不认可房屋质量：尽量通过协商解决
案例：周女士在北京郊区买了一栋别墅，今年11月份收房。在收房之前，周女士到自己的别墅里“视察”了一番，但“视察”结果却让她颇为失望。原先在楼书里声称项目质量将会精益求精的房子，实际情况看来却有着不少小毛病，比如墙体裂纹、窗户与墙之间有小空隙、阳台门框与地面不是十分水平等。周女士认为，这套别墅的质量达不到入住要求，因此拒绝收房，但开发商方面表示，自己已经拿到业主入住所需要的一切文件，达到了入住标准，业主便应该入住。然而周女士对这种解释并不认同，她要求开发商对自己的房子进行修补，她满意之后才收房，否则便会向有关部门进行投诉。
律师观点：即使再好的开发商、再好的运作团队，也难保自己的房子不会有一点点瑕疵；同时即使再不挑剔的业主在见到自己花掉大笔积蓄买下的房子时也都会希望它是完美无缺的。因此这二者之间本身就是一对矛盾。作为业主，理性地区分自己眼中房子的问题究竟是“瑕疵”还是“质量不达标”便成了处理这类问题的关键。
从行政手续来讲，开发商的项目从政府拿到了工程竣工合格备案表等一系列文件之后，就意味着具备了交房条件，自然也证明了房屋的质量是合格的，不存在工程质量不达标的问题。因此，如果业主因为房屋不具备入住条件将开发商起诉到法院，法院首先考虑的将会是这一系列文件，而业主的说法很难得到采信。同时，几乎所有的入住通知书都会注明，如果业主从入住之日起一定时间内还不来收房，则开发商有权按业主已经收房来自行处理，这一点在法律上也会得到采信。因为确实存在着一些业主恶意不收房，试图逃避物业税等开销的情况，法律对这一条款的采信也是为了保护开发商的合法权益。所以，业主如果坚持不收房，闹到法院去，弄不好会让自己陷入尴尬，得不到法律的支持。
所以，律师的建议是，如果自己的房子没有什么大毛病，业主还是应该按期、按合同收房，同时按照与开发商房屋保修的约定，要求开发商对自己不满意的地方进行修补，如果开发商在保修期内拒不履行保修的义务，业主再去进行投诉，一般会获得更大主动。而不要轻易将矛盾扩大化，拒不收房，最后却很难得到支持。
当然，如果业主遇到确属重大工程质量问题的情况，则有权利拒绝入住。不过，在这类的诉讼过程当中，证据的搜集与保留则显得至关重要。因为在项目得到工程竣工合格备案表之后再出现大的质量问题，往往意味着行政过程的疏漏，甚至会涉及到行政诉讼，这将是一个非常复杂的诉讼过程。
延期交房：细读合同寻求赔偿
案例：一读者发来邮件说自己于去年购买了通州区某项目的商品房，但当时因为工程进度的原因，开发商因种种借口两次延期交房。最后一次约定是今年12月份交房，但这位读者前两天再去现场看房，发现年底收房依然根本不可能。接到这位读者的邮件后，记者致电这个项目的开发商，工作人员解释道，这批业主确实无法在年底收房，主要是因为小区内各种管线工程还没有完工，目前比较现实的收房时间是明年4月份。同时这位工作人员也表示，对于延期收房的业主，开发商将给予一定数额的赔偿。
律师观点：延期交房是买房人最容易遇到的收房难题，而且非常具有普遍性。这其中有些是开发商从销售策略的角度出发，故意把给业主的收房日期与工程实际完工预期有一定提前，因为从实际销售情况来看，写着“2006年11月交房”的房子，明显要比“2007年1月交房”的房子好卖一些。所以很多开发商都会在合同里给自己留出一定的“宽容期”，说明只要能在宽容期内交房，并不算违约，同时甚至不用支付违约金。
一般情况下，开发商都会在购房合同里对延期交房的情况有明确约定，指出从什么时间开始按什么比例交纳违约金；同时也会约定，如果延期交房超过一定时间（一般是90天），业主有权向开发商提出解约，也就是退房的要求。但由于一旦退房，买房人只能获得当时购房的房款及一定比例的利息，因房屋升值所造成的损失则完全要由买房人承担，所以退房在一般情况下不是首选，这样，细读合同寻求赔偿便成了最为理性的选择。
律师指出，购房合同文本上通常会有这样的条款：“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，从合同约定交接的第31天起，按同期流贷利率向买受人交付利息；逾期超过60天后，出卖人按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，并继续履行合同。”这当中，“30天”即为双方约定的宽容期，开发商不用支付违约金；而从第31日起，开发商则需向业主支付额度为（累计已付款×当时流贷年利率×延期交房的天数）/365的违约金；如果开发商到第60天还未交房，则可向开发商要求金额为自己目前已付房款总额的10%的违约金。需要指出的是，对于贷款买房者，“累计已付款”就是房屋的总价。另外，还有一些开发商的赔偿方式是每延期一天，向业主交纳总房款万分之一到万分之二的违约金。两种不同违约金的数额都在每天100多块钱，不会很高。
产权“难产”损失变现后才可主张赔偿
案例：齐先生的房子去年春天就已入住了，但时至今日，开发商仍然没有根据当初的约定，在业主入住三个月内给业主办下产权证。对此，齐先生非常郁闷，因为对他而言，现在住着的这套小户型只是一个过渡式居所，待经济条件进一步改善之后，再买一套大点的房子才是他的最终目标。齐先生说，这套房子将来肯定是要再出售的，但现在各类税费不停地增加，其中有好多都涉及到产权证办理的时间，可现在房产证迟迟办不下来，弄不好将来就要承担更高的交易成本。
律师观点：现在虽然开发商在与业主签订购房合同时，都会承诺将在三个月或者90天内为业主办理产权证，但细读之下便会发现，其实开发商是承诺在90天内将所有办理大产权的资料提交给有关部门，而并未承诺一定能在这段时间内把产权证交到业主手里。同时，即使是开发商承诺对业主不能及时拿到房产证给予一定赔偿，也一定是“由于开发商原因”致使业主拿不到房产证，才会“给予赔偿”。
事实上，业主迟迟拿不到房产证，有相当一部分原因并不在于开发商，开发商把办理房产证的资料交给有关部门之后，其本身也再无办法干涉大产权的办理过程，以目前行政部门的实际工作流程来看，能在不到一年的时间里把这些手续办好已属不易。所以从实际操作来看，业主在入住之后一两年才拿到房产证非常正常，业主在这中间也难有作为。
律师指出，业主拿不到产权证，在将来的房产再交易过程中受到损失的可能肯定是存在的，但这并不意味着业主以此就能向开发商或有关部门要求获得赔偿。主张赔偿的行为只有当房产再交易因房产证的迟办而使业主的经济利益遭受损失的事实成立之后才可以发生，也就是说，房主在将房子卖出之后，才可以此为理由提出索赔的申请。需要特别说明的是，业主必须向法院或其他有关部门提出自己确实受到损失的有力证据，这样才能使自己的申诉有获得支持的可能。
除此之外，还存在这样一种可能：有些开发商是项目公司，因为一个项目而成立，而项目完成之后，公司也就解散了。对于这类项目的业主而言，如果房产证迟迟办不下来，很可能连开发商都找不到。对此，律师认为这种情况确实非常麻烦，但一般而言，这类公司注销并不可能，所以它依然是一个法人实体。因此，大产权的办理是迟早的事，而一旦当大产权办下来，业主也可以选择起诉开发商，法院在缺席审判的情况下，要求开发商为业主办理产权证。当裁决书下达之后，有关登记机关便可在法院的委托下为业主办理产权证。
律师点评：防患于未然是关键
在采访当中，律师承认，目前，一旦遇到诸如上述三种入住难题，业主往往会陷入很为难的境地。所以在购房时多多注重细节，在房价、户型、配套之外多考虑一些合同、开发商资质等因素，对避免日后发生这类尴尬有很大帮助。律师提醒消费者，具体来讲有以下几点。
首先，要细读合同当中对收房、赔偿、违约金额度等方面的约定。由于合同中的语言大都比较书面和精炼，买房人可能不一定完全读懂，所以便有必要咨询相关专业人士，把这类条款逐一弄明白之后再签字，而不要以为这些不重要便轻易下笔。
其次，要特别留意购房合同的补充协议。由于正式合同是从政府的范本而来，因此有些具体的细则需要在补充协议中约定，而且从法律效力来看，除非是补充协议的条款非法造成合同无效，否则发生纠纷时，还要首先采信补充协议。所以，买房人一定要把补充协议的细则弄懂弄透。
第三，现在网上有开发商资质查询系统，这从一定程度上可以让买房人在了解单独项目时还能了解一些开发商的背景和它开发的其他项目情况。对此购房人也应该有所了解，如果某一开发商以前开发的项目里投诉不断、纠纷连连，那么它的水平和信誉也就可想而知了。
最后，在收房时也要对房子有全面的细节观察，如果发现问题尽可能要留有一些证据，最简单的是拍些照片留下，虽然其在法律上效力并不高，但总比什么都没有强。当然，如果有条件的话，请公证部门进行公证，也是以防万一的一种选择。
