案例1，童某看中了一套二手房，由于是为了孩子的教育问题，因此非常急于成交。在看过房子之后，童某希望能够亲自与业主见面，商谈房价。于是经纪人便带童某看了该物业，双方商谈之后，定下房价便约定签约时间。由于房价方面的原因，业主认为房价过低，不愿意支付经纪人佣金，因此为了促成该交易成功，经纪人与买家均表示可以协商，并在合同中约定相关费用由买家承担，签约之后，童某连续问了好几家地产中介，都认为这个价格是买高了，认为不值得。这下子童某觉得心理很不平衡，他希望再把这个物业抛售出去。但是此时中介给他开出的价格几乎都比买入价低，这下他就更加灰心了，认为是被狠狠宰了一笔。多方权衡之下，童某还是决定买下这物业。但是签约之后经纪人又告诉童某，由于该房产当年购入时没有完全交纳土地出让金，必须再增加3000元的费用。而根据双方约定的合同，这笔费用由新买家承担。但童某表示不愿意多付之笔“突然浮头”的费用，认为事先没有声明，而且这笔资金是业主以前遗留下来的问题，必须由业主自己“买单”。经过经纪人的多方协商之后，这笔费用最后由业主负担。但到了房管局递件时，童某才发现，怎么突然来的业主另有其人呢？一直与童某打交道商讨房价的“业主”原来仅是一个委托人。该委托人后来才拿出一纸有经过公证的委托书出来。
分析：这个交易有N大“硬伤”硬伤一：关于检查物业权属，童某表示要亲自与业主商谈房价的意识很好，要求三方和谈和意识是对的，但他的大意是认为亲自到物业看到的就是业主，对房东的真实身份没有查实。
经纪人支招：看物业及业主时必须先检查物业的权属人，需先要求怎物业的房产证，业主的身份证，此两者是否相符，如果房产证上是多人共有物业的话，要多人同时同意出售才行。如果两者不相符的话，应该提供有公证的委托书。确认之后再进行交易。
硬伤二：关于房价，童某在交易之后才发现房价过高，但从上述例子来看，该价格及其价值明显是在其认为可以接受的范围之内。因此交易过后再去咨询其他行家的价格明显就不明智了。经纪人支招：听了这位买家的购房经过后，对其经历表示理解，因为大多数买家购房之后几乎都有一个“后悔”的过程，甚至后怕，毕竟购房是大事。也有一种心理，认为中介会蒙蔽大家有什么黑箱操作。另外，童某后来希望以放盘来“解套”，此时他的身份已经转变为“业主”，一般而言，经纪人会先“压价”，为买家争取空间。
案例2，客户盛某于2004年2月初委托某公司购房。业务员带盛某看房后，让双方客户签署了《看房确认书》。第二天业务员向该客户电话征询，客户明确表示还需谈一下价格。之后，该客户便无音信。中介公司向卖出方了解后得知，该房屋已经出售，卖出方还提出了撤单要求。经证实，该房屋的买方为盛某。
分析：锁定下家，防洪风险。中介公司可以与盛某交涉，明确告辞跳单应承担的责任，并出示其签署的《看房确认书》。透明、规范操作流程，能够规避交易风险。由于该客户在委托买房的过程中留下了今后可以证明其违约的书面证据。即使该客户不愿主动承担违约责任，也能通过法律途径向其追究。中介公司保障自己利益的操作流程是，明确规定客房委托购房必须先签订《物业承购委托书》，再为客房上网查找房源进行物业配对。若客户要求上门看房的，应请买方先签署《看房确认书》，看房结束后由卖方签字确认。这样在遇到客户违约后中介公司能成荔索回佣金。须值得注意的是，有的时候买卖双方并未签署《承购委托书》，仅签署《看房确认书》，而《看房确认书》中对违约金数额是不作具体约定的，就有可能被违约方钻空子。这种操作模式的目的在于明确买卖双方和中介这三方的法律地位，从而有效规避了操作规程中公与所面临的法律风险。
案例3，客户周某买了一套二手房并签了买卖合同，但卖主并不是该房屋的产权人，他说过几天房屋的产权人就是他了，这种情况下签订的买卖合同有效吗？
分析：所签合同中的产权主体有问题，应该说该合同是无效的。因为出售房屋的主体必须是该房屋的所有权人，非所有权人出售他人房屋的，其买卖行为无效。如果房屋的产权为数人共有的，还必须征得所有共有人的同意才能出售，出售共有房不避艰险时，须提交所有共有人的书面同意证明。因此，上家必须先将该房屋产权转为他自己的，才能与你签买卖合同，否则交易是有一定风险的。
案例4，客户准备购买一套二手房，但是该房屋只有使用证没有房产证，经过公证可以转让土地使用证，能不能购买该套房屋？
分析：这个房子原则上是没法买的，从合同法规定不动产交易必须经过相关部门登记，房产证权属没有经过登记肯定是所有权人不是你，没有办法进行过户手续。购房人一定要树立一个观念，实际上很多相应的法律法规，从以往历史来讲，很多房屋在计划经济条件下比如使用权或者原来单位即便购买了，没有土地这一块儿，包括公房再上市，经济适用房再上市，在住房制度的改革过程中，将来会看到市面流通的房子一定是房地一体的，有土地没有房子或者有房子没有土地这个房产的产权是不干净的，所以购房人一定要树立一个房地一体的概念，房屋和土地的相应权属关系应该是契合的，否则在交易、出售、转让、出租、抵押上都会发生法律问题。
案例5，张先生今年6月由于急需一笔资金周转生意，愿意把一套贷款27万元的商品房以低价出售，但是该房屋在建行的贷款仍有18万元没有还清。孙女士看中张先生这套房子，但是孙女士也需要通过按揭贷款方式购房。双方通过中介签订了房屋买卖合同，同意以30万元的价格成交该套房屋。孙女士先期支付10万元作为购房首付款，然手业主张先生前往建行办理“按揭变更”手续，即申请提前还款。同时由中介作担保，孙女士申请在银行办量了20万元的二手房按揭贷款，其中18万元支付给建设银行用于张先生提前还贷解除抵押。其后业主张先生与该中介公司办理房屋过户全权委托并公主。待过户成功，将孙女士向银行申请的20万元贷款中剩余款2万元交予张先生。 中介为孙女士领取到新的房产证后抵押并登记，然后将房产证交予孙女士，到此交易完成。
分析：在本案例中，业主张先生须先还清其在建行的剩余18万元房屋按揭贷款，才能进行房屋产权的过户。而买方孙女士需申请贷款并由银行提前放贷才能为张先生还清其在建行的贷款，而此时孙女士的房屋产权过户手续尚未办理。因此，在转按揭过程中可能以下几种风险：1、张先生在建行的贷款由孙女士还清后，突然改变主意，拒绝过户。2、孙女士拒绝还贷。3、浦发银行不同意提前放贷。 4、交易完成后张先生无法顺利拿到剩余房款。5、交易完成后孙女士无法顺利拿到房产证。
转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处，在于普通的二手房按揭贷款，银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主，以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中，由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的贷款，取得房产证并解除抵押才能进行房屋产权过户。所以只有选择正规大型的房屋中介，才能完成，因为这样的中介与银行之间保持着良好的协作关系，并且在转按揭交易中能够帮助业主、客房及银行三方面避免以下可能发生的各种风险，起到很好协调和保证作用。转按揭具体操作流程：1、买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。2、在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同行转按或者跨行转按（注：卖方还贷不满一年的，通常选择同行转按或者同支行转按；已满一年的，则可以选择跨行转按）。3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用（银行正常入款时间为过户后三个工作日内）。银行通常都会指定其认可的担保公司或是介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后，如果发生卖方违约或买方违约，导致该房屋无法成交，则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。转按揭贷款中的担保费用由此产生，数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时，卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书，而改良主义需向银行出具担保委托书。4、在转按揭申请通过银行审核后（审核通常需要五个工作日），且银行确认可以去还贷的当日，买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。6、办理完结注销抵押手续，双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。7、由担保公司或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。
案例6，马某为改善居住条件，将其一套二手房委托中介挂牌出售，并与中介公司签订了居间合同，合同约定，马某委托中介为其提供居间服务，以不低于23万元的价格出售房屋，委托期限自2002年9月1日起至同年11年30日止。合同约定，上家在委托期内私下与他人成交的，视作居间合同成立，应按房屋成交价格的2.5%计收中介服务费。居间合同签订后不久，中介发现马某与中介推荐的客户王某私下成交。经交涉，马某认为，房屋是他们夫妻共有财产，自己以个人名义与中介签订的居间合同是无效合同，并以此为由拒付中介费。经过多次的协商无果，无奈，中介将马某告上法庭，要求按居间合同的约定支付中介费。
分析：依法签订的合同受国家法律保护。那么马某提到的合同无效理由为什么不成立呢？居间合同与房屋买卖合同有本质的区别。属共同财产的房屋，若未经所有共有权人同意，部分权利人出售房屋的行为是无效的。但对于居间合同来说，不能如此简单认定。在司法实践中，一种意见认为，居间合同的本质是基间服务的委托合同，委托人只要是完全民事行为能力人且以自己名义订立居间合同，一经订立即可生效。由于对委托居间的房屋没有合法的处置权而居间不成的，不影响居间合同的效力。另一种意见认为，如果委托人对所委托居间的房屋没有合法处置权且不能形成表见代理，事后又不能得到追认的，居间合同则归于无效。如果中介经纪人履行了必要的审查义务且委托人隐瞒了权利瑕疵的，中介可按约或根据实际损失追究委托人的缔约过失责任。
案例7，曾某通过中介一套二手房，同意以总价25万元购买，与中介签订了居间承购合同一份，委托中介为其提供购买上述房屋的居间中介服务。合同约定，曾某对其委托的房地产居间事项，在规定的范围内按成交价的1%向中介支付中介费2500元。合同还约定，中介可以转委托其他公司代办有关手续，若转委托造成曾某利益受损的，曾某有权要求中介承担赔偿责任。后在中介的努力下，曾某与上家达成交易，签订了房屋买卖合同。但直至买卖合同履行完毕，曾某始终以各种理由拒付中介费。曾某提出了拒付中介费的三条理由：（1）中介方已经向上家收取了中介费，不应再向其重复收取中介费；（2）中介委托其他公司办理过户手续；（3）中介违反了国家的税收规定。经过庭审质证及辩论，一审法院判决曾某全额支付中介服务费。
分析：居间合同的一个重要牲即为有偿性。我国居居间服务的报酬制度，可以概括为三点：一是佣金约定制度，二是法定上限制度，三是风险报酬制度。前两点比较容易理解，对于风险报酬制度，这是基于我国《合同法》对居间服务的强制性规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”。拒付中介费的法定理由是居间不成立或由于中介的欺诈行为而导致交易不成的情形。曾某所说“重复收取中介费”的问题，其实是个误解。在居间过程中，中介、下家及上家三者之间有三个相对独立的法律关系：下家与中介之间的居间委托法律关系，上家与中介这间的居间委托法律关第以及上下家之间的房屋买卖法律关系。居间成功后，上下家各自按约支付居间合同约定的中介费，是两个相对独立的合同义务，因此不存在重复收费之说。至于是否违反国家税收规定的问题，税收问题涉及到另外的行政征收法律关系。在房屋买卖中介过程中，下家、上家以及中介均是独立的纳税人，负有不同的纳税义务。到圩委托他人代办手续，居间合同中已明确约定可以这样做。
案例8，案例：李某在某中介公司看中了一套挂牌价为50万元的二手房。在签订正式的房屋买卖合同之前，李某交给中介公司2万元作为定金。上家王某收到后抬高了价钱，希望以52万元出售。于是，李某表示放弃交易，并要求对方王某退还2万元。在收回2万元后，李某认为王某违约在先，应当双倍返还定金，但遭到拒绝。王某认为自己委托中介公司收取的意向金，不应双倍返还。
分析：产生2万元纠纷的主要原因，是双方混淆了定金与订金的区别。定金具有担保合同履行的性质，在上家违约不卖房时下家有权要求上家双倍返还；下家违约不买房时上家有权拗掉定金。但订金只属预付款性质，在双方交易不成功时应如数返还。产生“定和订”金纠纷的原因主要有以下几方面：一是文字表述问题。除上述定金和订金外，还有如意向金、预付款等说法。在缺乏明确约定的情况下，无论是订金、意向金还是预付款，交易当事人均不能要求双倍返还或者拗掉；二是定金交付数额问题。比如合同中约定下家在签约时付4万元定金，但实际只付了2万元。一旦一方违约产生纠纷，定金数量易产生争议。三是定金交付方式问题。定金只有实际交付才能产生法律效力。但具体操作却是由下家将定金直接交给中介公司，然后由中介公司交给上家。中介公司收到下家定金后，往往会开具以下格式收据：“今收到下家某某多少意向金。如果上家同意以某价格卖房，该意向金转为定金”。这种定金支付方式对下家极为不利：一则与上家并无直接签署的协议；二则手中没有上家出具的定金收条；三则很难获得上家已经从中介公司处收取定金的事实；四则没有明确中介公司收取定金的代收或转交责任。在此情况下，一旦发生上家收受定金反悔不卖房或抬高房价的违约情形，下家很难要求上家双倍返还定金，也很难追究中介公司的责任。可采取的补救措施是，在下家与中介公司签订的居间合同中，明确界定中介公司收取定金的性质：是代收还是转交？如果是代收，中介公司在收取定金时应当出具上家委托书。否则，就要明确中介公司转交责任。作为中介公司也要学会保护自己，如上家委托代收，应要求其出具代收委托书；如是转交，在上家收到定金后，应要求其出具收条。这样一来，当发生上家或者下家违约时，就不会卷入他们的定金纠纷中。
案例9，张先生把父母的一套二手房卖给了吴某。在交易过程中，所有手续、签字等都由张先生代办。合同签完后，张先生父母认为成交价低于市场价，不同意出售；吴某认为该交易应该继续。在这种情况下，吴某提出打官司。分析：单纯从法律上讲，房屋属于共有财产的，出售时必须征得其他共有人的书面同意；如果未经其他共有人书面同意，应认定该转让行为无效。司法实践中，如果房屋已经交付使用较长一段时间或者已经办理了过户手续，法院一般不会判令该转让行为无效。但如果房屋还未交付使用，也没有办理过户手续，一旦房屋共有人在知道该转让情况后提出反对，法院就有可能判定该交易无效。中介公司在上家要求挂牌出售房屋时，有审查该房屋权利状况的义务，有如实告知下家该房屋权利状况的责任。但是，中介公司往往由于法律专业知识的缺乏和受经济利益的驱动，忽略甚至故意隐瞒这些细节问题，从而造成交易双方纠纷的产生。共有房屋在出售前，全体共有人必须以签字或者书面委托的形式表示同意。在交易过程中，下家一定要详细查盾房屋是否属于共有房屋特别是把好夫妻共有财产关。根据婚姻法规定，凡是夫妻婚后取得的财产均属于双方共有财产。因此，即便该套房屋产权证上只有夫或妻一方的名字，在房屋交易过程中，下家也应当要求上家出具夫妻双方就出售该房屋的同意证明，确保房屋的交易安全。
案例10，1市民王先生于今年8月看中了二手房，买卖双方谈妥房价为6万元，预付定金4000元。由于该房当时仍属单位集资公房，卖主仅有居住权而无产权，需经单位开证明买断该房产权后，才能过户给王先生。于是在卖主的提议下，双方签字起草了一份关于实收预付定金4000元的收条，并注明余款5.6万待卖方房产手续齐全后交纳。可就在王先生好不容易筹齐余款，准备等卖方手续齐全后交清尾款时，却被卖主突然告之，该房暂无出售打算，要王先生取回定金，收条作废。
分析：王先生可以要求卖主双倍返还定金，但却不能要求卖主变更房屋产权至自己名下。因为卖主与王先生这间仅有收条而并未达万《房屋买卖合同》，王先生所交定金只能理解为订约定金性质，在双方不能达成房屋买卖合同的情况下，卖主应当双倍返还定金。另外，就本案来说，就算王先生与卖主签订了房屋买卖合同，也是效力待定的合同，该房屋属单位集资房，卖主出卖需经单位同意。
