天津市社区物业管理办法
【发布日期】2013-8-28
天津市人民政府办公厅关于印发天津市社区物业管理办法的通知
津政办发〔2013〕69号
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
经市人民政府同意，现将《天津市社区物业管理办法》印发给你们，本办法自发布之日起施行。
天津市人民政府办公厅
2013年8月28日
天津市社区物业管理办法
第一章 总则
第一条 为加强和创新社区物业管理工作，将物业管理纳入社区管理，提升物业管理水平，促进和谐社区建设，依据有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市市内六区和环城四区范围内社区物业管理工作，适用本办法。
第三条 社区物业管理工作应当坚持政府主导、属地管理、条块结合、分类指导的原则。
第四条 市人民政府有关部门、有关区人民政府应当加强对社区物业管理工作的宣传引导，不断增强居民参与意识、自律意识和有偿服务意识，营造和谐共建、遵规守约、文明诚信的社区物业管理氛围。
第二章 管理模式和服务标准
第五条 旧楼区实行社会化服务公司管理、产权单位自行管理、居民自治管理3种方式。具体管理方式由区人民政府根据实际情况和小区特点，因地制宜确定。
第六条 旧楼区居民自治管理的,由社区居民委员会牵头组织，楼门栋长协调配合，居民和志愿者参与，落实小区卫生清扫保洁、门岗执勤、车辆停放、秩序维护等服务。也可以自行成立服务队伍进行日常管理服务。
第七条 旧楼区物业管理应当达到下列要求：
（一）在小区显著位置公布服务内容、服务标准以及收费标准；
（二）楼道内无乱贴乱画，楼内外卫生清扫及时，垃圾日产日清，小区环境干净整洁；
（三）小区主出入口24小时值勤，定时对小区内公共区域进行巡视，车辆停放有序，公共秩序良好；
（四）公示房屋及附属设施设备维修养护责任单位。发现路面损坏、污水外溢等问题，及时向有关维修养护责任单位报告。
第八条 有关区人民政府负责落实旧楼区房屋、道路、绿化、排水等日常维修养护单位。
第九条 旧楼区日常管理服务费应当由居民交纳，市、区财政给予适当补助。
第十条 旧楼区管理服务单位和物业服务企业吸纳就业困难人员的岗位补贴标准和社会保险补贴标准，按照我市有关规定执行。
第十一条 商品住宅小区、保障性住房小区推行专业化物业管理模式。
示范小城镇住宅小区和城中村改造安置小区可以通过选聘物业服务企业或者由街道办事处（乡镇人民政府）自行成立管理服务单位，为其提供卫生保洁、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护等日常管理服务。
第十二条 商品住宅小区、保障性住房小区的物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务等级，提供相应服务，并达到合同约定的服务标准和下列要求：
（一）在小区内办公场所显著位置悬挂营业执照、资质证书、服务内容、收费标准、项目管理人员职责分工等；
（二）设置政策法规宣传栏、管理规约公开栏、小区事务公示栏，及时向业主公开公示物业服务信息；
（三）设置物业服务意见箱、业主委员会工作建议箱，定期收集意见建议，改进措施具体有效。
示范小城镇住宅小区和城中村改造安置小区的物业管理服务，参照前款规定执行。
第三章 管理责任及义务
第十三条 市民政局负责指导、监督、协调将物业管理纳入社区管理，建立健全长效管理工作机制。
市国土房管局负责全市物业管理活动的监督管理工作；研究制定物业管理有关政策措施和标准；指导监督区房管局履行物业管理监管职责；负责房屋安全使用方面的监督管理工作。
其他各有关部门按照各自职责做好社区物业管理相关工作。
第十四条 区人民政府负责本辖区社区物业管理工作的组织领导，履行下列职责：
（一）组织落实本辖区各部门、街道办事处（乡镇人民政府）的社区物业管理工作责任；
（二）制定本辖区内的社区物业管理工作措施，保证长效管理机制的落实；
（三）对社区物业管理工作进行综合协调和监督管理；
（四）组织本辖区社区物业管理工作的检查、考核，对不履行职责的依法追究责任。
第十五条 街道办事处（乡镇人民政府）负责具体履行社区物业管理工作职责：
（一）做好《天津市物业管理条例》、《天津市城市管理规定》（2010年市人民政府令第26号）等法规规定的社区物业管理相关工作；
（二）明确本辖区内负责社区物业管理的部门和人员；
（三）组织召集街镇物业管理联席会议；
（四）协调相关部门解决社区物业管理工作中出现的重要问题；
（五）指导社区居民委员会对社区物业管理工作进行监督和协调；
（六）组织对社区物业管理服务情况的考评。
第十六条 社区居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）指导下，做好社区物业管理的下列工作：
（一）教育引导居民参与配合社区物业管理、履行应尽义务、爱护公共财产；
（二）依法维护社区居民的合法权益，向上级有关部门及时反映社区居民的意见和建议；
（三）对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位实施物业服务情况进行考评；
（四）对未实行专业化物业管理的社区，采取多种方式组织落实卫生保洁和秩序维护等基本服务；
（五）组织召集社区物业管理联席会议，调解社区物业管理矛盾纠纷；
（六）做好日常巡查，对本社区内出现的违规行为及时进行劝阻，并向相关部门报告。
第十七条 社区设置物业管理专职人员，具体办法由市民政局、市国土房管局、市财政局共同制定。
第十八条 社区居民应当履行下列义务：
（一）自觉维护社区物业管理区域内的公共秩序和环境卫生，爱护公共财产；
（二）遵守物业服务合同或协议的约定，配合物业服务企业或旧楼区管理服务单位做好管理服务，按时交纳物业服务费；
（三）积极参与、配合街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会依法开展的社区物业管理工作；
（四）其他依法应当履行的义务。
第十九条 物业服务企业或旧楼区管理服务单位应当按照国家和本市有关规定从事社区物业管理服务活动，并做好下列工作：
（一）遵守物业服务合同或协议约定，对社区物业及其环境秩序进行管理，提供相应服务，接受街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会及居民的监督；
（二）对社区物业管理区域内发生的违法建设、占用或者破坏园林绿地、拆改房屋结构、侵占消防通道、违规养犬等行为应当劝阻制止，并及时向有关部门报告；
（三）接受街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会对物业管理工作的指导，并协助做好相关工作。
第二十条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位为居民提供相关服务前，应当通知社区居民委员会和相关管理服务单位。社区居民委员会会同相关管理服务单位提前做好与社区居民的协调沟通工作。
第四章 工作机制
第二十一条 本市实行街镇、社区两级物业管理联席会议制度。
第二十二条 街镇物业管理工作联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）召集，区有关行政主管部门、公安派出所、司法所、社区居民委员会、物业服务企业或旧楼区管理服务单位等各方负责人，以及业主代表或者居民代表参加。
街镇物业管理联席会议负责协调解决本辖区内社区物业管理工作中出现的重大问题，并形成会议纪要在社区范围内予以公告。对不履行会议决定事项的单位和组织，由街道办事处（乡镇人民政府）上报区人民政府，由区人民政府督促限期落实。
第二十三条 社区物业管理工作联席会议由社区居民委员会召集。社区居民委员会主任、社区民警、业主代表或者居民代表、小区管理负责人等人员参加。
会议由社区居民委员会主任主持召开，原则上每月召开一次。研究议题由会议成员单位提出，主要协调下列事项：
（一）履行物业服务合同或协议中出现的问题；
（二）业主委员会履职、换届和委员补选工作；
（三）物业服务费收缴、使用等问题；
（四）在房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用中遇到的问题；
（五）选聘、解聘物业服务企业或旧楼区管理服务单位的有关事宜;
（六）社区物业管理中出现的其他问题。
上述事项应当经社区物业管理联席会议集体讨论作出决定后实施，并监督整改落实情况。
第二十四条 有关区建立由专（兼）职人民调解员、专业人员组成的调解委员会，负责指导重大、疑难社区物业纠纷的调解工作。
街道办事处（乡镇人民政府）人民调解委员会负责复杂的社区物业纠纷调解工作。
社区居民委员会人民调解委员会负责一般性物业纠纷的预防和调解工作。
第二十五条 本市建立社区行政执法联动机制。
市容园林、规划、房管、公安、城市管理综合执法等相关部门应当加强日常巡查，对社区范围内的违法违规行为依照有关法律法规的规定进行治理。
发现违法违规行为的，居民、物业服务企业或旧楼区管理服务单位、社区居民委员会应当及时劝阻，并向街道办事处（乡镇人民政府）或者有关部门报告。
街道办事处（乡镇人民政府）可以根据法律法规规章的规定、市人民政府决定或者接受委托，对辖区内的违法违规行为实施处罚。
第二十六条 物业管理行政主管部门应当做好对社区物业服务企业的监督管理工作，并指导、监督旧楼区管理服务单位做好管理服务工作。
第二十七条 有关区人民政府应当明确社区物业管理服务的属地监督管理考核内容和办法。
街道办事处（乡镇人民政府）应当组织社区居民委员会和业主委员会、居民代表定期对物业服务企业、旧楼区管理服务单位履行服务合同情况进行考核。
旧楼区管理服务情况考核结果，作为市、区财政资金补助的依据。
第二十八条 新建小区在居民入住前，由区人民政府组织协调街道办事处（乡镇人民政府）派驻社区居民委员会筹备组，做好社区管理相关工作。居民入住后，由筹备组按照有关规定组织选举产生社区居民委员会，并与物业服务企业做好相关工作衔接。
新建社区办公服务设施，应当按照本市有关指标要求集中建设，由区人民政府组织有关部门联合审核验收，并依据相关规定办理移交手续，确保在居民入住前投入使用。
第二十九条 物业服务企业或旧楼区管理服务单位应当按照物业服务合同或协议的约定提供管理服务，按时收取物业服务费。物业服务企业或旧楼区管理服务单位未按合同或协议约定履行服务的，应当承担违约责任。
社区居民委员会帮助协调业主与物业服务企业或旧楼区管理服务单位就物业服务费收取工作中产生的矛盾。
经催缴、协调仍拒交物业服务费的，物业服务企业或旧楼区管理服务单位可以通过司法途径解决。
第三十条 房屋专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
业主委员会负责组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施。
第三十一条 本市房屋专项维修资金的增值资金除市财政部门核定的房屋专项维修资金管理费用外，其余转入房屋应急解危专项资金专户，用于已建立房屋专项维修资金物业项目的应急维修。
发生以下情形之一的，可以使用该项目的房屋应急解危专项资金：
（一）房屋局部屋面渗漏，外檐脱落，道路破损、塌陷等受益范围、责任人无法界定的；
（二）突发电梯故障、排水管道漏水等影响业主正常使用和住用安全的；
（三）经业主大会同意的其他共用部位、共用设施设备紧急维修项目。
物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修内容除外。
未成立业主委员会的物业管理小区，可以由社区居民委员会负责物业项目房屋应急解危专项资金的申请和使用。
第五章 监督考核
第三十二条 市民政局会同市国土房管局等有关部门定期对区人民政府和市级相关行政主管部门承担的社区物业管理工作进行考核。
区人民政府应当对街道办事处（乡镇人民政府）承担的社区物业管理工作定期进行考核。
对在社区物业管理工作中履行职责不到位的，依据职责权限予以通报批评，责令作出书面检查，情节严重的追究责任。
第三十三条 相关部门不履行职责的，应当由上级主管部门对主管人员或者其他责任人员进行责任追究，情节严重的由行政监察机关依法处理。
第三十四条 市民政局、市国土房管局及相关行政主管部门、区人民政府和街道办事处（乡镇人民政府）应当公布监督投诉电话，接受居民举报投诉。受理举报投诉后，应当及时进行调查、核实并依法作出处理。
第六章 附则
第三十五条 本办法所称旧楼区，是指列入市人民政府旧楼区提升改造计划、综合提升改造后符合接管标准的小区。
第三十六条 本市市内六区和环城四区以外的社区物业管理工作参照本办法执行。
第三十七条 本办法自发布之日起施行，有效期5年。
