郑州市人民政府关于新型农村社区物业管理工作的指导意见
【发布日期】2014-10-9 【作者】 【来源】
郑政文〔2014〕188号
各县(市、区)人民政府,市人民政府各部门,各有关单位:
为进一步加强新型农村社区物业管理工作,规范新型农村社区物业服务活动,深入推进我市新型城镇化建设工作,依据相关政策法规,结合我市实际,制定本意见。
一、指导思想
以党的十八大精神和科学发展观为指导,以构建和谐社会为目标,确立“属地管理、业主议事、市场推进、行业指导”的原则,积极推动物业管理向新型农村社区延伸,并加强工作指导,规范服务活动,实现新型农村社区物业管理的整体进步和人居质量的整体跃升。
二、适用范围
本意见适用于全市在农村区域,按新“三化”协调发展空间布局规划建设、居住方式与农村产业发展相协调且具备完善基础设施和社会化公共服务设施的现代化新型农民聚居点的物业管理活动。
三、工作目标
新型农村社区物业管理工作组织健全,机制完善,制度有效且运行良好,逐步促进新型农村社区实施不同的物业管理模式。
四、实施原则
(一)属地管理原则
各开发区管委会、县(市、区)人民政府应当充分发挥综合管理的工作优势,积极采取有效措施,落实管理责任,强化协调服务和考核监督,真正将新型农村社区物业管理工作职责落到实处。
(二)业主议事原则
新型农村社区所属的居民委员会应制定业主临时管理规约和业主议事规则,全体业主应自觉遵守,并积极参与居住区的物业管理事务。
(三)市场推进原则
按照“区别对待、分类指导”的方式,积极推动新型农村社区实行市场化的物业服务。
(四)行业指导原则
各级物业管理主管部门要加强对新型农村社区物业管理的指导监督,及时协调解决物业管理开展过程中存在的问题。
五、物业管理活动的实施
(一)业主大会的成立
对符合业主大会成立条件的新型农村社区,在辖区房管部门的指导下,由社区所在地乡(镇)、办事处组织成立业主大会筹备组,根据《住房和城乡建设部关于印发<业主大会和业主委员会指导规则>的通知》(建房〔2009〕274号)的规定,召开首次业主大会会议,成立业主大会,选举产生业主委员会。
物业管理区域内的业主具有社区村委会成员或村党组织成员身份的,可由筹备组直接提名为业主委员会委员候选人。
(二)物业管理模式
新型农村社区提倡由业主大会通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理,双方签订物业服务合同,由物业服务企业按照约定提供服务;也可按业主大会的决定,采取社区代管、业主自治等管理模式实施物业管理。
(三)物业管理用房及公共设施配备
新型农村社区应当按照不低于总建筑面积千分之四的标准配套建设物业管理用房,总建筑面积低于2万平方米的,按照不低于80平方米的标准配套建设。
配建物业管理用房建筑面积超过500平方米的,经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,可预留不低于500平方米的物业管理用房供服务保障使用,多出面积用于经营活动,经营活动收入可按一定比例补贴物业费,补贴比例由业主大会决定。
新型农村社区可以按照一定比例配套建设集体物业经营性用房,收益主要用于补贴物业服务费用。同时应根据业主的实际情况,建设公共活动场所,用于业主健身休闲、卫生服务等,具体配建比例由各开发区管委会、县(市、区)人民政府确定。
(四)房屋专项维修资金的缴存使用
新型农村社区中单幢房屋或者一个物业管理区域内房屋有两个以上产权人的,房屋专项维修资金的交存、管理、使用、续筹等可以按照《郑州市房屋专项维修资金管理办法》(郑州市人民政府令第186号)相关规定执行。新型农村社区的业主也应当按照其相关规定交存房屋专项维修资金。
(五)物业服务费用的缴纳
新型农村社区的物业管理可参照郑州市物业服务收费管理有关规定收取物业服务费用。
选聘物业服务企业实施管理的新型农村社区,业主应按照物业服务合同约定标准和方式按时足额缴纳物业服务费。
新型农村社区配套建设经营性用房的收益,也可用于补贴社区所需的物业服务费用,补贴标准与补贴期限由村民委员会根据社区实际情况确定。
新型农村社区所属的村民委员会也可根据村集体经济收入情况,对业主物业服务费用进行补贴,补贴比例由村民委员会根据社区实际确定。
六、职责分工
(一)市政府建立综合协调机制,由市物业管理工作领导小组负责制定相关政策规划,研究解决重大问题,组织协调各单位共同做好新型农村社区物业管理工作。市物业管理工作领导小组办公室负责组织开展新型农村社区物业管理工作的检查考核工作。
(二)市房地产管理部门负责全市新型农村社区物业管理工作的指导和监督,研究制定相关规定,参与对各开发区管委会、县(市、区)人民政府新型农村社区物业管理工作的目标责任考核。市政府其他相关职能部门按照各自职责,分工协作,密切配合,共同做好新型农村社区物业管理的相关工作。
(三)各开发区管委会、县(市、区)人民政府负责辖区新型农村社区物业管理工作的领导和组织工作,落实综合协调管理责任,制定本区新型农村社区物业管理相关实施细则。
(四)各开发区管委会、县(市、区)人民政府房管部门具体负责辖区新型农村社区物业管理活动的指导监督,负责业主大会工作的业务指导和业主委员会备案,检查考评物业服务质量,组织物业管理区域划分,参与新建住宅项目的承接查验,负责物业管理工作的业务指导和人员培训,进行物业管理工作考核等工作。
(五)乡(镇)、办事处负责新型农村社区物业管理工作的具体实施,牵头组织业主大会召开和业主委员会选举、换届工作,并指导监督业主大会、业主委员会日常运作,做好居民委员会与业主委员会之间的协调配合工作,建立矛盾调解、应急管理、联席会议等制度,依法调解辖区内物业管理纠纷,参与业主大会选聘物业服务企业的招投标、物业管理区域划分、检查考评物业服务质量,协调物业管理项目交接等工作。
七、保障措施
(一)建立工作机构
各开发区管委会、县(市、区)人民政府要依照行政区街道办事处设立物业管理办公室的模式,在各乡(镇)设立新型农村社区物业管理工作机构,明确工作职责,人员、经费、措施保障到位。
(二)完善工作制度
各开发区管委会、县(市、区)人民政府要建立矛盾调解制度,及时化解物业管理纠纷;建立应急管理制度,确保小区管理不失控;建立联席会议制度,形成多方联动新格局,有效解决新型农村社区物业管理存在的问题。
(三)落实补贴奖励
各开发区管委会、县(市、区)人民政府可根据本地经济和社会发展水平,对生活困难群众的物业服务费用给予一定的减免。并参照《郑州市人民政府关于支持全市物业管理行业持续健康发展的意见》(郑政〔2011〕76号)相关规定,对新型农村社区物业管理工作开展较好的管理单位给予资金奖励。
(四)实施工作考核
建立“市、县、乡”三级物业管理考核机制,市政府将新型农村社区物业管理工作纳入新型城镇化工作考核范围,每年对各开发区管委会、县(市、区)人民政府进行一次考核;各开发区管委会、县(市、区)人民政府定期对乡(镇)、办事处新型农村社区物业管理工作进行检查考核;乡(镇)、办事处负责对辖区新型农村社区物业服务进行日常检查督导。
2014年10月9日
