杨中超诉黄华、黄振发房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院： 北京市第一中级人民法院|
案号：（2014）一中民终字第06948号
上诉人（原审原告）杨中超，男，1979年6月22日出生。
被上诉人（原审被告）黄华，女，1968年6月21日出生。
被上诉人（原审被告）黄振发，男，1938年7月2日出生。
上诉人杨中超与被上诉人黄华、黄振发因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第02488号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人杨中超及其委托代理人黄振国、被上诉人黄华之委托代理人王承斌、被上诉人黄振发之委托代理人全英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
杨中超在原审法院诉称:黄华是北京市昌平区1104号房屋（以下简称1104号房屋）的所有权人；黄振发是黄华的父亲，亦是该房屋的实际占有使用人。2013年1月13日，黄振发受黄华的委托代黄华与杨中超签署《北京市房屋买卖合同》，将1104号房屋出售给杨中超。北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫尊公司）对该房屋买卖交易提供居间服务。上述《北京市房屋买卖合同》签署后，黄华开始是配合办理有关房屋交易手续的，但不久之后即拒绝履行合同。对此，黄振发表示会说服黄华履行合同。随后杨中超不断催促黄华、黄振发履行合同，黄振发一直表示在和黄华沟通，直至日前，黄振发表示其未能说服黄华继续履行合同、无力解决此事。为购买上述房屋，杨中超已将此前所有的一套较小的房屋出售，现在黄华拒绝履行合同，给杨中超造成巨额经济损失。无奈之下，依法诉至法院，请求法院依法判令:1、黄华、黄振发继续履行签署于2013年1月13日的《北京市房屋买卖合同》，协助居间服务方和杨中超办理房屋过户手续；2、诉讼费用由黄华、黄振发承担。
黄华、黄振发在原审法院辩称:不同意杨中超的诉讼请求，因为合同没有生效。
原审法院判决认为:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杨中超在签订房屋买卖合同时得知黄振发系黄华的父亲，看到了房屋所有权证原件、黄华的身份证复印件、黄振发的身份证原件、委托书及房屋出售委托协议，且对委托书系黄振发书写一事并不知情，因此杨中超有理由相信黄振发具有出售该房屋并订立房屋买卖合同的代理权限，故黄振发签订合同的代理行为有效，该房屋买卖合同对杨中超与黄华均产生约束力。在履行过程中，杨中超未在合同约定的期限支付购房款，且于2013年3月24日出具借据，依据借据的内容，通过文义解释的方法，能够认定买卖双方已达成解除合同的合意。杨中超对该借据的解释与常理不符，故杨中超的主张法院不予采信。杨中超要求黄华、黄振发继续履行房屋买卖合同，办理房屋过户手续的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条 、第九十三条 、第九十七条 、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 之规定，判决:驳回杨中超的诉讼请求。
杨中超不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为:撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由:1、被上诉人在一审诉讼中关于涉案合同的说法前后矛盾，其所谓涉案合同已协商解除的主张不是事实，不符合常理，不能成立。在本案一审中，被上诉人开始只是辩称涉案合同未生效，并未辩称合同已解除。此后被上诉人主张涉案合同已协商解除是因为上诉人未如约支付购房款。2、一审判决认定涉案合同已协商解除没有事实和法律依据。本案中借据只是借住房屋的一个手续，无论从形式还是内容，均不能产生“协商解除合同”的法律后果。根据孙岩的证人证言以及与被上诉人黄振发的多次录音，均可证明双方并未协商解除合同。
黄华、黄振发服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由，认为原审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明:黄振发系黄华的父亲。1104号房屋登记在黄华名下。2013年1月12日，为出售1104号房屋，黄振发与鑫尊公司签订了《房屋出售委托协议》。2013年1月13日，在鑫尊公司的居间服务下，黄振发以黄华委托代理人的身份与杨中超签订《北京市房屋买卖合同》，黄振发在出卖人的委托代理人处签字。合同约定出卖人黄华将1104号房屋出售给买受人杨中超，总价款333万元，买受人应于签订合同当日支付出卖人购房定金3万元，于2013年3月15日前支付购房款100万元，于过户当日支付购房款138万元，剩余92万元由买受人通过住房公积金贷款支付。
签订房屋买卖合同过程中，黄振发向杨中超表明其系黄华的父亲，并向杨中超出示了1104号房屋的所有权证原件、黄华和黄振发的身份证原件，以及黄振发本人书写的黄华委托黄振发办理1104号房屋出售委托协议的委托书，该委托书内容为:“本人黄华现委托父亲黄振发办理位于昌平区1104室与北京鑫尊地产公司签署房屋出售委托协议。委托人为黄华，日期为2013年1月12日。”杨中超对于该委托书是黄振发本人书写一事不知情。
合同签订当日，黄振发代黄华收取了杨中超支付的3万元定金，黄振发以出卖人身份为杨中超出具了定金收条。
因黄华拒绝履行该房屋买卖合同，黄振发与杨中超协商一致在2013年9月30日前暂缓履行该合同，暂缓履行期间，黄振发负责做黄华的工作，以便继续履行该合同，杨中超亦可自行购买其他房屋，如杨中超购买到其他房屋，该房屋买卖合同解除，杨中超从1104号房屋搬出。暂缓履行期间，黄振发将1104号房屋无偿借给杨中超居住使用，杨中超自行负担借住期间发生的水、煤气、电及物业管理等费用。为此，杨中超于2013年3月24日向黄振发出具了一份借据，内容为:“杨中超今借住黄振发房子居住，借住期自2013年3月24日起至2013年9月30日止。期间如杨中超买到房子则即搬出，借住期间本房所发生水、煤气、电及物业管理费由杨中超承担。房屋位置北京市昌平区1104室”，杨中超在借住人处签名。当日，杨中超入住1104号房屋。
暂缓履行期间届满后，黄振发未能做通黄华的工作，黄华仍拒绝履行该房屋买卖合同，杨中超亦未能自行购买到其他房屋。杨中超至今仍居住在1104号房屋。杨中超在庭审中表示愿意一次性支付剩余购房款330万元。
认定上述事实的证据及理由:上述事实，有《北京市房屋买卖合同》、《房屋出售委托协议》、委托书、定金收条、证人证言、房屋所有权证、杨中超2013年3月24日出具的借据、杨中超与黄振发之间的电话录音、当事人陈述等在案佐证。本案双方当事人对黄振发与黄华之间系父女关系、1104号房屋的产权登记情况、黄振发与鑫尊公司签订《房屋出售委托协议》的事实、黄振发以委托代理人身份与杨中超签订《北京市房屋买卖合同》的事实、黄华拒绝履行房屋买卖合同的事实、杨中超自2013年3月24日起居住1104号房屋的事实均不持异议，且对相关证据的真实性亦不持异议，本院对上述事实予以认定。根据杨中超2013年3月24日出具的借据中有关借住期间的约定，本院认定在黄华拒绝履行合同后，黄振发与杨中超达成了在2013年9月30日前暂缓履行房屋买卖合同的口头协议。根据杨中超在借据中有关“期间如杨中超买到房子则即搬出”的承诺，本院认定黄振发与杨中超曾就“杨中超可以自行购买其他房屋，如杨中超购买到其他房屋，该房屋买卖合同解除，杨中超从1104号房屋搬出”达成口头协议。本案杨中超提交的与黄振发电话录音证据与本案的事实密切相关，黄华、黄振发在一审质证时当庭未发表否定性质证意见，庭后亦未补充提交否定性质证意见，故本院对该录音证据的真实性予以确认。杨中超将“期间如杨中超买到房子则即搬出”理解为“如果杨中超买到1104号房屋，则黄振发将其物品全部搬出”，有悖常理，本院不予采信。黄振发、黄华称已经与杨中超就解除北京市房屋买卖合同达成一致，但现有证据不足以证明该事实主张，本院对黄振发、黄华的该事实主张不予认定。
本院认为:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。黄振发擅自以黄华委托代理人名义出售黄华名下的房屋，并与杨中超就1104号房屋签订《北京市房屋买卖合同》，属于没有代理权而以被代理人名义订立合同。因在签订合同过程中，黄振发表明是黄华的父亲，并向杨中超出示了1104号房屋的所有权证原件、黄华和黄振发的身份证原件、黄华的委托书，而且专业的房地产经纪公司提供了居间服务，杨中超有理由相信黄振发有代理权，故黄振发的代理行为有效，黄华应对黄振发以代理人身份签订的《北京市房屋买卖合同》承担全部责任。
当事人协商一致，可以变更合同。在黄华拒绝履行合同后，黄振发以黄华代理人身份与杨中超就暂缓履行合同达到一致，是对合同履行期限的变更，符合法律规定，本院予以确认。暂缓履行期限届满后，杨中超并未购买到其他房屋，故《北京市房屋买卖合同》应继续履行，现杨中超起诉要求黄华继续履行合同，协助办理房屋过户手续，有事实和法律依据，本院予以支持。因暂缓履行期限届满后，双方并未就何时支付购房款达成新的协议，现杨中超要求黄华协助办理房屋过户手续，应支付剩余购房款，杨中超在庭审中表示愿意一次性支付剩余购房款330万元，本院不持异议。
黄华并未与杨中超达成解除《北京市房屋买卖合同》的协议。暂缓履行期间，黄振发将1104号房屋无偿借给杨中超居住使用，为此杨中超向黄振发出具了借据，从该借据无法得出黄华已经与杨中超协议解除《北京市房屋买卖合同》的结论。恰恰相反，从杨中超在借据中有关“期间如杨中超买到房子则即搬出”的单方承诺，能推定双方曾对《北京市房屋买卖合同》达成附解除条件的口头协议，因杨中超“购买到其他房子”的条件并未成就，故《北京市房屋买卖合同》并未解除。一审法院有关买卖双方已经合意解除合同的事实认定错误，据此判决驳回杨中超的诉讼请求不当，本院予以纠正。
黄振发是2013年1月13日签订的《北京市房屋买卖合同》中黄华的代理人，因代理行为有效，黄振发无履行该合同的义务，杨中超起诉要求黄振发与黄华共同承担履行合同的义务，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条 、第七十七条 、第四十五条 第一款 、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第（二）项 、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 之规定，判决如下:
一、撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第02488号民事判决。
二、黄华与杨中超继续履行二〇一三年一月十三日签订的《北京市房屋买卖合同》，杨中超于本判决生效后十五日内一次性支付黄华购房款三百三十万元。黄华收到上述购房款后十五日内协助杨中超将北京市昌平区1104号房屋的产权过户到杨中超名下。
三、驳回杨中超要求黄振发协助履行《北京市房屋买卖合同》的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费七十元，由黄华负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由黄华负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长刘新泉代理审判员范磊代理审判员夏根辉
二〇一四年十月十七日
书记员郑雅文
