型，原则上单套建筑面积控制在 60平方米以内，以40平方米的小户型为主，高层住宅可在单套控制面积基础上放宽10平方米。政府引进的各类特殊专业人才，全国、省部及市级劳模，全国英模、荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭申请公共租赁住房，其面积和收入标准可以适当放宽。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应当认真落实宿舍建筑设计规范的有关规定。
六、明确发展公共租赁住房的优惠政策
(一)公共租赁住房建设用地纳入全市年度土地供应计划，实行计划单列、专地专供，予以重点保障。已储备的土地要优先用于公共租赁住房的供应。政府新建公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。政府所属机构或者政府批准的机构建设公共租赁住房的，其用地可采取租赁方式，技年缴纳土地租金。其他方式投资建设的公共租赁住房，建设用地可以采用划拨、出让、租赁或者作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的总体规模、单套建筑面积、套型结构、房屋权属、租金水平、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置务件。
(二)公共租赁住房建设免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。公共租赁住房的建设和经营按照《财政部国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(财税[2010]88号)和国家有关文件规定享受税收优惠政策，对城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税、营业税等予以减免。依法进行的公共租赁住房租赁行为免收租赁手续费。
(三)在符合城市规划的前提下，新建(含配建)的公共租赁住房项目可适当提高建筑容积率；有条件的集中建设项目原则上可按照不超过建筑面积10％的比例安排一部分配套服务设施。
(四)探索将经济适用住房纳入公共租赁住房，试行政府主导建设的公共租赁住房租住一定年限后，根据需要并经市人民政府批准，可出售给承租人。可应承租人申请，根据承租人财力实行“共有产权”。在“共有产权”期间，对政府产权部分按照公共租赁住房进行租赁管理。
(五)公共租赁住房实行“谁投资、谁所有、谁收益”。国有专业机构投资权益可依法转让。
七、积极推进公共租赁住房建设
(一)要认真做好公共租赁住房的需求调查和预测，科学制订我市公共租赁住房建设规划和年度计划，加快推进公共租赁住房建设。
(二)以政府为主导，积极推进公共租赁住房建设。依托国有资本，鼓励市、区国有房地产开发企业作为专业机构开展公共租赁住房的建设和运营。
(三)新就业职工和外来务工人员相对集中的开发区、工业 (产业)园区，要充分掌握资源和需求，按照“统筹规划、集约用地”和“条件成熟、分批实施”的原则，支持和鼓励用人单位建设、改造或者购买公共租赁住房用于解决各自职工基本住房需求，多余房源通过专业机构向社会提供。
(四)将“城中村”综合改造与住房保障工作相结合，市住房保障房管部门要合同相关都门研究引导村民将自用住房多余部分作为公共租赁住房的支持政策。市国土规划部门尽快研究出台在旧城改造、棚户区改造、限价安置商品房和商品住房建设项目中配套建设公共租赁住房的支持政策。
(五)公共租赁住房建设项目由各区人民政府组织向市住房保障房管部门申报。项目申报应当明确用地范围及性质、规划参数、建筑面积、套型面积及比例、配套条件和开发建设方式等事项。市住房保障房管部门应当根据公共租赁住房发展规划和年度计划，会同发展改革、国土规划、环保等部门进行项目认定，并对符合要求的项目，上报市人民政府批准后下达计划。各相关部门对公共租赁住房项目审批应当实施“绿色通道”，加快推进项目建设步伐。
八、加强公共租赁住房的监督管理
(一)市人民政府每年与各区人民政府签订公共租赁住房工作目标责任书，并纳入绩效目标考核体系。市人民政府对未能完成目标任务的区给予通报批评，并对主要领导进行约谈。
(二)市直相关部门及各区人民政府要切实履行职责，加强对公共租赁住房相关工作的监督管理，依法查处违法违规行为。公共租赁住房的房源筹集、申请审核、供应分配和租后管理工作接受社会监督，有关部门要及时受理监督举报，井向社会公开处理结果。
(三)相关部门、用人单位以及工作人员在公共租赁住房建设、使用、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移进司法机关处理。
(四)政府投资建设公共租赁住房的租金等收入，应当按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。各类企业和有关机构投资建设的公共租赁住房租金收入，应当优先用于偿还公共租赁住房贷款以及公共租赁住房的维护和管理。
九、市发展改革、城乡建设，财政、国土规划、物价、民政、住房保障房管等相关部门，要根据本意见精神，制订相关的配套实施细则。
武汉市人民政府办公厅
二0一一年五月五日
