将住宅改为经营用房，应经有利害关系的业主同意
——承租人将住宅用于经营，应与业主负相同的法定义务，除遵守相关规定及规约外，还应经有利害关系的业主同意。
标签：物业纠纷⊙建筑物区分所有权⊙改变房屋用途
案情简介：2011年，郑某将房屋出租给通信公司作机房，用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点。同一小区内、本栋居民楼的张某起诉郑某和通信公司，要求恢复原状。
法院认为：《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条第1款规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”第16条第1款规定：“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。”故通信公司租赁郑某房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为，属于将住宅改变为经营性用房，应承担与业主相同的法定义务，应经有利害关系的业主张某同意。前述司法解释第11条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”故张某作为本栋建筑物内的业主，无需举证证明其房屋价值、生活质量受到或可能受到不利影响，即可认定为有利害关系的业主。判决郑某、通信公司拆除案涉设备，恢复房屋住宅用途。
实务要点：将住宅改变为经营性用房，即可认定该改变行为影响了业主的安宁生活。房屋使用人将住宅改变为经营性用房，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应经有利害关系的业主同意。
案例索引：湖北武汉中院2014年1月20日判决“张某与郑某等建筑物区分所有权纠纷案”，见《张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案》，载《最高人民法院公报·案例》（201411/217：44）。
点评：将住宅擅自改变为经营性用房，有利害关系的业主可以主张物权请求权，本案裁判重申这一规则时，对承租人等使用人责任亦作了明晰。
