房产律师代理的一起房产纠纷案件
案件情况：
王五看中一套商品房，在仔细观看了领售房屋的样板房和平面图后非常满意，于2012年5月7曰与开发商签订商品房预售合同。开发商承诺于10月22日交付房屋。10月22日，王五在看到自己实际购买的房屋后才发现，这套房屋不仅和样板房不一样，与其他相同户型的房屋也不一样，次卧中间正上方有一道0.5米宽、3米长的横梁，离地面净高只有1.73米。如果装修再垫高5厘米，身高1.76米的王五在房间活动时，稍有不慎就会碴到房梁。而开发商称这套房屋位于楼的东端，因为整栋楼房水平方向的抗风需要，才将横梁予以加宽加高。王五经多次找开发商理论，要求其作出补偿，而开发商却置之不理。王五无奈之下，决定起诉开发商。
案件审判过程：
我在王五的委托下作为其诉讼代理人，在该案起诉前，我到王五的家里做了现场勘验，发现开发商出售的房屋次卧房梁高度仅有1.73米,影响了房屋的正常使用，此所售房屋存在质量瑕庇。后，我方向对xx房地产公司提起了诉讼，要求法院判决我方所受损失二十万元。在庭审上我方陈述了事实经过，开发商在销售时未对王五如实履行告知义务，因此应对其所售房屋承担瑕疵担保义务。具体理由如下：
(一）房屋是否存在瑕疵
本案中，我方在证据交换时提供照片、录音等证据予以佐证我方观点，证明房梁高度低于正常人的身高，影响了日常使用。根据建设部发布的《住宅设计规范>,普通住宅中卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且面积不应大于室内使用面积的三分之一。因此，房屋存在瑕疵问题是不争的事实。
（二）开发商应对所售房屋承担瑕疵担保义务
所谓瑕庇担保义务，是指卖方所出售的标的物要符合法律规定和合同约定，且该义务并不因房屋交付而免除<合同法>的规定：“标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。”因此，购房人在使用过程中对房屋存在的问题仍可要求开发商予以解决。本案中，王五可以选择行使合同的解除权或要求经济赔偿。由于房地产市场不断走高，王五选择经济赔偿的诉求，更有利于维护自己的权益。
(三）确定赔偿损失的数额
本案中，双方当事人在合同中并没有约定赔偿损失的数额，应结合违约责任的范围确定。我方认为影响使用的面积为20余平方米，而开发商称仅有16平方米，对此，我方提供证据，来支持我方的主张。
对方在庭审中辩称，双方签订的合同并没有约定按样板房交房，房屋的交接应以合同为准，且次卧房梁高度1.73米并不影响王五使用。
案件审理结果：
最后法院认为，被告称其房屋符合规定，缺少相关依据，其辩解意见不予采信。同时，被告在销售时也未对王五如实履行告知义务，因此应对其所售房屋承担瑕疵担保义务。最后法院根据双方合同的单价，判决被告补偿我方18万元损失费。
律师评析：瑕疵担保不因交付而免除，购房人在使用过程中对房屋存在的问题仍有权要求开发商予以解决。有关瑕疵担保责任的法律规定见《合同法》规定的：“因标的物质量不符合质量要求，使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同，买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”
