未经共有人（配偶）签名的房屋买卖合同无效吗？
作者：薛芬
2010年3月，成某用其使用的宅基地与开发商兑换单元房四套，并签订了合作建房协议。尔后，成某将其中一套房屋出售给李某，并经协商于同年5月签订了房屋买卖合同，该合同约定了房屋的面积、价款、付款方式、交房时间、房产证的办理及违约责任等内容（约定房屋总价款为210000元，分三次付清，第三次的付款时间为交房时间，即开发商向成某交付房屋的时间），李某已按照合同约定分两次交付了170000元的房款，剩余40000元未付。2011年11月，开发商向成某交付了房屋，但因房价上涨，成某不愿继续履行合同，拒不向李某交房。李某无奈诉讼至法院，请求确认双方签订的房屋买卖合同有效，应继续履行合同，交付房屋，并承担相应的违约责任。
【双方争议焦点】
原告李某认为，双方经自愿协商签订的房屋买卖合同，对双方具有约束力，应按照合同继续履行，并由被告承担违约责任。
被告成某则认为，1、该争议房属于其夫妻共同财产，在与李某签订的合同中，其妻没有签名，对此事不知情、也不同意。因此，该合同因侵犯了房屋共有人的合法利益，而导致无效。2、双方签订房屋买卖合同时，该房屋还未建成，也未办理登记手续，违反了城市房地产管理法的相关规定，因此，该房屋买卖合同无效。
【分歧】
笔者认为，本案的争议焦点是双方签订的房屋买卖合同的效力问题，对此，出现以下三种观点：
观点一，被告签订合同的行为属于表见代理，应认定合同有效。
1、《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
2、表见代理的构成要件有：
（1）、以本人名义为民事法律行为；
（2）、行为人无代理权；
（3）、须有使相对人信其有代理权的表征；
（4）、相对人须为善意。
也就是说，表见代理包含以下含义：1、表见代理是一种特殊的无权代理；2、表见代理是基于本人的过失或本人与无权代理人之间存在特殊关系；3、相对人有理由相信无权代理人享有代理权；4、代理行为的后果由本人承受。本案中，被告成某以本人名义与原告李某签订房屋买卖合同，因成某与房屋共有人系夫妻关系，且其与开发商签订的合同也只有成某一人的签名，所以，李某完全有理由相信成某有代理权；另外，其出售房屋的价款与同期市场价相符，双方经自愿协商签订的合同，没有恶意串通损害第三人利益的行为。故成某的行为符合表见代理，该合同应认定有效。
观点二，认为被告的答辩意见成立，应认定合同无效。理由有：1、原告明知该争议房屋是被告与其妻的夫妻共同财产，且没有任何书面授权，仍与被告签订合同，损害了第三人的利益，对被告妻子不发生法律效力；2、被告妻子未在合同上签名，被告擅自处理夫妻共同财产，该行为对其妻也不发生法律效力。
观点三，认为该合同有效，但在论理上与观点一有所不同，认为应当适用婚姻法解释（一）的相关规定，夫妻双方对处理共同财产，具有平等的处分权，且被告也不得以其妻不知情或不同意为由对抗善意第三人。另外，认为只有违反法律效力性规定的合同才无效。
【分析】
笔者赞同第三种观点。根据最高人民法院关于使用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条的规定，（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。也就是说，夫妻双方因日常生活，在处理夫妻共同财产时，具有平等的处分权，任何一方的决定都是合法有效的；即使是非因日常生活所需，一方处置了共同财产，只要行为相对人是善意的，另一方也不得因此对抗善意第三人。本案中，被告为生活所需出售多套房屋中的一套，其行为合法。原、被告签订合同后，原告分两次向被告支付房款170000元，被告及其妻子均未提出异议，原告有理由相信被告的行为是其夫妻双方共同的意思表示，直到原告要求交付房屋时，被告才以其妻不知情为由对抗原告取得该房屋之辩不能成立。该合同应认定有效。
另外，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条之规定，只有违反法律效力性强制性规定的合同，才能导致合同无效，而城市房地产管理法规定未依法登记取得权属证书的房地产，不得转让，否则，不能取得物权转移的法律效应。其实质是为了对城市房地产进行管理，属于管理性强制性规定，因而，也不能导致该合同无效。
《合同法》第六十一条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方约定，交房时间为开发商向被告交付的时间，现在开发商已将房屋交给被告，因此，被告应当按照合同履行义务，交付出售的房屋。对违约责任双方约定，如有违约造成经济损失，由责任方承担50000元违约金。在案件审理过程中，因原告没有提供相应的证据证明被告违约给其造成经济损失，所以，对违约金部分不予支持。
【结语】
随着富县城市经济的发展，城市规划工作的开展，期房买卖行为也会日益增多，用法律的手段正确引导当事人，不但有利于维护市场交易的正常进行，同时也依法规范人们的行为，树立正确的诚信意识，营造良好的社会市场环境。
