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你的房产权益,我来帮你捍卫!

日期:2020-12-29 来源:房地产律师 作者:房产律师 阅读:80次 [字体: ] 背景色:        

在我国,“齐家”之念于大部分人而言可谓重中之重,而每每提到家,总是与“房”离不开,尤其近十几年时间,全国大部分地区的房价涨之又涨,人们购房除了家用居住之外,许多人加入了炒房的队伍,以买房做投资,因此,房产市场愈加活跃,自然就带来了房产市场中的种种问题,其中房产合同纠纷居多,因而也就产生了繁多的房产纠纷问题。

遇到房产纠纷怎么办,对于一部分人而言往往束手无策,不知如何是好,由此使纠纷一拖再拖,可能导致一些证据的模糊甚至丢失,还有可能过了诉讼时效,最终损害自身权利,却又不得不不了了之。在这里建议大家,遇到房产纠纷怎么办,首先要根据纠纷的性质,纠纷涉及利益的大小,纠纷的复杂程度等来进行不同的处理方式。

例如大家所常常遇到的房产合同纠纷,房产合同纠纷是以双方或多方签订的合同为基础的,因此,合同也就成了解决纠纷的最重要的一把钥匙。一般情况下,对于房产合同纠纷,首先是签订合同的各当事人进行协商,若协商不成,下一步则是找专业律师提起诉讼,但现实中,当事人往往是先起诉或应诉,再找律师,这样的情况不利于在找律师的过程中仔细筛选,有可能急于迅速委托律师而导致委托的律师并没有那么专业而最终不能获得满意的诉讼结果。

因此,纠纷当事人需要委托律师的,应尽量早的找专业房产律师进行委托代理,毕竟专业的房产律师在房产法律方面要比当事人更专业,无论是实体方面还是程序方面,专业房产律师都要比房产纠纷的当事人更熟悉,处理纠纷的经验也更丰富,因此如若能尽早的委托专业房产律师,则会在处理纠纷的过程中更加占据主动地位,甚至还有可能提前预保当事人的未知利益,因此,在这里提醒大家,遇到房产纠纷怎么办,最好第一时间就有委托律师的意识。

附一:商品房纠纷典型案例评析

案例1:逾期交房

案例:黄先生反映,他于2011年12月与某开发商签订了商品房买卖合同,合同约定交房时间为2013年4月,但在履约过程中,开发商一直到2013年7月才交房,延期交房超过90天。

律师分析:当遇到开发商延期交房时,若与开发商签订的《商品房买卖合同》中已约定了延期交房的违约金金额,则购房人可依据合同约定的金额要求开发商赔偿延期交房的违约金。若无约定,则依法确定开发商逾期交房违约责任,违约金按逾期交付使用房屋期间,有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据《合同法》的规定,当一方当事人有重大违约行为时,另一方当事人有权解除合同,可要求开发商返还所交的预售购房款和利息。

案例2:定金纠纷

案例:2012年10月,张小姐在某开发商售楼处认购了一套商品房,交了2万元认购金并签订了认购书。认购书对房屋位置、面积、价款、签订商品房买卖合同的时限等都进行了约定。然而,当张小姐如约前往售楼处签订合同时却发现,开发商在购房合同补充协议中有许多内容显失公平,例如逾期交房、逾期办证的免责条款,无法办理按揭款应3日内以现金补足等。对此,张小姐认为这是一份不公平的购房合同,拒绝签字,要求协商更改合同。随后,开发商通知张小姐没收其定金。

律师分析:依据最高法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。在这个案例中,开发商在事先未告知的情况下,要求张小姐签订有不对等条款的合同,侵害了张小姐的合法权益。在张小姐提出合理异议后,开发商拒绝协商变更合同条款,并单方提出没收定金;因此,致使购房合同不能签订的责任在开发商。依照上述法律规定,开发商应当双倍返还定金。

案例3:广告与实际销售不符

案例:市民覃先生2012年购房,购房过程中,开发商的宣传广告上注明,小区内将配套150平方米的会所,还有数千平方米的绿地供老年人休闲娱乐。交房后,承诺的会所变成了对外经营的酒楼,绿地也变成了停车场。覃先生气愤地表示,当初选择这个小区,就是看中配套齐全,环境优越宜于养老;现在承诺无法兑现,开发商却以合同未出现相关约定为由拒绝兑现。

律师分析:广告是对整个楼盘的宣传,不会具体到某套商品房,购房者应对具体的单元、楼层、朝向、户型等做具体的了解。比如说“二房变三房”“赠送小花园”“俯瞰江景”,“毗邻公园”等定义较为模糊的宣传,如果购房者是看广告宣称的内容而购房的,为了避免这种情况的出现,建议购房者一是不能只轻信广告,应以实物为准,最好到现场观看。

此外,广告及销售人员所承诺的事项法律上是以书面合同约定为准,购房者在购买商品房时应注意合同上是否标明相应的条款。当购房者在签订购房合同时,为了预防后期出现问题时维权难,最好能够将比较重要或直接影响购房决策的宣传内容加入到合同正式文本或合同附件中;或者通过留存资料,甚至手机拍照等方式取证,以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。

案例4:逾期办理产权证

案例:周女士很气愤,因为其买房4年了,可房产证一直没有拿到。据她介绍,2009年她在某楼盘购买了一套房子,当时开发商口头承诺在9个月内办下产权证。2013年,周女士打算将该房子出让,但是因为没有产权证而迟迟无法交易。

律师分析:在项目建设过程中未按规划、建设等相关部门的审批组织施工、建设,以致出现规划及竣工验收困难,是造成产权证逾期的重要原因之一。遇到这种情况,可向法院起诉,要求退房。最高人民法院在2003年出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律基本问题的解释》中,对房开商不按时办理产权证也有明确规定。购买商品房迟迟拿不到产权证,可向人民法院或仲裁机构申请赔偿损失,通过法律途径维护自身合法权益。

案例5:房产面积差异纠纷

案例:2012年1月罗先生购买了某小区房屋一套,在2013年12月份开发商交房时,罗先生发现房屋面积由120平方米减小到了117平方米,这种时候他该怎么办?

律师分析:根据相关法律规定,开发商交付使用的房屋面积与合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:1.面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,以此请求解除合同的,不予支持;2.面积误差比绝对值超出3%,请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还,面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还。

附二:二手房交易也存在很多弊端和风险

1.原房主的户口问题

在二手房交易中,户口问题是一个无法逃避的麻烦存在,所以一定要了解清楚。有些二手房可能是三手房或者四手房,这个户址可能落有一个户口,也可能落有几个户口。如果要避免这些问题,特别注意这几点:

(1)查明这个房子到底是几手房,是否落有户口,可以通过房主了解,也可以去户藉派出所查询;

(2)买卖合同要约定好户口迁出时间,违约金的计算,釆用按日计算,迁出时间拖得越久,违约金越多,以保护自己利益;

(3)扣押一笔钱在手上或者中介处,迁出后再付给原房主;

(4)如果原房主不愿迁出户口,自己也愿意接受的话,就可以压低房价。

2.交易房屋可能在出租

售房者出售二手房时,可能该房屋正在租给别人。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介忽视,也被许多人利用从而引起纠纷。

3.市政规划有变化

有部分售房者要卖掉房子,可能是已经知道该房屋在5年或者10年左右要面临拆迁,再或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买方在购买时应全面了解详细情况。

4.房屋手续不齐全

房子的手续很重要,必须要齐全。房产证是证明房主对房屋享有所有权的凭证,购买没有房产证的房屋有极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。

5.房屋质量难以保障

很多二手房都是90年代建造的房屋,大多为砖混结构,加之使用的时间久,房屋质量难以保障,或许水电墙面等安全也存在着一定的隐患。



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