北京市公共租赁住房后期管理暂行办法
【发布日期】2013-7-25
北京市住房和城乡建设委员会
关于印发《北京市公共租赁住房后期管理暂行办法》的通知
京建法[2013]15号
各区县住房城乡建设委(房管局)，东城、西城区住房城市建设委，经济技术开发区建设局(房地局)，各有关单位：
为做好公共租赁住房租赁管理、物业服务等管理工作，根据《公共租赁住房管理办法》(住房和城乡建设部令第11号)、《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》(京政发[2011]61号)和《关于加强保障性住房使用监督管理的意见(试行)》(京政发[2012]13号)，北京市住房和城乡建设委员会制定了《北京市公共租赁住房后期管理暂行办法》，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
北京市住房和城乡建设委员会
2013年7月25日
北京市公共租赁住房后期管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范本市公共租赁住房后期监督管理，切实提高管理服务水平，根据《公共租赁住房管理办法》(住房和城乡建设部令第11号)、《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》(京政发[2011]61号)、《关于加强保障性住房使用监督管理的意见(试行)》(京政发[2012]13号)及相关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称公共租赁住房后期管理，是指公共租赁住房租赁管理、物业服务等工作。
第三条 市住房城乡建设主管部门负责本市公共租赁住房后期监督管理。
各区县住房保障管理部门负责本行政区域内公共租赁住房后期监督管理工作，对公共租赁住房产权单位进行指导、监督和检查，依照规定组织相关部门对公共租赁住房承租家庭资格进行复核。
公共租赁住房产权单位应负责租赁管理、物业服务等工作，并协助住房保障管理部门加强承租家庭资格动态管理，协助街道办事处(乡镇人民政府)及社区管理部门等开展社区服务。
第四条 市住房城乡建设主管部门建立本市公共租赁住房管理信息系统，完善公共租赁住房使用情况、申请轮候家庭及配租家庭动态档案，实现全市动态管理。
公共租赁住房产权单位和区县住房保障管理部门应及时将公共租赁住房使用情况、承租家庭信息变动情况录入公共租赁住房管理信息系统，保证信息准确。
第五条 公共租赁住房产权单位具体承担下列职责：
(一)建立岗位职责和人员管理制度，制定公共租赁住房运营管理方案和租赁管理服务规范，并组织实施；
(二)办理房屋入住手续，与承租家庭签订房屋租赁合同，并按租赁合同约定提供服务；
(三)负责房屋租金确定、收缴等工作，并协助承租家庭办理租金补贴；
(四)建立承租家庭动态档案，定期入户走访，及时掌握承租家庭成员基本信息变化情况；
(五)受理承租家庭房屋合同变更、调换及调整、续租申请，并按照区县住房保障管理部门的决定办理相关手续；
(六)宣传、贯彻执行住房保障政策，开展日常检查，接受、处理举报和投诉，按租赁合同约定监督承租家庭房屋使用情况；
(七)按租赁合同约定纠正和处理违规使用房屋行为，办理合同终止手续，并及时报告区县住房保障管理部门；
(八)负责公共租赁住房自用和共用部位及设施设备的维修养护，保持房屋及设施设备完好，确保房屋正常使用；
(九)负责组织开展公共租赁住房物业服务；
(十)按要求定期向区县住房保障主管部门报告公共租赁住房后期管理工作情况，并接受相关主管部门检查；
(十一)按照有关规定或合同约定应承担的其它工作。
第六条 承租家庭应自觉遵守本市公共租赁住房管理规定和租赁合同约定，按时交纳房屋租金，合理使用房屋，配合产权单位开展房屋及设施设备维修养护工作。
第七条 物业服务企业受公共租赁住房产权单位委托，依据国家及本市住宅物业管理服务有关规定，按照委托物业服务合同做好物业服务工作。
第二章 租赁管理
第八条 公共租赁住房产权单位应在管理区域内设立房屋租赁管理服务站，安排房屋租赁管理人员(以下简称房管员)为承租家庭提供租赁管理服务，监督物业服务企业工作，具体负责公共租赁住房的入住手续办理、家庭档案建立、租赁合同签订、变更、续租或终止、租金收缴、合同履约监督、房屋及设施设备维修养护服务等工作。
同一公共租赁住房管理区域应至少配备2名房管员，实际管理户数超过500户的，产权单位应配备不少于3名房管员，并按照每超过300户增配1名房管员的标准增配房管员。
第九条 公共租赁住房产权单位在组织家庭办理房屋入住手续前30日，应将拟办理入住家庭情况书面告知家庭申请所在区县住房保障管理部门，获取家庭成员基本信息。
区县住房保障管理部门对产权单位提供的拟入住家庭名单进行复核后，对不再符合公共租赁住房配租条件的家庭，书面通知产权单位停止办理入住手续。
第十条 承租家庭办理公共租赁住房入住手续时，应与公共租赁住房产权单位签订公共租赁住房租赁合同。承租人为保障性住房申请核定表中的申请人，其他入住家庭成员应与保障性住房申请核定表中所列家庭成员一致。
公共租赁住房入住家庭实行实名登记备案制。产权单位建立入住家庭档案，完善入住家庭成员基本信息管理台帐，并进行动态更新。
公共租赁住房租赁合同签订后10日内，产权单位将承租家庭名单、配租房屋情况、房屋租金等材料分别报送承租家庭申请所在区县及项目所在区县住房保障管理部门备案。
第十一条 公共租赁住房租金按本市相关规定确定并实行动态调整。公共租赁住房产权单位按租赁合同约定收缴房屋租金。承租家庭符合公共租赁住房租金补贴申请条件的，可按规定向街道办事处(乡镇人民政府)住房保障管理部门申请租金补贴。
第十二条 承租家庭因自身原因提出在申请家庭成员间变更承租人的，可向公共租赁住房产权单位设立的租赁管理服务站提出申请，并按下列程序办理：
(一)承租家庭推举一名具有完全民事行为能力的承租人，填写变更书面申请，明确变更原因。产权单位核定家庭各项费用均已结清后，收齐承租人身份证、户口本、租赁合同、死亡证明、共同申请人同意变更意见书等材料后，报送到承租家庭原申请户籍所在区县住房保障管理部门审核。
(二)区县住房保障管理部门组织街道办事处(乡镇人民政府)住房保障管理部门对家庭申请情况进行复核，家庭仍符合配租条件的，应在公共租赁住房小区公示10日。公示无异议的，区县住房保障管理部门应在15日内将同意变更意见反馈给产权单位；公示有异议的，区县住房保障管理部门组织相关部门进行复核。
(三)产权单位在接到反馈意见5日内，为家庭办理承租人变更手续，租赁期限为原合同剩余期限。
经复核，家庭不再符合配租条件的，区县住房保障管理部门按照相关规定作出取消家庭保障资格的决定，并在15日内将处理结果书面告知产权单位。
第十三条 承租家庭因人口变化需调整配租住房，或因家庭自身原因申请在同套型内与其他承租家庭调换配租住房的，承租家庭可向公共租赁住房产权单位提出申请，经区县住房保障管理部门审核后，产权单位予以调整或调换。具体申请程序和办理时限按第十二条相关规定执行。
市住房城乡建设主管部门建立承租家庭调换登记轮候册。承租家庭住房调换后应与产权单位重新签订租赁合同，租赁期限为原合同剩余期限。
公共租赁住房承租家庭配租住房调整及调换实施细则，由市住房城乡建设主管部门另行制订。
第十四条 承租家庭在租赁期内自愿退出公共租赁住房的，承租家庭应提前30日向公共租赁住房产权单位提出书面申请，结清相关费用，并在规定期限内将住房腾空交回产权单位。产权单位在与承租人解除租赁合同15日内，应书面通知承租人原申请所在区县住房保障管理部门。
承租家庭自愿退出公共租赁住房视同放弃一次配租资格，可继续轮候。同一家庭只能放弃两次配租资格，超过两次须重新申请。
第十五条 承租家庭在租赁期内，通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，并不再符合公共租赁住房配租条件的，应退出承租的公共租赁住房。
各区县住房保障管理部门每年对承租家庭住房变动情况进行复核。经复核，承租家庭不再符合公共租赁住房配租条件的，区县住房保障管理部门作出取消保障资格的决定，并在15日内书面告知公共租赁住房产权单位。
第十六条 租赁合同期满后承租家庭需要续租的，应在租赁期满前3个月向公共租赁住房产权单位提出续租申请，产权单位收齐相关申请材料后，报送到承租家庭原申请户籍所在区县住房保障管理部门复核。区县住房保障管理部门接到家庭申请材料2个月内，组织街道办事处(乡镇人民政府)住房保障管理部门完成家庭资格复核工作，并依下列情况做出处理决定，书面告知公共租赁住房产权单位：
(一)承租家庭仍符合届时公共租赁住房配租条件的，可继续承租公共租赁住房。
(二)承租家庭不再符合届时公共租赁住房配租条件，但家庭成员在本市均无他处住房的，可申请继续承租住房，经市或区县住房保障管理部门批准后，应按同区域同类型住房的市场租金标准交纳房屋租金。
(三)承租家庭不再符合届时公共租赁住房配租条件，且家庭成员在本市他处有住房的，应退出公共租赁住房。
产权单位在接到区县住房保障管理部门书面意见后，在1个月内完成与承租家庭续租，或收回承租的公共租赁住房。
产权单位无法向承租家庭提供原住房续租的，经住房保障管理部门同意，可在持有的房源中调配其他房屋给承租家庭。
第十七条 公共租赁住房产权单位负责房屋室内自用部位和自用设施设备维修养护服务。自用部位包括户门、室门、外窗、户内顶棚、墙面、地面、阳台、设置的防盗栏等。自用设施设备包括户内电气、燃气、供热、自来水分户表以内的管线及配件，卫生洁具、厨房器具和相关的上、下水管道及其他配套电器。
产权单位接到承租家庭报修后，应组织专业人员或委托物业服务企业专业人员及时上门维修，需收取费用的应按约定标准向承租家庭收取。
第十八条 公共租赁住房产权单位应按租赁合同约定，组织房管员对承租家庭进行入户检查，及时掌握承租家庭人员变化、房屋使用、室内设备设施状况等情况，并做好检查记录。检查记录由产权单位归入承租家庭档案管理。
产权单位组织入户检查时，承租家庭应至少有一名具有完全民事行为能力的家庭成员在场。入户检查的房管员应不少于2人，并按照规定佩戴工作证件。
产权单位每季度按照不低于实际入住家庭户数30%的比例组织入户检查，每年必须对入住家庭检查1次。对曾有违规使用房屋行为的家庭，产权单位应对其组织不定期抽查，并适当增加入户检查次数。
第十九条 承租家庭有转租、转借、闲置、改变用途、违章搭盖、擅自拆改房屋和违规使用公共空间等违规行为或其他违反租赁合同约定行为的，公共租赁住房产权单位房管员应按租赁合同约定及时制止，制作询问笔录。当事人不配合无法制作询问笔录的，房管员应及时做好工作记录。
承租家庭拒不改正的，产权单位应按房屋租赁合同约定处理，直至解除租赁合同，要求家庭退出公共租赁住房。
产权单位应在15日内将处理结果向相关区县住房保障管理部门报告，并及时将检查及处理情况录入公共租赁住房管理信息系统。
第二十条 公共租赁住房产权单位应向承租家庭明确公共租赁住房使用规则，并对承租家庭租住行为进行检查监督，发现家庭有危害小区住户居住安全、破坏小区环境卫生等方面行为应及时制止，并按有关规定处理或报告相关管理部门处理。
第二十一条 公共租赁住房产权单位应在租赁管理服务站设立举报信箱，定期开箱收集举报信息；公开举报电话，设置专(兼)职人员负责接听，并做好违规违约使用房屋举报信息汇总登记、调查、处理工作。
产权单位可将承租家庭履行租赁合同的情况在楼栋内等场所予以公示，接受小区承租家庭监督，公示内容包括公共租赁住房租金交纳、租金补贴额及房屋使用情况等。
第二十二条 公共租赁住房产权单位应协助区县住房保障管理部门完成对承租家庭成员收入、住房情况的复核，公示张贴及意见收集等工作，协助住房保障管理部门做好政策宣传，引导承租家庭合理使用房屋，维护小区秩序。
第二十三条 公共租赁住房产权单位应建立承租家庭意见征询机制，每半年组织召开一次由各楼栋或单元承租家庭代表参加的联席会，每年组织承租家庭填写满意度调查问卷，征询改进小区物业服务、租赁管理、使用监督管理、社会公共服务、社区建设等方面意见和建议，并将结果书面反馈区县住房保障管理部门。
第二十四条 公共租赁住房产权单位应按季、年向区县住房保障管理部门报告本单位持有管理的公共租赁住房出租、空置、租金收缴、违规使用、举报查处、退出等情况。
第三章 物业服务
第二十五条 集中建设的公共租赁住房，公共租赁住房产权单位可自行管理，也可通过招投标方式将全部或部分专项服务委托给物业服务企业或其他专业性服务企业。同等条件下优先选择有保障性住房小区物业服务业绩的物业服务企业承担。
配建的公共租赁住房，应与本物业管理区域内的其它物业实施统一管理。建设单位不得通过增设护栏等方式将公共租赁住房与区域内其它物业分隔。
第二十六条 公共租赁住房应配置租赁管理服务办公用房，用于区域内公共租赁住房及承租家庭档案资料保存、住户接待、人员值班备勤等日常工作。
集中建设的公共租赁住房，公共租赁住房产权单位应合理安排配套用房，满足小区物业服务和租赁管理办公使用。
配建的公共租赁住房，建设单位应在首层配建建筑面积不低于100平方米的配套用房，由产权单位按公共租赁住房回购价格收购作为租赁管理服务办公用房使用。
本办法实施前已建成的公共租赁住房，产权单位可向建设单位收购建筑面积不低于100平方米的配套用房作为租赁管理服务办公用房。无法收购的，产权单位可安排建筑面积100平方米左右的首层房屋作为租赁管理办公用房。
第二十七条 集中建设的公共租赁住房由多个产权单位共同持有的，应由持有房屋建筑面积最多的产权单位牵头，会同其他产权单位组建业主大会或建立业主联席会议制度，共同决定小区物业服务等公共事项。
配建公共租赁住房的产权单位，应积极配合建设单位推进业主大会的成立，产权单位按持有房屋建筑面积在业主大会中行使业主权利。
第二十八条 配建的公共租赁住房，建设单位和产权单位可在公共租赁住房建设收购协议中约定公共租赁住房交付后的物业服务费承担及支付方式。
第二十九条 公共租赁住房产权单位应负责公共租赁住房及其配套设施设备的维修养护，确保房屋正常使用。
公共租赁住房可形成独立物业管理区域的，暂不交存住宅专项维修资金。配建的公共租赁住房应按本市相关管理规定交存住宅专项维修资金。
第三十条 公共租赁住房产权单位持有的地下空间，应按照本市规定合理使用，面向承租家庭提供各类服务。管理区域范围内的电梯、宣传栏等公共空间，应首先满足小区居民服务和政策宣传需要。
规划用于公共租赁住房的停车位应优先满足本小区内承租家庭租赁使用。
第四章 监督管理
第三十一条 市、区县住房保障管理部门应采取定期检查、档案资料抽查、对承租家庭走访、举报投诉处理、舆情社情监测等方式，加强对公共租赁住房产权单位开展的后期管理工作、承租家庭房屋使用情况进行监督考核。
第三十二条 市住房城乡建设主管部门建立公共租赁住房信用信息共享制度，将公共租赁住房产权单位、受委托参与管理服务企业、承租家庭的违规违约处理情况进行记录、归集、共享，并可按照有关权限和程序与其他部门共享，为社会信用管理提供信息服务。
第三十三条 公共租赁住房产权单位及其委托的管理服务单位有下列行为之一的，住房保障管理部门应及时督促产权单位按规定整改。拒不改正的，住房保障行政管理部门按《公共租赁住房管理办法》(住房和城乡建设部令第11号)相关规定予以处罚：
(一)向不符合配租条件的对象出租公共租赁住房的；
(二)未履行公共租赁住房及其配套设施设备维修养护义务的；
(三)改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途，以及配套设施的规划用途的。
第三十四条 承租家庭有下列行为之一的，公共租赁住房产权单位可按租赁合同约定解除合同，收回房屋：
(一)将房屋转租、转借或者擅自调换承租住房的；
(二)改变承租住房用途或房屋结构；
(三)破坏或者擅自装修承租住房，拒不恢复原状的；
(四)连续3个月以上在承租住房内居住不满30日的；
(五)累计3个月未按照合同约定交纳租金的；
(六)被区县住房保障管理部门取消公共租赁住房配租资格的；
(七)其他违反法律、法规规定及租赁合同行为的。
责令退回承租住房的家庭，产权单位可给予两个月的过渡期，过渡期内按照同区域、同类型住房的市场租金收取租金；逾期仍拒不退回的，公共租赁住房产权单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房，并按租赁合同约定，按照两倍公共租赁住房租金标准收取租金。
第三十五条 公共租赁住房产权单位应按租赁合同约定对承租家庭的违规违约行为进行处理。承租家庭有将房屋转租、转借、擅自调换、闲置、改变用途等违规行为及在房屋内从事违法活动的，产权单位应及时向区县住房保障管理部门报告。经核实后，区县住房保障行政管理部门应取消家庭保障资格，并通过媒体公示，记入信用档案，5年内不得再次申请保障性住房，并按照《公共租赁住房管理办法》(住房和城乡建设部令第11号)相关规定予以处理。
第三十六条 各级住房保障管理部门、公共租赁住房产权单位及相关管理服务单位的工作人员，如有参与或隐瞒公共租赁住房转租、转借、闲置等违规行为的，应按照本市相关规定处理。
第三十七条 公共租赁住房产权单位应加强对委托的管理服务企业进行监督、检查、考核。对于考核不合格或居民反映问题较突出的，应令其限期整改或重新选聘。
第五章 附 则
第三十八条 社会单位利用自有土地建设持有的公共租赁住房、通过市场趸租方式筹集的公共租赁住房的后期管理工作参照本办法规定执行。
公共租赁住房办理首次入住手续前，产权单位或筹集单位应向项目所在区县住房保障管理部门登记备案。
第三十九条 各产业园区管委会或所属企业组织筹集运营的公共租赁住房后期管理办法由园区管理机构参照本办法制定，经区县人民政府批准后实施，并报市住房保障工作领导小组办公室备案。
第四十条 本办法自2013年9月1日起施行。此前公共租赁住房管理规定中与本办法不一致的，以本办法为准
