二手房买卖是房屋市场的一部分。随着二手房买卖交易量的增加，交易纠纷也呈上升趋势。诸多案例说明，购房人通过房屋中介公司签订二手房买卖合同也存在风险，因而建议购房人在签订合同前到房产部门查询预购房屋的产权，不要轻信中介机构和经纪人的口头承诺，并将所有的约定落实为书面合同条款，对合同中含义模糊、有失公平或不完善的条款进行细化和修改。购房人签订二手房买卖合同时尤其要警惕下列风险：
(1)出售“小产权”房合同无效。王某于2006年2月23日与北京某房屋中介公司签订《房屋转让合同书》，约定由王某购买位于北京市丰台区花乡某村房屋一栋，房价总计人民币58万元。签约当日，王某支付定金1万元。半个月后，王某了解到，其已支付定金准备购买的房屋是在农村集体土地上开发建设的，属于通常所说的“小产权”房，就不想再购买此房，希望解除合同，并要求对方返还已支付的购房定金，却遭到拒绝。根据法律规定，在农村集体土地上开发建设的房屋，不能向村镇以外的购房人出售，无法办理合法有效的房屋所有权证。案中双方签订的房屋转让合同违反了法律规定，属于无效合同。此案经调解房屋中介公司同意退还定金结案。
(2)隐瞒房屋产权瑕疵。2009年2月4日，宋某和汤某签订了房屋买卖合同，双方约定宋某购买汤某拥有的一套房屋，房屋总价59.8万元。宋某签约后支付定金2万元。宋某随后查询对方的房屋产权状况时，发现该房屋已于2009年1月12日被法院查封，查封的时效日期至2011年12月31日。由于房主隐瞒了房屋已被法院查封的事实，宋某购房的愿望无法实现，遂要求返还定金。本案中，购房人可以选择撤销合同、解除合同或主张合同无效。如果选择合同无效，则无法要求双倍返还定金。
(3)一房多卖被毁约。黄先生通过某中介公司购买了一套房屋，中介公司拿出了房主出具的委托书而且有中介公司的担保，黄先生于是交纳了定金和当年的物业费。此后，黄先生经查询发现，房主已经将该房屋卖给他人，且房屋产权证已经更名完毕。黄先f潍微鲰道生虽向中介公司讨回了定金，但全年的物业费却只能向卖主杨某讨要。由于卖主杨某不肯退还物业费，黄先生通过法律程序历时近两年才要回了这笔钱。在二手房交易中，一些中介公司违规操作，在收取客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与前一个客户毁约，其理由常常是“房主不卖”等中介公司的免责条款。因此，买方应要求约见房主当面核实，这样就能揭穿中介公司的不轨行为。
(4)房龄太老贷款难。因为产权证上没有记载房龄，房主或者中介虚报房龄容易产生纠纷。南京的赵先生看中了一套总价60万元的二手房。房产证上没写房龄，房主说是1988年建的，结果申请贷款时查验证件才知道建造于1979年。按照当地首付30%的政策计算，赵先生原以为这套房子首付只需18万元，没想到因为房子建造年限太久，贷款的额度比预计的低得多，首付款需要近五成，一时凑不足首付款的赵先生面临高额违约索赔的尴尬。
这里需要提醒的是，买新房和二手房在贷款首付的计算方法上有较大区别。办理新房贷款时，首付款是按照购房时的市场价作为参考，办理二手房贷款是根据评估价作为参考。所谓评估价，就是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构对房产的价值进行评估，计算一个参考价值。通常，二手房评估价大多为市场价值的80010，部分房龄较长的房屋评估价更低。按照“贷款额上限等于二手房评估价80%”的比例计算，购房人实际能够获得的二手房贷款额度最高相当于全套房屋成交价的64%，因此二手房买主的首付款比例将大增。避免房龄纠纷最有效的办法是预先查清楚房子的实际房龄。购房人可以要求在二手房合同条款中约定，“银行未能批准贷款，购房合同自动解除”等免责条款。
(5)房屋涨价卖方反悔。例如，卖方张某和买方李某双方签订了《定金协议》，约定卖方张某将其名下的房屋，以64万元的价格卖给买方李某。双方约定定金为5万元，预付房款45万元（含定金），余款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划人卖方账户。当天，卖方张某把房屋及有关资料交给买方李某，买方也将45万元支付给了卖方。5个月后，张某见房价上涨意图毁约，双方协商不成，李某随即诉至法院，诉称卖方因房价上涨而不愿再继续办理产权过户手续，并擅自撬门换锁不让其装修和人住。请求法院判决双方的二手房买卖合同继续履行，张某并赔偿经济损失。
法院审理后认为，该《定金协议》虽名称是定金合同，但此《定金协议》已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方尚未取得房屋的产权证，这才冠以《定金协议》之名。买方除了支付定金之外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方实际使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同，该买卖合同当属有效，于是判决卖方继续将房过户给买方。
(6)签订“阴阳合同”的风险。二手房交易中，当事人为了逃税而签订“阴阳合同”的情况并不鲜见，因此也引发了不少纠纷。甲乙双方协商后签订了一份50万元的购房合同。为减少交易税费，双方私下签订了一份30万元的《二手房买卖合同》提交给房地产交易中心。甲方依约向乙方支付了30万元的房款，并办理了有关房产交易的手续费、契税等。然而甲方在领取了《房屋所有权证》后并没有向乙方支付原先约定成交价的余款20万元，甲方称双方合同约定成交价为30万元，其已付清了全部购房款。
这个案例是因恶意串通，损害国家利益而导致合同无效的典型。从表面上看这种操作手法可以减少交易双方缴纳的税费，但事实上却存在颇多法律风险。对卖方而言，将直接面临以“阳合同”代替“阴合同”的履约风险；对买方而言，若未来二年内转让该房屋，在计算营业税时，作为计税依据的增值额会比实际增值额高出很多，再次交易产生的税费增多，最终往往得不偿失。此外，签订“阴阳合同”的双方还有可能招致相关主管部门的查处和罚款。
(7)卖主“变卦”要求增加费用。王女士通过哈尔滨市某房屋中介公司介绍，准备购买一处房产。三方签订房产交易合同时约定，王女士签订合同时由中介公司代收1万元定金，全款在约定日期前交付。然而没过几天，卖主却突然提出要王女士承担物业费等额外费用。多次协商未果，王女士只能选择放弃这次交易。当王女士向中介公司讨要定金时，中介公司却以卖主违约为借口拒不退款。无奈之下，王女士只好将中介公司和卖主告上法庭，经过两审判决才要回1万元定金。这些都是二手房买卖合同中可能出现的问题或风险，应加以防范。
