一房数卖，应惩罚性赔偿，但一般不包括可得利益
——一房数卖情形，出卖人应承担惩罚性赔偿，一般不应与《合同法》第113条第1款规定的可得利益赔偿同时适用。
标签：房屋买卖｜一房二卖｜惩罚性赔偿｜可得利益损失
案情简介：2004年，郑某与开发公司签订商品房买卖合同。郑某依约支付503万余元全部房款后将该房出租，但未办理产权过户手续。2012年，开发公司协商回购未果，将该房在内的商铺售予百货公司并办理过户。经评估机构鉴定，郑某商铺市场价现为1600万余元。郑某据此诉请解除合同，开发公司返还其购房款503万余元，并赔偿其按揭贷款利息259万余元、房屋涨价损失755万余元及已付购房款一倍的赔偿503万余元。
法院认为：①开发公司一房二卖，依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，应承担解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失等合同解除后的民事责任，并承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任的权利。②赔偿损失是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因违约行为所减少的财产或所丧失的利益，包括所受损失和可得利益。根据《合同法》第113条第1款规定，合同履行后的可得利益应由违约方予以赔偿，故开发公司应赔偿郑某所受损失和可得利益。而考察前述司法解释第8条制定背景及目的，该条规定的“损失”并不包括对可得利益损失的赔偿，而对于在房价涨速过快、涨幅较大情形下，房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，仅支持返还已付购房款及利息，赔偿所受损失将会导致出卖人违约成本过低、从而在客观上鼓励违约行为的后果，故该条进一步规定了惩罚性赔偿制度。③郑某的可得利益损失应得到赔偿，而郑某主张的按揭贷款利息，系合同正常履行后郑某为获得利益所支出的必要成本，故法院不予支持。郑某主张的房屋涨价损失，实际上指的就是可得利益损失。《合同法》第113条第1款规定，违约方应当赔偿守约方的可得利益损失，但不得超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，开发公司与郑某签订商品房买卖合同时，开发公司应预见到，如其违反合同约定，根据前述解释第8条规定，其可能承担的违约责任，除对方当事人所受直接损失外，还可能包括已付购房款一倍赔偿。综合本案中郑某已实际占有案涉房产并出租获益6年多，以及开发公司将案涉房产转售他人的背景、原因、交易价格等因素，根据《合同法》第113条第1款规定精神，为更好平衡双方当事人利益，酌定开发公司赔偿郑某可得利益损失一倍房款。
实务要点：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条制定惩罚性赔偿的背景及目的，该条规定的“损失”不包括对可得利益损失的赔偿，一般不应与《合同法》第113条第1款规定的可得利益赔偿同时适用。
案例索引：最高人民法院（2014）民一终字第198号“郑某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案”，见《如何理解<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第八条关于惩罚性赔偿的规定，违约方在承担了合同法第一百一十三条规定的可得利益损失的情况下，是否还应承担惩罚性赔偿——郑国安与青海万通物业发展有限公司商品房买卖合同纠纷二审案》（司伟，最高院民一庭；审判长辛正郁，代理审判员司伟、沈丹丹），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（201501/61:245）。
