借名买房六大风险提示和对策
自2010年以来，各级政府出台了一系列房地产调控措施，特别是2011年前三季度，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，行政和经济手段并用，限购政策不断扩展。在北京，非北京市户籍家庭以缴纳社保方式申请在京购房资格的，应自提出申请的上一个月往前推算60个月连续在京缴纳社会保险，且提出申请之月须为正常参保状态。
为了在政策和利益间寻求突破，“借名买房”应运而生。所谓“借名买房”，是指实际出资人(借名人)借用他人名义购买房屋，将房屋登记在他人名下，并约定由实际出资人享有房屋权益。但是，这种买房方式蕴藏着风险，并且产生了许多纠纷。从北京市西城区人民法院近日调研中可发现，“借名购房”暗藏六大风险。
规避政策借名购房
从西城区法院审理案件中看出，买房人选择“借名购房”，主要有三大原因：
一是借名人不具备购房资格。保障房政策和限购令的实施，使得有购房需求的人因不符合购房条件而无法购房，如非北京户口在京纳税不满五年不得购房，家庭年收入超过标准无法申请购买经济适用房。
二是借名人无法办理银行贷款。由于房屋价格上涨和银行贷款政策调整，一些人虽有购房资格，却因银行贷款审批未过而无法购房，如年龄较大、即将退休或有大额贷款尚未偿还。
三是为享受低价购房的优惠条件。一些单位对内部职工购房有优惠条件，如团购、集资建房、公有住房私有(房改房)，交易价格远低于市场价格，使得有需求的人借用单位职工的名义低价购房。
三类主要案例
近年来，各种原因的“借名买房”不断增加，由此引发的民事纠纷也呈上升态势，案件类型多样，主要有三类。
【案例一】
李先生和阎女士结婚后承租了李先生单位的公房。2004年，李先生承租的上述公房遇拆迁，拆迁安置的其中一套房屋位于西城区，应由李先生购买，但因李先生年龄较大，无法办理银行贷款。夫妻二人商定后决定以儿子名义购房并办理贷款手续。2005年5月，北京某地产公司与小李先生签订《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》，协议载明的购房人为小李先生，承租人为李先生。后小李先生与银行签订贷款协议，但房屋首付款及大部分贷款均由其父母支付。
2010年，小李先生将李先生和阎女士诉至法院要求父母腾房，被法院判决驳回。2011年小李先生再次将父母告上法庭，要求确定房屋归其所有，再次被法院驳回。无奈之下，父母二人只得将儿子告上法院，要求确认房屋归夫妻二人所有，法院最终判决支持了老两口的请求。
【案例二】
2003年4月，孙先生与李先生签订房屋买卖协议，约定由孙先生购买李先生所有的房屋，同日孙先生支付定金。2003年4月李先生先后两次收到孙先生给付的房款。因为孙先生当时是外地人，不能购买此李先生单位上市的公房，为此经孙先生的叔叔和婶婶协商，决定以叔叔的名义购买，待孙先生有资格后再将房屋过户至其名下。该房屋过户所有手续和材料均是由孙先生亲自办理，取款凭证、收款收据、原产权人产权证及相关的过户手续等均在孙先生处。
2003年5月，李先生与孙先生叔叔签订已购公有住房首次上市房屋买卖合同，约定李先生将房屋出售给孙先生的叔叔，同年8月下发了房屋所有权证，登记产权人为孙先生的叔叔。
2006年孙先生叔叔去世，孙先生多次找到婶婶张女士办理房屋过户事宜，但遭到拒绝。2011年婶婶张女士起诉要求孙先生一家从房屋内腾出，被法院判决驳回。张女士不服上诉，一中院认为孙先生与其叔叔间存在借名买房关系，判决驳回上诉，维持原判。
【案例三】
王先生和程女士是夫妻，年近六十，因无法办理银行贷款，便以儿子名义签订了房屋买卖合同，购买了一套住房。二老按约定支付了房屋首付款和相关税费后，办理了房屋过户，产权证上登记所有权人为其儿子小王先生，房屋贷款均由程女士以小王先生名义偿还。后小王先生将房屋出售并签订买卖协议，买主将购房款分次打入到王先生和程女士的银行账户。
不料小王先生竟然以不当得利为由将父母诉至法院，要求父母返还收取的房屋价款三百余万元。王先生和程女士来法院应诉时，提交了与其子签订的协议，协议中约定：房屋由二老出资，所有权归二老所有。后经法院调解，小王先生与父母达成和解，撤回了起诉。
暗藏六大风险
从调研中可以看到，“借名买房”主要暗藏下列六类涉诉风险：
一是无书面协议，一方否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。
二是违反政策、法规规定，借名买房协议可能被认定无效。借名购买经济适用房等保障性住房，虽签订书面协议，但因规避政策，协议存在被法院认定无效之可能，借名人无法实现获得房屋产权的目的。
三是登记人拒绝办理房屋过户手续。在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。
四是借名人被要求腾退房屋。购买房屋后，借名人往往实际居住在房屋内，但由于房屋登记在他人名下，而我国对不动产物权采登记主义，借名人面临被起诉腾退房屋的风险。
五是房屋因登记人涉诉而被查封或处分。借名买房系借名人和登记人之间的约定，根据公示公信原则，房屋所有权证载明登记人为所有权人，一旦登记人涉诉，该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。如：登记人离婚，其配偶主张该房屋作为夫妻共同财产应分割；登记人负有债务，债权人申请保全而致该房屋被查封。
六是登记人将房屋转让给第三人。由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人为房屋所有权人。二者签订买卖协议，如第三人不知借名登记，则借名人面临丧失房屋的可能，其只能依不当得利向登记人主张赔偿。
法律不支持“借名买经适房”
针对上述风险，法官建议加大宣传力度，让普通老百姓知晓借名买房暗藏着“赔了房子又折钱”的风险，不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理，尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房。
对于不违反国家政策、法律法规强制性规定的借名买房，如办理贷款困难，法官建议双方签订书面协议，以“白纸黑字”的形式固定借名买房行为，如果有条件可以对协议进行公证，这样可以明确出资人与登记人之间究竟是借款关系还是借名买房。
但是需要强调的是，违反政策借名购买经适房的，即使有书面协议或进行公证，都可能导致协议因违反强制性规定被认定无效。
而特别需要提醒实际出资人的是，一定要留存出资的相关证据，如银行转账记录、收据收条等，以防在没有书面协议或房屋登记人对借名买房不予认可时，出资人可以以此为依据向登记人主张债权、减少损失。
